×פשר לפתור ×ת בעיית הדיור ×•×œ×‘× ×•×ª עשרות ×לפי דירות להשכרה בדמי שכירות ×¡×‘×™×¨×™× ×œ×›×œ × ×¤×© ולטווח ×רוך, בלי השקעות ממשלתיות מסיביות, בלי לחלק קרקע ×‘×—×™× × ×ו בחצי ×—×™× × ×œ×™×–×ž×™ × ×“×œ×Ÿ ×•×œ×¡×¤×§×•×œ× ×˜×™× ×‘× ×“×œ"ן, בלי לספק רשת ביטחון שתבטל ×ת הסיכון ליזמי×, ותוך הצעת ×פיק השקעה בטוח ×œ×—×•×¡×›×™× ×œ×¤× ×¡×™×” ולגמל×ות
מ×ת: ××ž× ×•×Ÿ פורטוגלי
[בוקסה=35308]
השיטה המוצעת ×›×ן ×œ×‘× ×™×ª דירות להשכרה ×”×™× ×” מסוג שותפות ציבורית-פרטית (PPP) המתבססת, בין הש×ר, על מודל כביש 6 הדרומי.Â ×”×ª×›× ×•×Ÿ, כמו ×’× ×”×‘× ×™×” של כביש 6 ×ž×“×¨×•× ×œ×’×“×¨×”, × ×¢×©×• ב×חריות החברה הממשלתית, חברת כביש חוצה ישר×ל, ב×מצעות חברה ×§×‘×œ× ×™×ª. התפעול והתחזוקה ×”× ×‘×חריותה המל××” של המפעיל, חברת 'דרך ×רץ' הפרטית. ×ת הקמת כביש 6 הדרומי ×ž×™×ž× ×” הממשלה, ולכן ××™× ×• כביש ×גרה. ×× ×©×™ ×”×וצר הגיעו ×œ×ª×•×‘× ×•×ª ×”× ×›×•× ×•×ª ×›×™ הפתרון המרכזי למצוקת הדיור צריך להיות ×‘× ×™×™×” מסיבית של דיור להשכרה ×רוכת טווח. בהודעת משרד ×”×וצר ×‘× ×•×©×, × ×מר: "מכרזי השכירות ×”× ×¦×¢×“ משמעותי בפיתוח שוק ×§×•× ×¦×¨× ×™ של דירות להשכרה ×רוכת טווח". ×•×œ×¤× ×™ ×›×©× ×ª×™×™×, צוטט מפי ר×ובן קוגן, סגן ×”×ž×ž×•× ×” על ×”×ª×§×¦×™×‘×™× ×‘×ž×©×¨×“ ×”×וצר "×× ×—× ×• בעד ×‘× ×™×™×” להשכרה, ×›×™ ×–×” הפתרון ×”×מיתי להפחתת ×”×‘×™×§×•×©×™× ×œ×§× ×™×™×ª דירות".
××œ× ×©×× ×• רו××™× ×יך ×›×•×œ× ×©×‘×•×™×™× ×‘×—×©×™×‘×” בתוך ×”'קופסה' הכלכלית ×”× ×™×וליברלית של השוק הפרטי, ×’× ×›×שר מסתבר שהשוק הפרטי ×‘×ª×—×•× ×”×“×™×•×¨ ××™× ×• יכול לספק ×ת הדירות. בתי×טרון ×”×בסורד של שוק ×”×‘× ×™×” בישר×ל, הועדה ×‘×™× ×ž×©×¨×“×™×ª החדשה תוסמך לספק רשת ביטחון ×œ×™×–×ž×™× ×©×™×™×’×©×• למכרזי×, ב×ופן שלדברי ×’×•×¨×ž×™× ×‘×וצר יבטל ×ת הסיכון שייקחו על ×¢×¦×ž× ×”×™×–×ž×™× ×”×ž×©×ª×ª×¤×™×. ××£ ×חד ×œ× ×©×•×ל מדוע בכלל צריך ×ת 'יזמי ×”× ×“×œ×Ÿ' ×›×שר צריך לתת ×œ×”× ×ת רשת הבטחון והטבות מפליגות ×חרות.
×× ×™ בהחלט בעד הגישה שהממשלה תיצור ×ת ×”×ª× ××™×, כך שהשוק החופשי יוכל לבצע ×ת ×”×“×‘×¨×™× ×‘×’×“×•×œ. השוק החופשי יכול ×œ×‘× ×•×ª דירות, לתחזק דירות ×•×œ× ×”×œ ×¤×¨×•×™×˜×™× ×©×œ השכרת דירות, ×בל ×‘×ª×—×•× ×”×™×–×ž×•×ª ×”×¨×œ×‘× ×˜×™, יש בעייה.Â ×”×™×–×ž×™× ×‘×©×•×§ החופשי לדיור להשכרה ×“×•×¨×©×™× ×ª×ž×¨×™×¦×™× ×›×œ×›×œ×™×™× / ×¤×™× × ×¡×™×™× ×‘×”×™×§×£ ×¢×¦×•× ×›×“×™ לפעול. ×× ×™×© צורך ×‘×ª×ž×¨×™×¦×™× ×‘×”×™×§×£ עצו×, מדוע צריך ×ת היזמי×? בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע'. בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור, ×ין סיכוי למעמד ×”×‘×™× ×•× ×™, לזוגות צעירי×, ול×וכלוסיות מוחלשות ×”×–×§×•×§×™× ×œ×“×™×•×¨ למגורי×. ל×וכלוסיות ×לו ×ין ×פשרות להתחרות בעשירון העליון, ובבעלי הון מה×רץ ומחו"ל.
הפתרון ×”×•× Â ×™×–×ž×•×ª ממשלתית/×¢×™×¨×•× ×™×ª כמו שעשתה עירית ת"×.  עירית ת"× ×”×—×œ×™×˜×” לפעול ×•×”×™× ×ž×§×“×ž×ª פיתרון של דיור בר השגה בתחומה, על קרקעות שבבעלותה.Â ×œ×¤× ×™ מספר ×™×ž×™× ×”×ª×§×™×™×ž×” ההגרלה בעיריית תל ×ביב לזכות לשכור ×חת מ-77 הדירות המיועדות לדיור בר השגה. פרויקט ×‘×©×›×•× ×ª ×©×¤×™×¨× ×©× ×‘× ×” ב×מצעות העירייה וכולל 45 דירות להשכרה ו-24 דירות למכירה ועוד 37 דירות ששיפצה העירייה ×‘×©×›×•× ×ª יד ×ליהו למטרת שכירות. וכפי ש×מר ר×ש עיריית תל ×ביב-יפו, רון חולד××™, "×פשר לעשות דיור בר השגה".
מתווה לפתרון בעיית הדיור
הממשלה ×ª×™×–×•× ×‘× ×™×™×ª×Ÿ של ×›-10,000 דירות להשכרה בכל ×©× ×” למשך שש עד עשר ×©× ×™×, בכל רחבי ×”×רץ. הדירות יהיו ×‘×’×“×œ×™× ×©×•× ×™×: ×‘× ×•×ª 2 ×—×“×¨×™× (60 ממ"ר), 3 ×—×“×¨×™× (80 ממ"ר), ו-4 ×—×“×¨×™× (100 ממ"ר).  עלות ×‘× ×™×” של 10,000 דירות ×לו, לפי ×›-5,000 שקל לממ"ר ובתמהיל מת××™×, תהייה ×›- 4 מילי×רד שקל ×œ×©× ×”. הדירות והקרקע יש×רו בשלב הר×שון בבעלות הממשלה ×ו העירייה. הדירות ×ª×•×©×›×¨× ×” במחיר המשקף ×›-7% מעלות ×”×‘× ×™×” בלבד בשכירות לטווח ×רוך לפי רצון השוכר, ולכל תושב ישר×לי. חלק קטן מהדירות יושכר ל×וכלוסיה מוחלשת בשכירות מסובסדת. המימון יושג ×¢"×™ ×”× ×¤×§×ª ××’"×— ×œ×§×¨× ×•×ª ×”×¤× ×¡×™×” ×•×œ×ž×©×§×™×¢×™× ×ž×•×¡×“×™×™× ×›×שר הבטוחה ×œ×ª×©×œ×•× ××’"×— ×לו תהיה שכר הדירה. ×‘× ×™×ª הדירות תעשה ב×מצעות חברות ×‘× ×™×” פרטיות, הפרויקט ×™× ×•×”×œ בידי חברות פרטיות ×ו ממשלתיות המתמחות בכך, ובכלל ×–×” השכרת הדירות ותחזוקתן.
×‘× ×™×ª דירות להשכרה לטווח ×רוך ×•×‘×ž×—×™×¨×™× ×©×•×•×™× ×œ×›×œ × ×¤×© × ×”×•×’×” במספר ×ž×“×™× ×•×ª בצפון מערב ×ירופה וב×רה"ב. הממשלה והשלטון המקומי בישר×ל ×¦×¨×™×›×™× ×œ×—×“×•×œ מלהציע ×ת × ×›×¡×™ המקרקעין ×”×¨×‘×™× ×©×œ×”× ×œ×ž×›×™×¨×” כפי ×©× ×¢×©×” עד היו×, ××œ× ×œ×”×—×–×™×§ ×‘× ×›×¡×™× ×•×œ×™×¦×•×¨ מ×גר דירות ולהשכירן. העיריות צריכות לפעול בדומה ×œ×¢×¨×™× ×‘×¢×•×œ× ×•×œ×”×§×™× ×ž×גר דירות משלן – כמו פ×ריז, שמחזיקה ב-35 ×לף דירות להשכרה המיועדות ×œ×¡×˜×•×“× ×˜×™× ×•×œ×–×•×’×•×ª צעירי×, ו××™× ×” מוכרת ×ותן.
הממשלה והרשויות המקומיות מחזיקות בקרקעות בהיקף ×¢×¦×•× ×•×—×œ×§ מהן זמין ×œ×‘× ×™×”.Â × ×™×ª×•×— של עתודות קרקע ×œ×ª×›× ×•×Ÿ, ×©× ×¢×©×” ל××—×¨×•× ×” עבור ×ž×™× ×”×œ ×”×ª×›× ×•×Ÿ במשרד ×”×¤× ×™×, ×ž×¦× ×›×™ בישר×ל יש ×›×™×•× ×©×˜×— ×¤×•×˜× ×¦×™×לי ×œ×ª×›× ×•×Ÿ של יותר מחצי מיליון דירות. ×–×ת, ×œ× ×›×•×œ×œ ×©×˜×—×™× ×¢×‘×•×¨ כ–150 עד 200 ×לף דירות, ×שר לגביהן יש כבר ×ª×•×›× ×™×•×ª תקפות ×ו ×©× ×ž×¦×ות בהליכי ×ª×›× ×•×Ÿ.Â ×‘× ×•×¡×£, יש קרקעות ×©× ×ª× ×•/× ×ž×›×¨×• ×ž×”×ž× ×”×œ ×œ×’×•×¤×™× ×¤×¨×˜×™×™× ×©×œ× ×¢×•×©×™× ×‘×”× ×©×™×ž×•×© ×ו ×©×ž× ×¡×™× ×œ×”×©×ª×ž×© בהן ×œ×¦×¨×›×™× ××—×¨×™× ×‘×מצעות ×©×™× ×•×™ יעוד. קרקעות ×לו צריכות לשמש ×œ×‘× ×™×ª דיור להשכרה לטווח ×רוך ×•×‘×ž×—×™×¨×™× ×¡×‘×™×¨×™× ×”× ×’×–×¨×™× רק מעלות מימון ×”×‘× ×™×™×” ומהוצ×ות ×”×חזקה ×•×”× ×™×”×•×œ, ×›×שר הקרקע והדירות × ×©×רות בבעלות הממשלה / הרשות המקומית.
לדוגמה, הקרקעות בכפר סירקין, בתל-השומר, ×”'שייכות' לצב×, והקרקע בשוק העלייה השייכת לעירית ת"×. בשלשת ×”×ž×§×¨×™× ×ž×ª×›× × ×™× ×œ×”×§×™× ×‘×”×Ÿ דירות למכירה בשוק החופשי, ×•×œ× ×œ×“×™×•×¨ בר השגה. בשלשת ×”×ž×§×¨×™× ×¦×¨×™×š להשתמש בקרקעות ×לו ×œ×‘× ×™×™×ª דיור להשכרה ×›×שר הקרקע × ×©×רת בבעלות הממשלה ×ו העיריה, ×•×œ× ×œ×ª×ª ×ו למכור ×ת הקרקע ×‘×ž×—×™×¨×™× ×ž×•×–×œ×™× ×œ×™×–×ž×™× ×›× ×“ התחייבות ×©×œ×”× ×œ×‘× ×•×ª דירות 'ברות השגה'.
בהערכה ר××©×•× ×™×ª, שכר הדירה ×™×”×™×” ×›-7% מערך הדירה, ×›- 30 שקל לממ"ר לחודש, צמוד למדד המחירי×. לדירה של ×©× ×™ חדרי×, שעלותה ×›-300,000 שקל ×›×מור, שכר הדירה ×™×”×™×” ×›-1,750 שקל לחודש. לדירה של שלושה חדרי×, שעלותה ×›-400,000 שקל, שכר הדירה ×™×”×™×” ×›-2,350 שקל לחודש,  ולדירה של ×רבעה חדרי×, שעלותה ×›-500,000 שקל, שכר הדירה ×™×”×™×” ×›-3,000 שקל לחודש.Â × ×™×ª×Ÿ ×™×”×™×” לגייס ×ת הכסף ×”× ×—×•×¥ לפרויקט על-ידי ×”× ×¤×§×ª ××’"×— בריבית של  4% – 4.5% (צמודה) ×œ×§×¨× ×•×ª ×¤× ×¡×™×” וגמל, ×ו בשוק ההון, ×ו ×‘×”× ×¤×§×” ישירה ל×זרחי×, ×›×שר רוב דמי השכירות ישמשו כבטוחה ×œ×ª×©×œ×•× ×”×¨×™×‘×™×ª.
×›×ן חשוב לציין, ששתי חברות × ×“×œ"ן להשכרה ×מריק×יות, 'דה זר×ס××™ גרופ' ו'דה לסר' גייסו בבורסה הישר×לית ×›-1.5 מילי×רד שקל, ×•×‘×™×ž×™× ×לו גייסה חברת ×”× ×“×œ"ן ×”×מריק×ית '×קסטל' (Extell), ××’"×— בהיקף של למעלה ממילי×רד שקל בבורסה בת"×, וחברת × ×“×œ×Ÿ ×§×˜× ×” וחדשה ×‘×©× ×‘×¨×•×§×œ× ×“Ö¾×פריל, גייסה כ–120 מיליון שקל.
×× ×• ×©×•×ž×¢×™× ×ž×ž× ×”×œ×™ ×”×›×¡×¤×™× ×”×ž×•×¡×“×™×™× ×©×”× ×™×©×§×™×¢×• בדיור להשכרה רק ×× ×™×•×‘×˜×—×• ×œ×”× ×ª×©×•×ות של ×›- 6% –8%. ×בל ×›×שר ×ž×¡×ª×›×œ×™× ×ž×” קורה למעשה ×‘×¢×•×œ× ×”×מיתי בבורסה בת"×, הרי שהתשו××” על ×גרות החוב ב' של דה זר×ס××™ ×©×ª×¤×“×™× ×” ב-2025 עומדת ×”×™×•× ×¢×œ 3.61% (×œ× ×¦×ž×•×“×”). התשו××” על ××’"×— ד' של דה לסר ×©×ª×¤×“×™× ×” ב-2023 עומדת ×›×™×•× ×¢×œ 2.65%. יתרה מז×ת, ×פשר ×™×”×™×™×” למכור ×גרות חוב יעודיות ×‘×”× ×¤×§×” ישירה ל×זרחי×, כך ×©×”× ×™×—×¡×›×• ×ת דמי ×”× ×™×”×•×œ ×”×ž×•×¤×§×¢×™× ×©×”× ×ž×©×œ×ž×™× ×œ×§×¨× ×•×ª הגמל ×•×”×¤× ×¡×™×” ×”×ž× ×”×œ×•×ª ×ת כספיה×. ×›×™×•× ×”×ž×“×™× ×” ×ž× ×¤×™×§×” ××’"×— ממשלתיות ייעודיות לקופות ×¤× ×¡×™×” וגמל.
×›-60% משכר הדירה (שיהייה ×›×מור לעיל, 7% מעלות ×”×‘× ×™×” של הדירה, ×›- 30 שקל לממ"ר לחודש), ×™×ž×ž× ×• ×ת תשלומי הריבית ל××’"×—, ומהיתרה, חלק יוקצה ×œ× ×™×”×•×œ הפרויקט, לקרן להוצ×ות בלתי × ×¦×¤×•×ª מר×ש, וחלק יוקצה לסיבסוד השכרה ל×וכלוסיה מוחלשת. ×ª× ××™ ×”××’"×— ובעיקר הריבית ייקבעו במדויק לפי ×ª× ××™ השוק.
שכר הדירה המצרפי מהפרויקט ×™×”×™×” ×›-280 מיליון שקל, מתוך ×–×” ×›-160 מיליון שקל ישולמו כריבית למחזיקי ×”××’"×—, ×›-50 מיליון שקל יוקצו לסיבסוד השכרה ל×וכלוסיה מוחלשת, ולקרן להוצ×ות בלתי × ×¦×¤×•×ªÂ ×ž×¨×ש ×•×œ×¤×¨×•×™×§×˜×™× ×¢×ª×™×“×™×™×, וכ-50 מיליון שקל יוקצו ×œ× ×™×”×•×œ הפרויקט, ובכלל ×–×” ×ª×›× ×•×Ÿ והקמת הפרויקט, גיוס ההון, גביית שכר הדירה, × ×™×”×•×œ תשלומי הריבית, ×חזקה וכו'.Â × ×™×”×•×œ הפרויקט יכול להיעשות על-ידי חברה פרטית שתיבחר במכרז, ×•×”×‘× ×™×” תיעשה ב×מצעות חברות ×”×‘× ×™×” הפרטיות.
בשלב ×”×©× ×™, × ×™×ª×Ÿ ×™×”×™×” למכור ×ת הדירות ×œ×©×•×›×¨×™× ×‘×ž×—×™×¨×™× ×©×•× ×™× ×‘×”×ª×—×©×‘ ב×זור, במשך השכירות וכו'. ×פשר ×™×”×™×” ×’× ×œ×ž×›×•×¨ דירות ×לה לחברות השקעה, ×œ×§×¨× ×•×ª, ולחברות ביטוח ×©×ª×ª×—×™×™×‘× ×” להמשיך ולהשכיר ×ת הדירות ×‘×ž×—×™×¨×™× ×”×ž×•×’×“×¨×™× ×•×œ× ×œ×ž×›×•×¨ ×ותן. יש לטפל ×’× ×‘×‘×¢×™×•×ª ×”×ž×‘× ×™×•×ª בשוק הדיור בו ×ž×¢×•×¨×‘×™× ×ž×•×¡×“×•×ª ×©×œ×˜×•× ×™×™× ×¨×‘×™×. משרדי הממשלה, עיריות ומועצות מקומיות, ×ž× ×”×œ מקרקעי ישר×ל, ועדות מחוזיות ×©×œ× ×ž×ª×¤×§×“×•×ª, כל ×לו ×”× ×—×œ×§ מה'×’'×•× ×’×œ המערכתי. וכפי שכתב מרכז המחקר והמידע של ×”×›× ×¡×ª:  "בהעדר "בעלבית" ×©×œ×˜×•× ×™ בשוק הבתי×, משרדי ממשלה ×ž×•×©×›×™× ×œ×¢×ª×™× ×‘×›×™×•×•× ×™× ×ž× ×•×’×“×™×".
פתרון מקיף לבעיית הדיור מחייב הקמת ×רגון ייעודי. על ממשלת ישר×ל ×œ×”×§×™× ×’×•×£ ל×ומי ×œ× ×™×”×•×œ משק הדירות הל×ומי, רשות ל×ומית לדיור, לדיור בר השגה ולהתחדשות ×¢×™×¨×•× ×™×ª בדומה ל'וועדה ×œ×§×™×“×•× ×•×¨×™×›×•×– הפעילות ×”×¢×™×¨×•× ×™×ª ×œ×¤×ª×¨×•× ×•×ª דיור בר-השגה בעירית ת"×'.
×›×מור, זהו מתווה ר××©×•× ×™ שיכול לתת תוצ×ות כבר בתוך ×©× ×ª×™×™×-שלוש. ×”×ž×¡×¤×¨×™× ×™×›×•×œ×™× ×œ×”×©×ª× ×•×ª, ×ך להערכתי ×‘×ž× ×¢×“ קטן יחסית. יתרון × ×•×¡×£ ×”×•× ×©×”×”×•×¨×“×” במחירי השכירות הצפויה ×¢× ×’×ž×¨ ×‘× ×™×™×ª הדירות להשכרה, תוזיל ×’× ×ת מחירי הדירות שכן ×”×™× ×ª×§×˜×™×Ÿ ×ת כד×יות רכישת הדירות כהשקעה, והשפעה זו תחל עוד ×§×•×“× ×œ×’×ž×¨ ×”×‘× ×™×”.
××ž× ×•×Ÿ פורטוגלי הו× חוקר במרכז חזן במכון ון-ליר ומרצה במכללה החברתית כלכלית
Tags: ××ž× ×•×Ÿ-פורטוגלי, דיור-בר-השגה, המכללה-החברתית-כלכלית, מכון-ון-ליר