מנוי דוא"ל
RSS
בפייסבוק
בטוויטר
משבר הדיור – תוכנית לדיור ציבורי להשכרה במחירים סבירים ולטווח ארוך
אפשר לפתור את בעיית הדיור ולבנות עשרות אלפי דירות להשכרה בדמי שכירות סבירים לכל נפש ולטווח ארוך, בלי השקעות ממשלתיות מסיביות, בלי לחלק קרקע בחינם או בחצי חינם ליזמי נדלן ולספקולנטים בנדל"ן, בלי לספק רשת ביטחון שתבטל את הסיכון ליזמים, ותוך הצעת אפיק השקעה בטוח לחוסכים לפנסיה ולגמלאות
מאת אמנון פורטוגלי
רקע
הדיור בישראל יקר, כי הממשלה, שפעם יזמה בנתה והחזיקה בדירות, יצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור והפסיקה להיות הגורם המוביל בשוק הדיור. בנוסף, בנק ישראל הוריד את הריבית לרמה אפסית מסיבות נכונות וטובות, אבל התוצאה היא תמריץ עצום לרכישת דירות להשקעה ולעליית מחיר הדירות.
משבר מחירי הדיור מתפתח במהירות לאירוע שיכול לאיים על המדינה. בנק ישראל מתריע מזה זמן על האיום של בועת הדיור על המערכת הבנקאית, אבל הסכנה הגדולה יותר היא המחאה השקטה, מתחת לראדאר התקשורתי, של עזיבת הארץ ע"י צעירים מהמעמד הבינוני מדובר בזרמי עומק, בהתפתחות שהולכת ומתגברת, שהסכנה שלה למדינה גדולה יותר מהסכנה למערכת הפיננסית. בעשרים השנים האחרונות עזבו את הארץ כ-150,000 צעירים מהעליה ה'רוסית' ומספר לא ידוע של ישראלים אחרים. רובם הגדול הם צעירים שהיו אמורים להיות חלק ממעמד הביניים הישראלי, שרתו בצבא, בעלי השכלה אקדמאית מישראל, ומרוויחים היטב. הם עשו את הכל 'נכון'. אבל אז הם מוצאים שהמשכורת ה'טובה' שלהם אינה מספיקה לרמת חיים ברמה סבירה ולמגורים, שלא לדבר על רכישת דירה במקום ראוי כי אין להם הון עצמי, כי אין להם הורים שיכולים לעזור. הסיכוי שזוג שעובד קשה יצליח לקיים משפחה ולקנות דירה כמעט שאינו קיים יותר. אם לא נפעל במהרה, אם לא ייפסק התהליך של ירידה מישראל, נפסיד כולנו, אולי נפסיד אף את המדינה. כי מתברר שלא מלחמות, צבא ושפה חדשה שוברים את האנשים שעוזבים אלא היעדר האפשרות להתקיים בכבוד, להקים משפחה ובית והיעדר אופק ותקווה שמשהו ישתנה.
אנשי האוצר הגיעו לתובנות הנכונות כי הפתרון המרכזי למצוקת הדיור צריך להיות בנייה מסיבית של דיור להשכרה ארוכת טווח. בהודעת משרד האוצר מלפני שלש שנים, נאמר: "מכרזי השכירות הם צעד משמעותי בפיתוח שוק קונצרני של דירות להשכרה ארוכת טווח ולפני כארבע שנים, צוטט מפי ראובן קוגן, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר "אנחנו בעד בנייה להשכרה, כי זה הפתרון האמיתי להפחתת הביקושים לקניית דירות. אלא שאנו רואים איך כולם שבויים בחשיבה בתוך ה'קופסה' הכלכלית הניאוליברלית של השוק הפרטי, גם כאשר מסתבר שהשוק הפרטי בתחום הדיור אינו יכול לספק את הדירות.
בתיאטרון האבסורד של שוק הבניה בישראל, הועדה בינמשרדית החדשה תוסמך לספק 'רשת ביטחון' ליזמים שייגשו למכרזים, באופן שלדברי גורמים באוצר יבטל את הסיכון שייקחו על עצמם היזמים המשתתפים. אף אחד לא שואל מדוע בכלל צריך את 'יזמי הנדלן' כאשר צריך לתת להם את רשת הבטחון והטבות מפליגות אחרות.
אני בהחלט בעד הגישה שהממשלה תיצור את התנאים, כך שהשוק החופשי יוכל לבצע את הדברים. השוק החופשי יכול לבנות דירות, לתחזק דירות ולנהל פרויטים של השכרת דירות, אבל בתחום היזמות הרלבנטי, יש בעייה. היזמים בשוק החופשי לדיור להשכרה דורשים תמריצים כלכליים / פיננסיים בהיקף עצום כדי לפעול. אם יש צורך בתמריצים בהיקף עצום מדוע צריך את היזמים?
השוק החופשי אינו הפתרון לבעית הדיור
השוק החופשי אינו מסוגל לתת מענה למצוקת הדיור. בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע'. ואכן, השוק החופשי והממשלה עשו עבודה טובה ביצירת דיור לעשירונים העליונים, וביצירת דירות להשקעה לתושבי חול, אבל לא עשו עבודה טובה ביצירת דיור בר השגה לכל אזרחי המדינה.
בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע'. בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור, אין סיכוי למעמד הבינוני, אין סיכוי לזוגות צעירים, ואין סיכוי לאוכלוסיות מוחלשות הזקוקים לדיור למגורים. לאוכלוסיות אלו אין אפשרות להתחרות בעשירונים העליונים, ובבעלי הון מהארץ ומחו"ל. לכן, בתחום הדיור השוק החופשי אינו הפתרון – השוק החופשי הוא הבעיה.
הבעייה היא בעלויות הנלוות למחירי הדירה. חלק ניכר ממחיר דירה נובע, מקרקע, מרווח יזמי וממע"מ, שיכולים להגיע לכ- 70% ממחיר הדירה. אם ננטרל עלויות אלו נמצא שעלות בנית דירה של 100 ממ"ר נעה בין 400,000 שקל בפריפריה ל- 700,000 שקל במרכז בגלל תוספות שונות ומשונות, לובי מפואר, חדר כושר, חנייה תת קרקעית, וכו'.
הממשלה צריכה לחזור ולהוביל את שוק הדיור
הממשלה צריכה לחזור ולהוביל את שוק הדיור, להיות היזמית בפרוייקט לבנית בהיקף נרחב של דירות להשכרה. השיטה המוצעת כאן לבנית דירות להשכרה הינה מסוג שותפות ציבורית-פרטית PPP המתבססת, בין השאר, על מודל כביש 6 ובפרט על מודל כביש 6 הדרומי.
התכנון של כביש 6 נעשה באחריות החברה הממשלתית, חברת כביש חוצה ישראל. הסלילה, התפעול והתחזוקה היו והינם באחריות המלאה של המפעיל הפרטי, חברת 'דרך ארץ' הפרטית. מימון בנית החלק הצפוני של כביש 6 היה ע"י המפעיל הפרטי, ואילו את בנית כביש 6 הדרומי מימנה הממשלה, ולכן אינו כביש אגרה.
גם הממשלה השמרנית בבריטניה מבינה זאת
בראשית דצמבר 2014 הודיעה ממשלת בריטניה על תוכנית רדיקלית לבניית 300,000 יחידות דיור לשנה. דני אלכסנדר, מזכיר משרד האוצר הבריטי, אמר בנאום בפרלמנט: המסר שלנו למגזר הפרטי פשוט, אם אתם לא בונים מספיק דירות, אנחנו נעשה זאת. לפי התוכנית, רשות ממשלתית, תפעל כיזם, תבנה ותמכור את הבתים.
מתווה לפתרון בעיית הדיור
הממשלה תיזום בנייתן של כ-10,000 דירות להשכרה בכל שנה למשך שש עד עשר שנים, בכל רחבי הארץ. הדירות יהיו בגדלים שונים: בנות 2 חדרים (60 ממ"ר), 3 חדרים (80 ממ"ר), ו-4 חדרים (100 ממ"ר). עלות בניה של 10,000 דירות אלו, לפי כ-5,000 שקל לממ"ר ובתמהיל מתאים, תהייה כ- 4 מיליארד שקל לשנה.
הדירות והקרקע ישארו בשלב הראשון בבעלות הממשלה או העירייה.
הדירות תושכרנה במחיר המשקף כ-7% מעלות הבניה בלבד בשכירות לטווח ארוך לפי רצון השוכר, ולכל תושב ישראלי. חלק קטן מהדירות יושכר לאוכלוסיה מוחלשת בשכירות מסובסדת. לשוכרים תהייה אופציה לרכוש את הדירות כולל הקרקע, בהנחה משמעותית במחיר הקרקע, בהתאם לזמן בו יהיו בעלי הדירה ויתגוררו בה.
המימון יושג ע"י הנפקת אג"ח לקרנות פנסיה וגמל, למשקיעים מוסדיים, או בהנפקה ישירה לאזרחים, כאשר הבטוחה לתשלום אג"ח אלו יהייה שכר הדירה. בנית הדירות תעשה באמצעות חברות בניה פרטיות שיבחרו במכרזים. ניהול הפרויקט ובכלל זה השכרת הדירות ותחזוקתן, יעשה בידי חברות פרטיות או ממשלתיות שתיבחרנה במכרז.
אחת האפשרויות לבנות במהירות מספר רב של דירות, היא באמצעות חברות בניה סיניות. ביוני 2013 הגישה חברת הנדסה ובנייה בבעלות מלאה של ממשלת סין, Beijing Construction Engineering Group הצעה למדינת ישראל לבנייה מיידית של 30 אלף דירות ולמכירתן בכ־400 אלף שקל לדירה של 120 ממ"ר (בלי מרכיב הקרקע). בהצעה נכתב כי "BCEG פעילה ב־26 מדינות בעולם ומעוניינת מאוד בהקמת הפרויקט בישראל. אנחנו יכולים להתחייב לסיים אותו בתוך 12–24 חודשים". הסינים מציעים גם מימון של כ־3 מיליארד דולר, כ־80%–85% מעלות הפרויקט, באמצעות בנק סיני שבבעלות ממשלת סין, בהלוואה ל־10–12 שנה בתמורה לערבות של ממשלת ישראל.
שכר הדירה: בהערכה ראשונית, שכר הדירה יהיה כ-7% מערך הדירה, כ- 30 שקל לממ"ר לחודש, צמוד למדד המחירים. לדירה של שני חדרים, שעלותה כ-300,000 שקל כאמור, שכר הדירה יהיה כ-1,750 שקל לחודש. לדירה של שלושה חדרים, שעלותה כ-400,000 שקל, שכר הדירה יהיה כ-2,350 שקל לחודש, ולדירה של ארבעה חדרים, שעלותה כ-500,000 שקל, שכר הדירה יהיה כ-3,000 שקל לחודש.
בנית דירות להשכרה לטווח ארוך ובמחירים שווים לכל נפש נהוגה במספר מדינות בצפון מערב אירופה ובארה"ב. הממשלה והשלטון המקומי בישראל צריכים לחדול מלהציע את נכסי המקרקעין הרבים שלהם למכירה כפי שנעשה עד היום, אלא להחזיק בנכסים וליצור מאגר דירות ולהשכירן. העיריות צריכות לפעול בדומה לערים בעולם ולהקים מאגר דירות משלן – כמו פאריז, שמחזיקה ב-35 אלף דירות להשכרה המיועדות לסטודנטים ולזוגות צעירים, ואינה מוכרת אותן.
הממשלה והרשויות המקומיות מחזיקות בקרקעות בהיקף עצום וחלק מהן זמין לבניה ניתוח של עתודות קרקע לתכנון, שנעשה לאחרונה עבור מינהל התכנון במשרד הפנים, מצא כי בישראל יש כיום שטח פוטנציאלי לתכנון של יותר מחצי מיליון דירות. לא כולל שטחים עבור כ–150 עד 200 אלף דירות, אשר לגביהן יש כבר תוכניות תקפות או שנמצאות בהליכי תכנון. בנוסף, יש קרקעות שנתנו/נמכרו מהמנהל לגופים פרטיים שלא עושים בהם שימוש או שמנסים להשתמש בהן לצרכים אחרים באמצעות שינוי יעוד. יש לקחת חזרה או לפדות מקרקעין אלו.
דוגמאות לקרקעות הזמינות לבניה הן מחנות צה"ל במרכז הארץ,בכפר סירקין, בתל-השומר[ ובצריפין, ה'שייכות' לצבא, הקרקע בשדה דב בתל-אביב (חלקה פרטית), ב'מחנה אלנבי'בירושלים (שהקרקע שלו אושרה למגורים, ורובה כבר נמכרה במיכרזים פומביים על ידי מינהל מקרקעי ישראל), והקרקע בשוק העלייה השייכת לעירית ת"א. בכל המתחמים האלו מתכננים להקים דירות למכירה בשוק החופשי, ולא לדיור בר השגה. צריך להשתמש בקרקעות אלו לבניית דיור להשכרה כאשר הקרקע נשארת בבעלות הממשלה או העיריה, ולא לתת או למכור את הקרקע במחירים מוזלים ליזמים כנגד התחייבות שלהם לבנות דירות 'ברות השגה'.
מימון הפרוייקט
ניתן יהיה לגייס את הכסף הנחוץ לפרויקט על-ידי הנפקת אג"ח בריבית של 4% (צמודה) לקרנות פנסיה וגמל, או בשוק ההון, כאשר רוב דמי השכירות ישמשו כבטוחה לתשלום הריבית. אפשר יהייה למכור אגרות חוב יעודיות בהנפקה ישירה לאזרחים, כך שהם יחסכו את דמי הניהול המופקעים שהם משלמים לקרנות הגמל והפנסיה המנהלות את כספיהם. אג"ח אלו תהיינה דומה למלווה המלחמה מרצון אחרי מלחמת יום הכיפורים ב-1973 ולמלוה שלום הגליל וינוהלו ע"י בנק ישראל ללא דמי ניהול. אציין שהמדינה מנפיקה כיום אג"ח ממשלתיות ייעודיות לקופות פנסיה וגמל. תנאי האג"ח ובעיקר הריבית ייקבעו במדויק לפי תנאי השוק.
גיוסי הון של חברות נדלן אמריקאיות בת"א
חברות נדל"ן אמריקאיות, דוגמת דה לסר, זראסאי גרופ, ואקסטל, הנפיקו מאז 2007 בבורסה בתל אביב אג"ח סחיר בהיקף של כ-10 מיליארד שקל.
אנו שומעים ממנהלי הכספים המוסדיים שהם ישקיעו בדיור להשכרה רק אם יובטחו להם תשואות של כ- 7% עד 8%. אבל כאשר מסתכלים מה קורה למעשה בעולם האמיתי בבורסה בת"א, מסתבר שמנהלי הכספים המוסדיים מוכנים להסתפק בתשואה נמוכה בהרבה. התשואה על אגרות החוב ב' של דה זראסאי שתפדינה ב-2025 עמדה בתחילת 2015 על 3.68% (לא צמודה). התשואה על אג"ח ד' של דה לסר שתפדינה ב-2023 עמדה בתחילת 2015 על 4.74% (לא צמודה).
הכנסות והוצאות
כ-60% משכר הדירה יממנו את תשלומי הריבית לאג"ח, ומהיתרה, חלק יוקצה לניהול הפרויקט, חלק לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש, וחלק יוקצה לסיבסוד השכרה לאוכלוסיה מוחלשת.
בהערכה ראשונית, שכר הדירה המצרפי מהפרויקט יהיה כ-280 מיליון שקל, מתוך זה כ-160 מיליון שקל ישולמו כריבית למחזיקי האג"ח, כ-60 מיליון שקל יוקצו לסיבסוד השכרה לאוכלוסיה מוחלשת, ולקרן להוצאות בלתי נצפות מראש ולפרויקטים עתידיים, וכ-60 מיליון שקל יוקצו לניהול הפרויקט, ובכלל זה תכנון והקמת הפרויקט, גיוס ההון, גביית שכר הדירה, ניהול תשלומי הריבית, אחזקה וכו'.
קרקעות חומות
קרקע חומה היא קרקע שהגיעה לבעלות העירייה כתוצאה מהפקעות לצורכי ציבור במסגרת הליכי תכנון.
באוקטובר 2014 חתם שר הפנים על צו לפיו דיור להשכרה בהישג יד יוגדר כמטרה ציבורית על פי סעיף 188 לחוק התכנון והבניה. התיקון מרחיב את אפשרות ניצול הקרקע החומה לשימוש לדיור בשכירות במחירים סבירים ולטווח ארוך. לפי התיקון ניתן להשתמש בקרקע חומה, כולל כזו שהופקעה בעבר מבעלים פרטיים או שתופקע בעתיד, אם הייעוד הוא לבניית פרויקטים של דיור בר-השגה להשכרה לטווח ארוך על ידי העירייה, במחירים מוזלים ומפוקחים, כאשר העירייה נשארת בעלים של הקרקע. בנוסף, רשות מקרקעי ישראל הונחתה להקצות לעיריות קרקע ציבורית המיועדת לדיור להשכרה בהישג יד, במחיר סמלי של 18 שקל לדונם ל-49 שנה.
ראש עירייה יכול היום ליזום בעירו פרויקטים של דיור בר-השגה בשכירות לטווח ארוך, במחיר מוזל ומפוקח, על פי קריטריונים סוציו-אקונומיים. ביצוע הפרויקטים אלו יעשה בדרך שהוצעה לעיל, שותפות ציבורית-פרטית PPP. הקרקע תשאר בבעלות העיריה שתממן את הפרויקט והיזם שיציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר מושכר לזכאים, יבנה את הפרויקט ויפעיל אותו לתקופה של 30-40 שנה. בסיום תקופת התפעול יצא מכרז חדש לתקופה נוספת של 30 שנה. תאגידי ריט RIT או תאגידי בניה להשכרה יכולים להיות 'השותפים הטבעיים' לפרויקטים אלו.
פתרון מקיף לבעיית הדיור מחייב הקמת ארגון ייעודי
יש לטפל גם בבעיות המבניות בשוק הדיור בו מעורבים מוסדות שלטוניים רבים. משרדי הממשלה, עיריות ומועצות מקומיות, מנהל מקרקעי ישראל, ועדות מחוזיות שלא מתפקדות, כל אלו הם חלק מה'ג'ונגל המערכתי. וכפי שכתב מרכז המחקר והמידע של הכנסת: "בהעדר "בעל בית" שלטוני בשוק הבתים, משרדי ממשלה מושכים לעתים בכיוונים מנוגדים. על ממשלת ישראל להקים גוף לאומי לניהול משק הדירות הלאומי, רשות לאומית לדיור, לדיור בר השגה ולהתחדשות עירונית בדומה ל'וועדה לקידום וריכוז הפעילות העירונית לפתרונות דיור בר-השגה בעירית ת"א'. הרשות תציע חקיקה המתאימה, בין השאר לקביעת הזכאים לדיור בשנים הראשונות לפרוייקט, ועד שתיבננה מספיק דירות לענות שתאפשרנה דיור בר-השגה לכל האזרחים.
זהו מתווה ראשוני שיכול לתת תוצאות כבר בתוך שנתיים-שלוש. המספרים יכולים להשתנות, אך להערכתי במנעד קטן יחסית. יתרון נוסף הוא שההורדה במחירי השכירות הצפויה עם גמר בניית הדירות להשכרה, תוזיל גם את מחירי הדירות שכן היא תקטין את כדאיות רכישת הדירות כהשקעה, והשפעה זו תחל עוד קודם לגמר הבניה.
תגיות: אמנון-פורטוגלי, דיור-להשכרה, דיור-ציבורי, מכרזים, מצוקת הדיור
קישור קבוע
תגובה אחת
Email This Post
29 במרץ, 2017 בשעה 23:13
[…] להעלם סופית עם משבר הדיור בארץ והמשבר בעולם ב- 2007/8. . הממשלה היא שצריכה ולפעול בשוק הדיור להשכרה כיזמית וכבע…. גם הממשלה השמרנית בבריטניה מבינה זאת. בראשית דצמבר […]