חיפוש

חיפוש לפי מילות מפתח

פוליטיקאים, בואו לבדוק את הכוח הפוליטי של האתר שלנו

ארכיון

כוח לעובדים – ארגון עובדים דמוקרטי

מחאת האוהלים – האתר הרשמי

מגזין חברה

אירועים בשבוע הקרוב

אומרים לנו שיש מס אחר

תוכנית לדיור ציבורי להשכרה במחירים סבירים ולטווח ארוך

נושאים דיור, תכנון ובניה, דעות ב 8.06.14 1:10

אפשר לפתור את בעיית הדיור ולבנות עשרות אלפי דירות להשכרה בדמי שכירות סבירים לכל נפש ולטווח ארוך, בלי השקעות ממשלתיות מסיביות, בלי לחלק קרקע בחינם או בחצי חינם ליזמי נדלן ולספקולנטים בנדל"ן, בלי לספק רשת ביטחון שתבטל את הסיכון ליזמים, ותוך הצעת אפיק השקעה בטוח לחוסכים לפנסיה ולגמלאות

מאת: אמנון פורטוגלי


מתווה לפתרון בעיית הדיור

אמנון פורטוגלי, מרצה במכללה החברתית כלכלית , מציע מתווה  לפתרון בעיית הדיור, שעשוי להניב תוצאות בתוך שנים ספורות

לקריאה נוספת


השיטה המוצעת כאן לבנית דירות להשכרה הינה מסוג שותפות ציבורית-פרטית (PPP) המתבססת, בין השאר, על מודל כביש 6 הדרומי. התכנון, כמו גם הבניה של כביש 6 מדרום לגדרה, נעשו באחריות החברה הממשלתית, חברת כביש חוצה ישראל, באמצעות חברה קבלנית. התפעול והתחזוקה הם באחריותה המלאה של המפעיל, חברת 'דרך ארץ' הפרטית.  את הקמת כביש 6 הדרומי מימנה הממשלה, ולכן אינו כביש אגרה. אנשי האוצר הגיעו לתובנות הנכונות כי הפתרון המרכזי למצוקת הדיור צריך להיות בנייה מסיבית של דיור להשכרה ארוכת טווח. בהודעת משרד האוצר בנושא, נאמר: "מכרזי השכירות הם צעד משמעותי בפיתוח שוק קונצרני של דירות להשכרה ארוכת טווח". ולפני כשנתיים, צוטט מפי ראובן קוגן, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר "אנחנו בעד בנייה להשכרה, כי זה הפתרון האמיתי להפחתת הביקושים לקניית דירות".

אלא שאנו רואים איך כולם שבויים בחשיבה בתוך ה'קופסה' הכלכלית הניאוליברלית של השוק הפרטי, גם כאשר מסתבר שהשוק הפרטי בתחום הדיור אינו יכול לספק את הדירות. בתיאטרון האבסורד של שוק הבניה בישראל,  הועדה בינמשרדית החדשה תוסמך לספק רשת ביטחון ליזמים שייגשו למכרזים, באופן שלדברי גורמים באוצר יבטל את הסיכון שייקחו על עצמם היזמים המשתתפים.  אף אחד לא שואל מדוע בכלל צריך את 'יזמי הנדלן' כאשר צריך לתת להם את רשת הבטחון והטבות מפליגות אחרות.

אני בהחלט בעד הגישה שהממשלה תיצור את התנאים, כך שהשוק החופשי יוכל לבצע את הדברים בגדול. השוק החופשי יכול לבנות דירות, לתחזק דירות ולנהל פרויטים של השכרת דירות, אבל בתחום היזמות הרלבנטי, יש בעייה.  היזמים בשוק החופשי לדיור להשכרה דורשים תמריצים כלכליים / פיננסיים בהיקף עצום כדי לפעול. אם יש צורך בתמריצים בהיקף עצום, מדוע צריך את היזמים? בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע'. בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור, אין סיכוי למעמד הבינוני, לזוגות צעירים, ולאוכלוסיות מוחלשות הזקוקים לדיור למגורים. לאוכלוסיות אלו אין אפשרות להתחרות בעשירון העליון, ובבעלי הון מהארץ ומחו"ל.

הפתרון הוא  יזמות ממשלתית/עירונית כמו שעשתה עירית ת"א.  עירית ת"א החליטה לפעול והיא מקדמת פיתרון של דיור בר השגה בתחומה, על קרקעות שבבעלותה.  לפני מספר ימים התקיימה ההגרלה בעיריית תל אביב לזכות לשכור אחת מ-77 הדירות המיועדות לדיור בר השגה. פרויקט בשכונת שפירא שנבנה באמצעות העירייה וכולל 45 דירות להשכרה ו-24 דירות למכירה ועוד 37 דירות ששיפצה העירייה בשכונת יד אליהו למטרת שכירות. וכפי שאמר ראש עיריית תל אביב-יפו, רון חולדאי, "אפשר לעשות דיור בר השגה".

מתווה לפתרון בעיית הדיור

הממשלה תיזום בנייתן של כ-10,000 דירות להשכרה בכל שנה למשך שש עד עשר שנים, בכל רחבי הארץ. הדירות יהיו בגדלים שונים: בנות 2 חדרים (60 ממ"ר), 3 חדרים (80 ממ"ר), ו-4 חדרים (100 ממ"ר).  עלות בניה של 10,000 דירות אלו, לפי כ-5,000 שקל לממ"ר ובתמהיל מתאים, תהייה כ- 4 מיליארד שקל לשנה. הדירות והקרקע ישארו בשלב הראשון בבעלות הממשלה או העירייה. הדירות תושכרנה במחיר המשקף כ-7% מעלות הבניה בלבד בשכירות לטווח ארוך לפי רצון השוכר, ולכל תושב ישראלי. חלק קטן מהדירות יושכר לאוכלוסיה מוחלשת בשכירות מסובסדת. המימון יושג ע"י הנפקת אג"ח לקרנות הפנסיה ולמשקיעים מוסדיים כאשר הבטוחה לתשלום אג"ח אלו תהיה שכר הדירה. בנית הדירות תעשה באמצעות חברות בניה פרטיות, הפרויקט ינוהל בידי חברות פרטיות או ממשלתיות המתמחות בכך, ובכלל זה השכרת הדירות ותחזוקתן.

בנית דירות להשכרה לטווח ארוך ובמחירים שווים לכל נפש נהוגה במספר מדינות בצפון מערב אירופה ובארה"ב. הממשלה והשלטון המקומי בישראל צריכים לחדול מלהציע את נכסי המקרקעין הרבים שלהם למכירה כפי שנעשה עד היום, אלא להחזיק בנכסים וליצור מאגר דירות ולהשכירן. העיריות צריכות לפעול בדומה לערים בעולם ולהקים מאגר דירות משלן – כמו פאריז, שמחזיקה ב-35 אלף דירות להשכרה המיועדות לסטודנטים ולזוגות צעירים, ואינה מוכרת אותן.

הממשלה והרשויות המקומיות מחזיקות בקרקעות בהיקף עצום וחלק מהן זמין לבניה.  ניתוח של עתודות קרקע לתכנון, שנעשה לאחרונה עבור מינהל התכנון במשרד הפנים, מצא כי בישראל יש כיום שטח פוטנציאלי לתכנון של יותר מחצי מיליון דירות. זאת, לא כולל שטחים עבור כ–150 עד 200 אלף דירות, אשר לגביהן יש כבר תוכניות תקפות או שנמצאות בהליכי תכנון.  בנוסף, יש קרקעות שנתנו/נמכרו מהמנהל לגופים פרטיים שלא עושים בהם שימוש או שמנסים להשתמש בהן לצרכים אחרים באמצעות שינוי יעוד.  קרקעות אלו צריכות לשמש לבנית דיור להשכרה לטווח ארוך ובמחירים סבירים הנגזרים רק מעלות מימון הבנייה ומהוצאות האחזקה והניהול, כאשר הקרקע והדירות נשארות בבעלות הממשלה / הרשות המקומית.

לדוגמה, הקרקעות בכפר סירקין, בתל-השומר, ה'שייכות' לצבא, והקרקע בשוק העלייה השייכת לעירית ת"א.  בשלשת המקרים מתכננים להקים בהן דירות למכירה בשוק החופשי, ולא לדיור בר השגה.  בשלשת המקרים צריך להשתמש בקרקעות אלו לבניית דיור להשכרה כאשר הקרקע נשארת בבעלות הממשלה או העיריה, ולא לתת או למכור את הקרקע במחירים מוזלים ליזמים כנד התחייבות שלהם לבנות דירות 'ברות השגה'.

בהערכה ראשונית, שכר הדירה יהיה כ-7% מערך הדירה, כ- 30 שקל לממ"ר לחודש, צמוד למדד המחירים. לדירה של שני חדרים, שעלותה כ-300,000 שקל כאמור, שכר הדירה יהיה כ-1,750 שקל לחודש. לדירה של שלושה חדרים, שעלותה כ-400,000 שקל, שכר הדירה יהיה כ-2,350 שקל לחודש,  ולדירה של ארבעה חדרים, שעלותה כ-500,000 שקל, שכר הדירה יהיה כ-3,000 שקל לחודש. ניתן יהיה לגייס את הכסף הנחוץ לפרויקט על-ידי הנפקת אג"ח בריבית של  4% – 4.5% (צמודה) לקרנות פנסיה וגמל, או בשוק ההון, או בהנפקה ישירה לאזרחים, כאשר רוב דמי השכירות ישמשו כבטוחה לתשלום הריבית.

כאן חשוב לציין, ששתי חברות נדל"ן להשכרה אמריקאיות, 'דה זראסאי גרופ' ו'דה לסר' גייסו בבורסה הישראלית כ-1.5 מיליארד שקל, ובימים אלו גייסה חברת הנדל"ן האמריקאית 'אקסטל' (Extell), אג"ח בהיקף של למעלה ממיליארד שקל בבורסה בת"א, וחברת נדלן קטנה וחדשה בשם ברוקלנד־אפריל, גייסה כ–120 מיליון שקל.

אנו שומעים ממנהלי הכספים המוסדיים שהם ישקיעו בדיור להשכרה רק אם יובטחו להם תשואות של כ- 6% –8%.  אבל כאשר מסתכלים מה קורה למעשה בעולם האמיתי בבורסה בת"א, הרי שהתשואה על אגרות החוב ב' של דה זראסאי שתפדינה ב-2025 עומדת היום על 3.61% (לא צמודה). התשואה על אג"ח ד' של דה לסר שתפדינה ב-2023 עומדת כיום על 2.65%. יתרה מזאת, אפשר יהייה למכור אגרות חוב יעודיות בהנפקה ישירה לאזרחים, כך שהם יחסכו את דמי הניהול המופקעים שהם משלמים לקרנות הגמל והפנסיה המנהלות את כספיהם. כיום המדינה מנפיקה אג"ח ממשלתיות ייעודיות לקופות פנסיה וגמל.

כ-60% משכר הדירה (שיהייה כאמור לעיל, 7% מעלות הבניה של הדירה, כ- 30 שקל לממ"ר לחודש), יממנו את תשלומי הריבית לאג"ח, ומהיתרה, חלק יוקצה לניהול הפרויקט, לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש, וחלק יוקצה לסיבסוד השכרה לאוכלוסיה מוחלשת. תנאי האג"ח ובעיקר הריבית ייקבעו במדויק לפי תנאי השוק.

שכר הדירה המצרפי מהפרויקט יהיה כ-280 מיליון שקל, מתוך זה כ-160 מיליון שקל ישולמו כריבית למחזיקי האג"ח, כ-50 מיליון שקל יוקצו לסיבסוד השכרה לאוכלוסיה מוחלשת, ולקרן להוצאות בלתי נצפות מראש ולפרויקטים עתידיים, וכ-50 מיליון שקל יוקצו לניהול הפרויקט, ובכלל זה תכנון והקמת הפרויקט, גיוס ההון, גביית שכר הדירה, ניהול תשלומי הריבית, אחזקה וכו'.  ניהול הפרויקט יכול להיעשות על-ידי חברה פרטית שתיבחר במכרז, והבניה תיעשה באמצעות חברות הבניה הפרטיות.

בשלב השני, ניתן יהיה למכור את הדירות לשוכרים במחירים שונים בהתחשב באזור, במשך השכירות וכו'. אפשר יהיה גם למכור דירות אלה לחברות השקעה, לקרנות, ולחברות ביטוח שתתחייבנה להמשיך ולהשכיר את הדירות במחירים המוגדרים ולא למכור אותן. יש לטפל גם בבעיות המבניות בשוק הדיור בו מעורבים מוסדות שלטוניים רבים. משרדי הממשלה, עיריות ומועצות מקומיות, מנהל מקרקעי ישראל, ועדות מחוזיות שלא מתפקדות, כל אלו הם חלק מה'ג'ונגל המערכתי. וכפי שכתב מרכז המחקר והמידע של הכנסת:  "בהעדר "בעלבית" שלטוני בשוק הבתים, משרדי ממשלה מושכים לעתים בכיוונים מנוגדים".

פתרון מקיף לבעיית הדיור מחייב הקמת ארגון ייעודי. על ממשלת ישראל להקים גוף לאומי לניהול משק הדירות הלאומי, רשות לאומית לדיור, לדיור בר השגה ולהתחדשות עירונית בדומה ל'וועדה לקידום וריכוז הפעילות העירונית לפתרונות דיור בר-השגה בעירית ת"א'.

כאמור, זהו מתווה ראשוני שיכול לתת תוצאות כבר בתוך שנתיים-שלוש. המספרים יכולים להשתנות, אך להערכתי במנעד קטן יחסית. יתרון נוסף הוא שההורדה במחירי השכירות הצפויה עם גמר בניית הדירות להשכרה, תוזיל גם את מחירי הדירות שכן היא תקטין את כדאיות רכישת הדירות כהשקעה, והשפעה זו תחל עוד קודם לגמר הבניה.

אמנון פורטוגלי הוא חוקר במרכז חזן במכון ון-ליר ומרצה במכללה החברתית כלכלית

נערך על ידי דורון
תגיות: , , ,

השארת תגובה

חשוב: בקרת תגובות מופעלת ועלולה לעכב את תצוגת תגובתכם. אין סיבה לשלוח את התגובה שנית.

עקב תקלה טכנית האתר נופל וקם לסירוגין.

אנו ממליצים להעתיק תגובות (קונטרול+סי) לפני שליחתן, כדי למנוע מפח נפש אם האתר נופל בדיוק אחרי שהשקעתם בתגובה ארוכה.