מנוי דוא"ל
RSS
בפייסבוק
בטוויטר
דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק שלישי
אמנון פורטוגלי במאמר ביקורת על ניר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' שכתבו דרור אבידור ועומר מואב
דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק שני
אמנון פורטוגלי במאמר ביקורת על ניר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' שכתבו דרור אבידור ועומר מואב
פרופ' עלי קריזברג במאמר מפברואר 2016 מסביר: "מדי פעם מתפרסמות כתבות על קרקעות זמינות לבנייה של חברות בנייה שאינן מנצלות אותן. ההסבר לכך הוא שיש לשוק מנגנון שמווסת את התחלות הבנייה. היזמים מבינים היטב מה כדאי עבורם. המשתנה הקריטי בתחום הנדל"ן בעולם, וגם בישראל, אינו היצע שטח — אלא הריבית הנמוכה. מי שיכול לנבא היכן יהיו שיעורי הריבית בעתיד, יוכל לנבא ברמת דיוק גבוהה את השינוי במחירי הנדל"ן".
הדיור בישראל יקר כי הממשלה, שפעם יזמה בנתה והחזיקה בדירות, יצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור והפסיקה להיות הגורם המוביל בשוק הדיור. "בתחום הדיור צמצמה הממשלה את מעורבותה הישירה במידה ניכרת". הוצאות הממשלה לדיור (כאחוז מהתוצר) בעשרים השנים, מ- 1995 ועד 2015 ירדו ביותר מ- .75%. (מקור: פורום קהלת שהוא בעל עמדות כלכליות ניאוליברליות מובהקות, בפרסום מאוגוסט 2016). בשנים האחרונות, עקב המשבר בשוק הדיור, הממשלה חזרה לשוק בתוכניות שונות: מע"מ אפס, מחיר למשתכן וכו'
הבעייה היא שיזמים מהשוק הפרטי יגדילו את היצע הדירות למכירה ולהשכרה רק אם יצפו או אם יובטח להם רווח גבוה. רווח זה יכול להגיע ממחירי דירות ושכירות גבוהים, ו/או באם המדינה תמסור להם קרקעות בחינם או בחצי חינם. זו הדרך הנהוגה כיום בידי המדינה ללא הצלחה יתרה, ובמחיר עצום למדינה.
מרכז הגר באוניברסיטת ת"א ניתח את המכרז בהרצליה (גליל ים) לדיור בהשכרה שפורסם בינואר 2014, מניתוח זה מתקבל כי המדינה מכרה מקרקעין בהנחה של 110 מיליון שקל, ובתמורה לכך סייעה לכ־200 משפחות שיגורו ב-54 דירות בשכר דירה מפוקח לתקופה של 20 שנים בסך מצטבר של 14 מיליון שקל.
אף אחד לא שואל מדוע צריך את יזמי הנדלן אם יש צורך לתת להם רשתות בטחון כלכליות והטבות מפליגות אחרות
דוח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת מ-2014, אותו מציין נייר המדיניות, מורה שבניגוד לטיעון של מואב ואבידור, הגדלת היצע הדירות, לא רק שלא הורידה את מחירי השכירות אלא שמחירי השכירות המשיכו לעלות.
הדוח מציין כי בשנים 2007 עד 2012 הביקוש של שוכרי דירות עמד על כ-72,700 משקי בית, לעומת כ-127,000 דירות שנרכשו למטרת השקעה (מתוך התחלות הבנייה בהיקף של כ – 186,300 דירות). פער אשר גרם לעודף היצע של כ-54,000 דירות בשוק השכירות. אולם "למרות עודף ההיצע בשוק השכירות, מחירי השכירות המשיכו לעלות, גם אם בקצב איטי יותר ממחירי הדירות בבעלות". כלכלני המרכז נותנים מספר סיבות לפרדוקס זה, הקשורות בפער הזמנים בין התחלות הבנייה לגמר בניית של הדירות, שכן ניתן לרכוש גם דירות שבנייתן החלה אך עדיין לא הסתיימה, אך ניתן לשכור רק דירות שבנייתן הסתיימה.
אפשר לחלוק על הסבר זה שמהותו דחייה, ואפשר להציע הסבר אחר: לא כל הדירות שנרכשו למטרות השקעה הן דירות המוצעות לשוק השכירות. חלק מהותי מהדירות 'להשקעה' אינו מוצעות להשכרה. לדוגמה, בירושלים ביותר מ-50% מהדירות בבעלות תושבים זרים לא מתגורר איש רוב חודשי השנה.
מכל מקום הדוח של מרכז המחקר מורה, בניגוד לטיעון של מואב ואבידור, שהגדלת היצע הדירות, לא רק שלא הורידה את מחירי השכירות אלא שמחירי השכירות המשיכו לעלות.
מואב ואבידור מתעלמים לחלוטין מרכישות של משקיעים מקומיים וזרים הקונים דירות מסיבות שאינן כלכליות. מרכישת דירות לנופש ולהשקעה כאחד הגורמים לעלייה בשכר הדירה. דירות נופש לסוף שבוע כמו ביתו של ראש הממשלה בקיסריה, דירות נופש לחופשה שנתית, לדוגמה בפרוייקט כפר דוד ובשכונת ממילא בירושלים, דירות כמקלט לשעת חרום למשקיעים זרים, או מסיבות אחרות. רוכשי דירות אלו אינם משכירים את הדירות שרכשו, אלו הן 'דירות רפאים' בהן לא מתגורר איש רוב חודשי השנה.
הגדלת היצע הדירות, כפי שמציעים כותבי נייר המדיניות, לא תעזור מול משקיעים כאלו. מדובר במספרים גדולים, על פי הערכת משרד האוצר, יש כיום כ- 43,000 דירות ריקות, בעיקר בירושלים, תל אביב, חיפה ונתניה. סקירה שערכה עיריית ירושלים העלתה כי בעיר 11,161 דירות בבעלות תושבים זרים, מתוכם כ-6000 מוגדרות "דירות רפאים" בהן לא מתגורר איש רוב חודשי השנה.
מסקר הוצאות משקי הבית לשנת 2014 של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ניתן לחשב שיש בארץ כ- 110,000 דירות ריקות.
עינת פז-פרנקל, במאמר בגלובס מלפני חמש שנים כותבת כי על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2010, היו בישראל כ-140.5 אלף דירות ריקות. רק כ-36% מהדירות ריקות מסיבה מהותית: דירות בבנייה שטרם אוכלסו; בתהליך שיפוצים; בעליהן נפטרו או עברו להתגורר במוסד כלשהו; חלקן הרוסות, אטומות או נטושות; ואחרות ריקות מסיבות אחרות. כלומר ב- 2010, היו בישראל כ-90 אלף דירות ריקות הניתנות למגורים.
תגיות: דיור-להשכרה, דיור-ציבורי, דירות-רפאים, מעורבות ממשלתית, סתיו שפיר, עומר מואב, פיקוח-מחירים, רגולציה
קישור קבוע
4 תגובות
Email This Post
28 במרץ, 2017 בשעה 17:01
שני נתונים נוספים שצריך להתייחס אליהם.
ברחבי הארץ עומדות עשרות אלפי דירות ריקות (לא כולל דירות מרוהטות ומחוברות לחשמל ומים בבעלות זרים שמשתמשים בדירה שבועיים בשנה והמכונות – דירות רפאים).
אותן דירות ריקות שאינן מושכרות ואינן בשימוש כלל, מנותקות ממים ולפעמים גם מהחשמל ולכן יש לגביהן מידע מדויק.
חשוב להבין – במצב של ריבית אפס, אנשים היום משקיעים בדירות ו-מחכים לתמ"א בבניין.
אין להם עניין להשקיע בדירות האלה פרוטה מעבר לרכישתה, אפילו לא כדי הכנתה למגורים בתנאים סבירים). דירה שאיננה בשימוש (מנותקת ממים) פטורה במקומות רבים מארנונה.
כלומר – גם לבעלי הדירות וגם לעיריות יש עניין בזירוז תמ"א, ובלי הגזמה – מאות מאכערים מסתובבים בין הבתים ומציעים תכנית תמ"א. זה בעצמו צריך להדליק אור אדום – יותר מדי מאכערים ויותר מדי חורים בתכניות התמ"א.
גם אלה שכן משכירים את הדירות לא יסכימו לחוזים ארוכי טווח, והדבר ברור. רבים משקיעים היום בדירות גם בגלל אפס ריבית וגם בגלל הציפיה להגדלת הדירה באמצעות התמ"א – כלומר מצפים לרוח נאה מאוד גם בתנאים של ירידת מחירים מתונה. (קונים דירה של שני חדרים, מוסיפים חדר (ממ"ד) ומעלית, מחזקים את היסודות ומשפצים את חזית הבניין + הכנה לחנייה מוסדרת). מבחינת הממשלה תמ"א מוסיפה לפחות קומה וחצי לבניין והרי עוד דירות להגדלת ההיצע, בלי שהממשלה השקיעה גרוש.
נשמע נפלא, לא?
על הנייר בלבד.
הבעיות בתמ"א רבות ומורכבות, ופוגעות בציבור גדול מאוד. קוראים לזה "התחדשות עירונית", מילה מכובסת לג'ונגל תכנוני שלא יתואר.
התכנית אם תתבצע במלואה תקטין באופן משמעותי את ההיצע של דירות קטנות ותיצור שוק לא מגוון שיקשה על רבים קנייה או שכירת דירה.
וזו רק דוגמה אחת לג'ונגל התכנוני (שלא מלווה למשל בהתאמת תשתיות, ועוד כהנה וכהנה).
28 במרץ, 2017 בשעה 17:11
ד.א. הממ"דים הם בעיה בפני עצמה.
יש מצב ממשי שמדובר בהכנה למלחמות שהיו.
מי ששמע לפני כמה ימים בלילה את הבומבה של טיל החץ מבין שמדובר בקריאת השכמה.
כבר היום ידוע שהטילים שמשגרת כפת ברזל מסוכנים בעצמם.
במתקפת טילים מסיבית אי אפשר לרוץ כל הזמן לממ"ד או להישאר בו לאורך שעות.
טוב, לא אמשיך לשרטט את הפרטים.
כל ילד יכול לשרטט אותם בעצמו.
29 במרץ, 2017 בשעה 17:52
שאלה למגיב/ה 1.
במינהל התכנון נמצאות כמה עשרות תכניות מתאר ארציות (ת.מ.א.).
לאיזו מהן התכוונת?
1 באפריל, 2017 בשעה 22:29
1, 38,
באתר המנהל לא נפתחים כל הקישורים, אז כנראה שאלה המספרים.
או –
– חיזוק נגד רעידות אדמה ללא פינוי.
– פינוי-בינוי.