חיפוש

חיפוש לפי מילות מפתח

פוליטיקאים, בואו לבדוק את הכוח הפוליטי של האתר שלנו

ארכיון

כוח לעובדים – ארגון עובדים דמוקרטי

מחאת האוהלים – האתר הרשמי

מגזין חברה

אירועים בשבוע הקרוב

אומרים לנו שיש מס אחר

מתווה לפתרון בעיית הדיור

נושאים דעות, התמונה הגדולה, כלכלה ותקציב, שיכון ושלטון מקומי ב 20.07.11 6:02

אמנון פורטוגלי, מרצה במכללה החברתית כלכלית , מציע מתווה  לפתרון בעיית הדיור, שעשוי להניב תוצאות בתוך שנים ספורות

‏18 יולי, 2011

הממשלה הנוכחית מנסה לפתור את בעיית הדיור בדרכים שונות, הגדלת היצע הדירות, הגדלת היצע המקרקעין, הטבות מס למוכרי דירות, וכו', עד עכשיו ללא הצלחה, ומחירי הדיור ושכר הדירה מרקיעים שחקים. רוב ההצעות שפורסמו לאחרונה ע"י כלכלנים ומומחים אחרים דינן להערכתנו לכישלון דומה.  תמריצים לקבלנים, סובסידיות לשוכרים, הצפת השוק בקרקעות ממנהל מקרקעי ישראל, (משרד הבינוי ומנהל מקרקעי ישראל יפרסמו מכרזים לשיווק מקרקעין לבניית 6,900 דירות) כל אלו,  במקרה הטוב, לא יעזרו ובמקרה הרע עוד ירעו את המצב.  בין השאר בגלל הביקוש הגדול לדירות כהשקעה ממשקיעים ישראליים ומשקיעים זרים שהשיקולים של חלק מהם לרכישות אינו מתחום הכלכלה.

כדי לפתור את בעיית הדיור יש לחשוב בצורה שונה, לשנות את התפיסה. לחשוב על דירה לא כמוצר שוק אלא כמוצר שהוא חלק ממחויבות הממשלה לספק לאזרחיה בתחילת דרכם.   ובתמצית, הממשלה צריכה לפעול ישירות בשוק לבנות דירות להשכרה, ליזום, לבנות (באמצעות חברות בניה פרטיות), ולנהל את הפרויקט.

לחברי הליכוד נזכיר כי ז'בוטינסקי טען שחובתה של המדינה לספק חמישה צרכים בסיסים של האזרח – תזונה, מגורים, לבוש, חינוך ורפואה, או בלשונו חמשת 'הממים' – מזון, מעון, מלבוש, מורה ומרפא.

דן להט, מראה את הכיוון הנכון הנהוג במספר מדינות באירופה. במכתב לראש עירית ת"א חולדאי כתב להט, כי על עיריית תל אביב לחדול להציע את נכסיה הרבים למכירה כפי שעשתה עד היום, אלא להחזיק בנכסים וליצור מאגר דירות ולהשכירן. העירייה צריכה לפעול בדומה לערים בעולם ולהקים מאגר דירות משלה – כמו פאריס, שמחזיקה ב-35 אלף דירות להשכרה המיועדות לסטודנטים ולזוגות צעירים, והיא לא מוכרת את הדירות האלה.   לחסידי השוק החופשי ממעורבות ממשלתית אציין שהשוק החופשי הביא אותנו למשבר הדיור הנוכחי, ושסינגפור, שהיא מדינה קפיטליסטית למהדרין, מנהלת מדיניות דיור מקיפה עוד יותר מזו המוצעת כאן.

הממשלה צריכה ליישם תוכנית ברוח זו ברחבי הארץ. ליזום בנית כ-10,000 דירות כל שנה למשך 6 עד 10 שנים. הדירות יהיו בגדלים שונים: בנות 2 חדרים (60 ממ"ר), 3 חדרים (80 ממ"ר), ו-4 חדרים (100 ממ"ר).  עלות בניה של 10,00 דירות אלו, לפי כ-4,000 שקל לממ"ר ובתמהיל מתאים, תהייה כ- 3 מיליארד שקל.  הדירות תשארנה בשלב הראשון בבעלות הממשלה או העירייה.

בהערכה ראשונית, שכר הדירה יהיה כ-5% מערך הדירה (יתכן עם הצמדה למדד המחירים). לדירה של שני חדרים, שעלותה כ-240,000 שקל כאמור, שכר הדירה יהיה כ-12,000 שקל לשנה, כ-1,000 שקל לחודש. ולדירה של שלשה חדרים, שעלותה כ-320,000 שקל, הוא יהיה כ-16,000 שקל לשנה, כ-1,340 שקל לחודש.

ניתן יהיה לגייס את הכסף הנחוץ לפרויקט ע"י הנפקת אג"ח בריבית של  3.5% -4% (צמודה) בערבות ממשלתית לקרנות פנסיה וגמל או בשוק ההון.  החלק הארי של שכר הדירה יממן את תשלומי הריבית לאג"ח, ומהיתרה, 1% מערך הדירה לשנה (כ-20% משכר הדירה) 0.33% יוקצה לניהול הפרויקט, ו-0.67% לקרן ייעודית. תנאי האג"ח ובעיקר הריבית תיקבע במדויק לפי תנאי השוק.

סה"כ שכר הדירה המצרפי מהפרויקט יהיה כ- 152 מיליון שקל, מתוך זה כ- 122 מיליון שקל ישולמו כריבית למחזיקי האג"ח, כ- 20 מיליון שקל יעברו לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש ולפרויקטים עתידיים, וכ- 10 מיליון שקל יוקצו לניהול הפרויקט, ובכלל זה תכנון והקמת הפרויקט, גיוס ההון,  גבית שכר הדירה, ניהול תשלומי הריבית, וכו',  ניהול הפרויקט יכול שיעשה ע"י חברה פרטית שתבחר במכרז, והבניה תעשה באמצעות חברות הבניה הפרטיות.

בשלב השני ניתן יהיה למכור את הדירות לשוכרים במחירים שונים בהתחשב באזור, במשך השכירות וכו'. לדוגמה לפי עלות הבניה  1.67X (בהנחה שמרכיב הקרקע הוא כ-40% מערך הדירה בשוק).

אפשר יהיה גם למכור דירות אלו לחברות השקעה, לקרנות, ולחברות ביטוח שתתחייבנה להמשיך ולהשכיר את הדירות במחירים המוגדרים ולא למכור אותן.

כאמור זה מתווה ראשוני שיכול לתת תוצאות בתוך 2-3 שנים. המספרים יכולים להשתנות אך להערכתי במנעד קטן יחסית. יתרון נוסף הוא שההורדה במחירי השכירות הצפויה עם גמר בנית הדירות להשכרה, תוזיל גם את מחירי הדירות שכן היא תקטין את כדאיות רכישת הדירות כהשקעה, והשפעה זו תחל עוד קודם לגמר הבניה.

נערך על ידי גליה
תגיות: , , , , ,

7 תגובות

  1. עמית-ה :

    מה שהכי מצער היא העובדה שבנתיים בנסיונות הנפל או אולי תוך ניצול אלמנט השוֹק (ע"פ נעמי קליין) נוקטת ממשלת ישראל בצעדים אנטי דמוקרטיים אנטי חברתיים ואנטי סביבתיים.

  2. מנחם לוריא :

    לא רק ממשלה וימין ושמאל

    השנוי שצריך לחול הוא לא רק שינוי בתפיסות עולם פוליטיות חברתיות אלא שינוי בתפיסה העצמית של הישראלי.

    החברה הישראלית היא חברה של סמלי סטאטוס נבובים. המפגינים ברוטשילד רוצים שהחברה הישראלית/ממשלה ישראלית תאפשר להם להגיע לסמלי הסטאטוס,דירה בתל אביב או בנותיה, רכב ורצוי ליסינג וגו, בדרך הקצרה ביותר, מחר או רצוי אתמול.

    זה לא שאין בעיה בשוק הנדל"ן יש ועוד איזה. אבל הפתרון לבעיה לא נעוץ בכלים מקרו כלכליים אלא נעוץ בשנוי תפיסה שיעצור את הריצה להרכשת סימלי סטאטוס ואי דחיית סיפוקים שכה אופיינית לחברה שלנו ב 2011.

    שינויים כאלה עושים באופן משולב בחינוך ובמנהיגות.

    מאחר וחינוך בישראל לא ממש קיים או בצורתו הנוכחית הוא כשילון חרוץ בהתווית אורחות חיים, ומנהיגות אין פה כבר כמה וכמה עשורים, אז ביצת סמלי הסטאטוס תמשיך לבעבע ולשחרר את צחנתה לרחוב רוטשילד.

    מנחם.

  3. אמנון פורטוגלי :

    למנחם לוריא - סמלי סטטוס

    כמו הרבה חברות מהגרים, "החברה הישראלית היא חברה של סמלי סטאטוס נבובים" המתגלים לדוגמה בנהירה אחרי מותגים. אבל לא צריך להגזים ולהתפס למה שאתה רואה וקורא בתקשורת המעצימה תופעה זו. יש הרבה בחברה הישראלית שאינם כאלו.
    לא ברור לי מהיכן לקחת את הקביעה כי "המפגינים ברוטשילד רוצים שהחברה הישראלית/ממשלה ישראלית תאפשר להם להגיע לסמלי הסטאטוס,דירה בתל אביב או בנותיה, רכב ורצוי ליסינג וגו," . בכך אתה חוטא בהדבקת סטיגמה לקהל הטרוגני, וב'קריאת שמות', באופן מוזר בניגוד מוחלט למה שיצאת נגדו במאמרך על תרבות הויכוח.
    אני משוכנע שההפגנה של המפגינים ברוטשילד ובמקומות אחרים בארץ, נובעת ממצוקה (כלכלית) אמיתית ומתמשכת. בעיית הדיור היא אולי הקשה ביותר במובן שאין להם עליה כל שליטה והיא חוזרת ועולה על השטח תקופתית, במועד חידוש השכירות או בפחד מתמשך מסיום החוזה ו/או העלאת שכר הדירה ע"י הבעלים, ו"זריקה לרחוב". מחאות הקוטג והדלק שקדמו למחאת הדיור, הן להערכתי מסיבות דומות. עלות הדיור, אם זו המשכנתה או שכר הדירה, היא בעיה אמיתית ולא מוגבלת לתל אביב ובנותיה. גרוע מזה, כל הפתרונות שהוצעו לא צלחו ולא נראה שיש נכונות אמיתית של הממשלה לעזור לפתרון הבעיה בתחומי הקו הירוק. בנוסף משבר עלות הדיור הוא חלק מהעלייה העצומה בעלות המחיה שלא נמדדת במדד או בתל"ג, כמו עלית ההוצאות לחינוך, לבריאות, וסעיפים אחרים. כך קורית התופעה של משפחה בה שני בני הזוג עובדים ומשתכרים שאינם מצליחים לגמור את החודש. תופעה זו של "הרס המעמד הבינוני" קרתה בארה"ב הביאה למשבר המתמשך שם, היא מתרחשת בהרבה מקומות בעולם בו שלטה כלכלת השוק החופשי ממעורבות ממשלתית, ולהערכתי יש לה חלק חשוב בהתקוממויות העממיות ביוון, בספרד ובארצות אחרות.
    על הרס המעמד הבינוני כתבתי, כמו רבים אחרים, בין השאר ב'עבודה שחורה', במאמר "הירושה של המדיניות הניאוליברלית – קריסת המעמד הבינוני בארה"ב" http://finance.walla.co.il/?w=//1282665
    תופעה דומה מתרחשת בארץ, המפגינים ברוטשילד חשים זאת על בשרם ובעיקר על ראשם, ואין צורך לחפש סיבות אחרות להפגנה שלהם.

  4. עמית-ה :

    אמנון אתה מעלה כאן נקודה שמטרידה אותי הרבה זמן – איך זה שלא ראו (בסטטיסטיקה) את העליה בעלות החיים באירופה אחרי הנהגת היורו?
    כמי שמבקר לעתים נדירות מידי בארצות שטעים לאכול בהן, הפתיע אותי מאוד שלא נרשמה אינפלציה כאשר מחירי הלחם/יין/גבינה/בשר, קפצו בעשרות אחוזים עם הנהגת היורו.

  5. מנחם לוריא :

    אמנון ידידי,

    פיספסת אותי ואני מצר על כך. תקרא שוב את משפט הפתיחה לא סתם הפרדתי אותו משאר הפסקאות. זו איננה סטיגמה אלא תוספת של נתון שצריך לקחת אותו בחשבון בשיח על הפתרון המוצע.

    לטנגו צריך 2. הממשלה לא לבד ביצירת המצב הנוכחי גם אנחנו האזרחים שותפים מלאים לזה. הרי בבחירות דמוקראטיות ביבי חזר לשלטון הוא לא עשה פה הפיכה צבאית.

    בלי חינוך ושיח פלורליסטי וראיית התמונה הכללית של מה שגרם למצב והאפשרויות לתקנו זה הכל דיבורים ומעשים אין.

    אי אפשר ואסור להתעלם מהרדיפה של ה"ישראלי המצוי" אחרי סמלי סטאטוס ואפשר לשנות את זה בחינוך בהסברה ובהסדרה משותפת של שני הצדדים:בוחרים ונבחרים. רק הממשלה לא יכולה,וספק אם רוצה, לשנות ורק המפגינים ברוטשילד (ולא רק שם) לא יכולים לשנות שום דבר גם אם הם רוצים.

    בא לא נשכח את הצלע השלישית למאבק הזה המשכירים. אם יש לי דירה פנוייה לשכירות למה שאהייה זה שלוקח מהדייר שלי מחיר הוגן לטעמו ולא מחיר מופקע הנהוג בשוק? אם לא יסבירו לי את זה וייצרו את האווירה הנכונה ולא יחול השנוי התפיסתי גם בצלע השלישית דבר לא יקרה.

    אני יודע שהדברים שלי על סמלי הסטאטוס נפלו על אמירות פוליטיות שהופנו למפגינים ברוטשילד (והפעם לאלה ברחוב רוטשילד בת"א בפרט) שכביכול הם מיצגים צד מסויים במפה הפוליטית וגו.

    קשה שלא ליפול לבור הזה אבל אני רוצה להבהיר שנושא סמלי הסטאטוס הוא חלק מהעניין,ובלי שום אמירה פוליטת אלה כציון הלך רוח בחברה הישראלית והלכי רוח,גם, צריך לקחת אותם בחשבון וגם, ניתן לשנות באמצעות חינוך הסברה ושיתוף פעולה בין כל הצדדים הקשורים בעניין.

    אם תקח את סמלי הסטאטוס ככותרת בפני עצמה אז תלך לכיוון עשיית טעות ותייחס לי אי עמידה בדרישות שלי עצמי לשיח פתוח. אם תיקח את זה כעוד גורם שמשפיע על המאבק הזה ושצריך לתת לו את הדעת תגלה שדווקא הייתי נאמן לדברי.

    התמונה הכללית כוללת את הממשלה, המוחים עצמם, החברה הישראלית וסמלי הסטאטוס שלה (ולא במובן השלילי) ובעלי הבתים כלומר אלה שיש בידם את הסחורה הנסחרת בשוק. כל אלה ביחד צרכים להתאחד ולגרום לשינוי. רק הממשלה, ורק במוחים לא יצליחו לעשות דבר.

    בא נניח שמחר בבוקר אלי אטיאס (שר השיכון) מחליט לשחרר לשכירות מוגנת דירות שבבעלות המדינה. בא נניח שהוא דורש שלושה תנאים שלא זזים מהם ימינה ושמאלה:

    1. הדירות תושכרנה לשתקופות של 3 שנים לא פחות. היינו אדם יוכל לשהשכיר הדירה לשלוש שנים ואח"כ שוב לשלוש שנים ואח"כ שוב ל 3 שנים ואז יפנה אותה. שלושת התקופות מכסות תקופת חיים של צעיר ישראלי, היינו לימודים, ותחילת הדרך בהקמת משפחה בישראל.

    2. שכר הדירה יהיה קבוע ומוגן והמדינה תספסד אותו באופן נדיב ובתנאי שהשוכר יוכיח שהוא או סטודנט או מתחיל את דרכו בשוק העבודה או מתחיל בהקמת משפחה בישראל.

    3. כל הדירות תהיינה זמינות במרחק של 40 ק"מ מהערים הראשיות ומערים שבהם יש אוניברסיטאות אבל בשום אופן לא בתוכן.

    האם אתה חושב שזה יפתור את הבעיה? האם אתה חושב לזה יגרום לקיפול ערי האוהלים?

    אני חושב שלא משום שבעיית הדיור הרבה יותר מורכבת מטיעונים של ממשלה ניאו ליברלית המזניחה את אזרחיה. הם כוללים בעיות חמורות של תשתית תעבורה, בעיות חמורות של סמלי סטאטוס, בעיות חמורות של פיזור האוכלוסין, בעיות חמורות של פיזור מרכזי העבודה וההשתכרות ומוקדי האבטלה הלאומיים ובוודאי שכחתי עוד כמה בעיות חשובות אחרות שיגרמו למהלך כזה להיתפס כמהלך פוליטי שאין לו אחיזה במציאות. אהה,כן: זה מה שזה מהלך שאין לו אחיזה במציאות כי המציאות הרבה יותר מורכבת.

    ללמדך שהשיח בעניין הדיור איננו רק בעניין דירה להשכיר על מנת לתחיל החיים כאזרח יצרן ובוגר אלה בעיה שמשקפת רעות חולות בכל תחומי החיים של החברה הישראלית וזה גם קשור וכולל את מחירי המזון הדלק ושוב בוודאי שחכתי כמה וכמה דברים אחרים חשובים לא פחות.

    "ערי האוהלים" אינם סתם מאבק על מחיר ושוק נטול התערבות ממשלתית או שהממשלה תתערב ותסדיר אותו. מדובר בתופעה שאיננה מקומית ואיננה פוליטית אלה חברתית ומקיפה את כל הכשלים והרעות החולות של החברה הישראלית לרבות חינוך לא פלורליסטי לא רחב ולא נקי מפוליטיקה, שכולל גם ריצה אחרי סמלי הסטאטוס…..

    לסיכום:

    אם נתייחס למאבק הדיור כדבר העומד בפני עצמו אז רחוק זה לא יגיע. אם נתייחס למאבק הזה בקונטקסט הכללי, כולל מאבק הקוטג' כולל הרעש בגלל מחירי הדלק, כולל החלוקה הבלתי שיוויונית העליל של העושר, כולל מערכת החינוך שעושים בה מהפיכות בעלות גוון לאומני ימני קיצוני, כולל צוללת שישית שיש כסף לרכוש אותה אבל אין לה תפקיד מוגדר, כולל הוצאות לא הגיוניות ולא מפוקחות על מטוסים שיתנו מענה למלחמה שלא תקרה, כולל אילן בד דוב שלורח הלוואות מהציבור ולא מתכוון להחזיר, כולל תשובה שהופך את זכיינית הגז הטבעי לחברה פרטית ומילל שאין לו כסף להחזיר לבעלי החוב שלו שאלה קרנות הפנסיה שלנו – הינה לך בתגובה אחת תמונה מאוד רחבה. אני מאוד שמח לראות שאנשים קמים וצועקים נמאס לנו. אני מאוד שמח לראות את הדינמיקה של מאבק הדיור ושת"פ עם התאחדות הסטודנטים דור העתיד שלנו הפעם – הוכיח את עצמו ולא רק במלוי הפקודה אחרי!

    מנחם.

  6. גיל :

    איך המדינה תממן את איבוד ההכנסה

    ממכירת הקרקעות במחיר גבוה?

    כיום המדינה מקבלת מיסים גבוהים ממכירת אדמות, אם המדינה (עיריות ) יפסיקו למכור מבחיר גבוה יווצר חור בתקציב המדינה (עיריות) כגודל הבדל מחיר מכירת הקרקע, איך אתה מציע שהחור הזה ימומן? ע"י הגדלת מיסוי שתפגע עוד פעם במגזר היחיד שמשלם מיסים? בהגדלת הארנונה?

    הצעה יפה רק חלקית מאוד, תריך לתת פיתרון לאובדן הכנסות המדינה מהפרוייקטים

  7. עמית-ה :

    גיל
    ישנו היום מתווה הפחתת מס שהתחיל לפני עשר שנים המתווה נבנה בהנחה שיקטין את העלמת המס ויגדיל את הצמיחה.
    בטווח של השנים שעברו שתי המטרות לא הושגו. הצמיחה שלנו בעשור החולף לא עלתה על הצמיחה בעשור שלפניו.
    והעלמות המס החריפו – http://www.themarker.com/news/1.674373
    ברור שצריך לשנות את המדיניות ויש לגבות מיסים סבירים מהמאון העליון.
    המיסים האלו אינם רק מיסים על עבודה הם בעיקר מיסים על רווחי הון והימורים בשוק המטבעות והסחורות.
    אם נעשה כמו איטליה ונטיל מס טובין לא יחסר ש"ח אחד בצד ההכנסות.
    http://ecowiki.org.il/index.php?title=%D7%9E%D7%A1_%D7%98%D7%95%D7%91%D7%99%D7%9F

השארת תגובה

חשוב: בקרת תגובות מופעלת ועלולה לעכב את תצוגת תגובתכם. אין סיבה לשלוח את התגובה שנית.

עקב תקלה טכנית האתר נופל וקם לסירוגין.

אנו ממליצים להעתיק תגובות (קונטרול+סי) לפני שליחתן, כדי למנוע מפח נפש אם האתר נופל בדיוק אחרי שהשקעתם בתגובה ארוכה.