חיפוש

חיפוש לפי מילות מפתח

פוליטיקאים, בואו לבדוק את הכוח הפוליטי של האתר שלנו

ארכיון

כוח לעובדים – ארגון עובדים דמוקרטי

מחאת האוהלים – האתר הרשמי

מגזין חברה

אירועים בשבוע הקרוב

אומרים לנו שיש מס אחר

אופיר אקוניס, שוק הדיור סובל מקיבעון מחשבתי

נושאים מכתבים, שיכון ושלטון מקומי ב 20.07.10 6:03

דור לוי, מנהל פורום רפורמה כלכלית בפורטל BSH לשוויון זכויות וצדק חברתי, בדק ומצא עשרות חסמים ביורוקרטים ההופכים את שוק הדירות להשכרה לבלתי כדאי, הוא קורא לחה"כ אופיר אקוניס יו"ר ועדת הכלכלה ולחבריה , "לצאת מהקופסה" ולאמץ פתרונות שונים מהמקובל

לכבוד,

יו"ר ועדת הכלכלה ח"כ אופיר אקוניס

הנדון: בקשת השתתפות בדיון בנושא תכנית הממשלה להוזלת הדיור.

מכובדי,

שמי דור לוי, אני מנהל בהתנדבות את פורום רפורמה כלכלית בפורטל BSH לשוויון זכויות וצדק חברתי. אני מייצג קבוצת פעילים למען נושאים המשלבים יעילות כלכלית עם צדק חברתי וסביבתי. נושא הדיור מענייו אותי אישית כשוכר וכמשכיר וחקרתי את הנושא במסגרת לימודי.

אני מבקש להשתתף בדיון ועדת הכלכלה שיתקיים ביום רביעי 21/07/2010, בנושא תכנית הממשלה להוזלת הדיור.

עיקר דברי לדיון:

שוק הדיור למגורים סובל מקיבעון מחשבתי ממושך וזקוק לשבירת מוסכמות. לדוגמא:

א. הביקוש לדירות ובפרט בשכירות הוא דווקא לדירות קטנות. העיריות גורמות לבניית דירות גדולות ויקרות, עם חניות במטרה לסנן אוכלוסיות שנחשבות חלשות. ברוב תחומי התשתיות והרכב כבר מבינים שהעתיד בחסכון. רק משאבי הקרקע עדיין מבוזבזים ללא הכרה…

ב. דיור בשכירות, אם היה קיים, הוא הפתרון לסביבה דינמית, לשוק עבודה גמיש ולמשבר המחירים בדיור. ובפרט בתקופת משבר אקלימי. עמותות נפגעי משכנתאות, מוחות על כך שהממשלה מסלילה אנשים לקחת משכנתאות שאינם מסוגלים לעמוד בהן, והן צודקות מעבר למה שהן מתארות לעצמן, ולא רק באמצעות עידוד רכישת דיור אלא גם באמצעות חסמים וחנק הדיור להשכרה.

ג. מחירי השכירות מטעים. בניגוד למה שאפשר לחשוב, השכרת דירות בעייתית כלכלית בשל תשואה נמוכה(למעט בדירות הקטנות) וסיכון גבוה בהשכרה. התשואה על השכרת דירות דומה לזו של אג"ח ממשלתי חסר סיכון. רק שבזה אין חשש לשריפה, לבעיות צנרת, שוכרים שלא משלמים וכד'. הפער בתשואה בהשקעה בנדל"ן מתבטא בהשקעה בציפייה לעליית ערך הדירות. אולם דרך השקעה זו גורמת לעשרות אלפי דירות לעמוד ריקות.

ד. שמחתי לגלות את שכתב פרופ' איליה ורצברגר:

"על המדינה להפסיק לעודד את הבנייה להשכרה, ולהתחיל לעודד את ההשכרה עצמה !"

ה. בפרויקט הגמר שאני כותב, מצאתי עשרות חסמים ביורוקרטיים, מיסויים וכלכליים שבעטיים נגרם מצב זה. אני קורא לוועדת הכלכלה, ולשאר הגורמים האחראיים "לצאת מהקופסה", ולאמץ פתרונות שונים מהמקובל עד כה.

כשהשכרת דירות תהיה כדאית והשוק ייפתח ויאפשר בניה לפי צרכי האזרחים, ירד הלחץ משוק הדיור גם בפלח השכירות וגם בפלח הרכישה.

הדגמת הדברים בפוסט מקדים לפרויקט "תרגיל מתכונת נוגדת מציאות – מחירי השכירות בישראל"

בקישור המצ"ב אפשר לקרוא על החסמים, וגם דוגמאות לפתרונות.

בתודה מראש ובברכה

דור לוי

פורום רפורמה כלכלית בפורטל BSH – הפורטל לצדק חברתי

העתק: אתר עבודה שחורה

דור לוי – בלוג רפורמה כלכלית, יולי 2008

נערך על ידי גליה
תגיות: , , , ,

23 תגובות

  1. לקסי :

    אחת המכשלות בתחום הזה הוא – גם כאן – "שוק" ההון.
    הטרוף העולמי שהחל עם ביטול כללי ברטון וודס (http://www.yesod.net/yesod/archives/2008/10/post_303.html). יצר מטען עודף של כספים בעולם.
    אחת השיטות להגנה על ערכם של כספים אלה היא רכישת נכסים ריאליים (כסף אינו נכס ריאלי, ראו: http://www.blacklabor.org/?p=12725).
    כך נוצר מצב שאנשים רוכשים דירות שלא למטרת מגורים. מחד זה מעלה את מחירי הדירות ומאידך זה יוצר – בחלק מהמקרים – מלאי של דירות העומדות ריקות.
    זו עוד אחת מהמכות שהמשטר הכלכלי/חברתי בארצנו מכה בהן את רוב תושבי ישראל.

  2. שגית :

    לא רואה איך עידוד שוק השכירות יפתור את הבעיה טוב יותר מהגדלת היצע הדירות לזוגות צעירים.
    הפתרון הדרוש הוא אותו פתרון – הגדלת היצע הקרקעות תוך שמחיר הקרקע יורד (בניגוד למצב הנוכחי שבו המנהל מטפטף קרקעות למרות המחסור כדי למקסם את מחירן). יש עוד כמה מגבלות בענף הבניה כמו עובדים וכו וגם אותן ניתן פתור.
    במקרה של עידוד השכירות אי השוויון יעלה ובמקרה של פתרון ישיר לזוגות צעירים המעוניינים לרכוש קרקע לא תהיה פגיעה באי שוויון.
    בישראל יש את שיעור הבעלות על בתים הגבוה בעולם, לא הייתי רוצה שזה ישתנה.
    לא הייתי רוצה לראות קבוצה קטנה של בעלי נכסים וקבוצה גדולה של שוכרים.
    אנשים יכולים לפתור את בעיית הגמישות ע"י קניית דירה במקום א והשכרתו ושכירת דירה במקום ב.
    לבעלות על נכס יש השלכות בין דוריות דרמטיות ביותר. יש לא מעט מחקרים בנושא אי שוויון שמסבירים זאת.

    לגבי נושא השכירות המצוקה היא בעיקר בתל אביב. משקיעים שרוכשים דירה בתל אביב, לא מודאגים מהתשואה הסולידית על השקעתם. בדר"כ לא מדובר במשקיעים שמחפשים אקזיט מהיר או תשואות דו ספרתיות. מדובר בהשקעה לטווח ארוך, עם עניין ספציפי בתל אביב וההשקעה היא בטוחה וערכה עולה עם השנים.

  3. שחר: השכרה טובה רק למקרה של זמניות :

    השכרה היא מצב טוב ד"כ רק למוסדות לימוד אקדמאים בהם מגיעים סטודנטים לתקופת זמן מגובלת של 3-5 שנים.
    היא פתרון רע לזוג או למשפחה או אפילו לרווק שמחפשים מקום מגורים לרוב תקופת חייהם.
    צריך לתכנן את נושא התחבורה כך שתהיה תחבורה ציבורית אחידה (בלי מיליון חברות אוטובוסים) זמינה וזולה על פני העדפת הרכב הפרטי.
    צריך גם לאפשר בנייתם של דירות קטנות כך שיוכלו יותר אנשים לרכוש דירות, ולא רק קומץ אנשים אמידים.

  4. דקל עוזר :

    שגית.
    אמרת: "בישראל יש את שיעור הבעלות על בתים הגבוה בעולם, לא הייתי רוצה שזה ישתנה".
    לדעתי זה היה נכון בשנות ה-60. זה לא קרוב ללהיות נכון ב-2010. רוב רוכשי הדירות הם משקיעים.
    על איזה נתונים את מתבססת?

  5. דקל עוזר :

    ולכותב המאמר: אתה תקוע בדילמת "הנחמד". מה שצריך זה מס רכוש לדירות ריקות, ולדירות שלישיות ורביעיות גם אם אינן ריקות(מהדבר הזה אפשר להחריג, אולי, בניה לשכירות).
    אין לעודד החזקה של דירות רבות על ידי גורם אחד כשיטת השקעה וצריך לעודד בעלות על דירות.
    לבעלות על דירות יש משמעות נוספת והיא מניעת ירידה.

  6. עמית-ה :

    דור
    ראשית כל הכבוד אחל'ה השקעה השקעת והתוצאה מעניינת מאוד.

    שנית – תשואה ריאלית 2-4% היא תשואה מצויינת. העובדה שבישראל ישנה תשואה גבוהה מזה מעידה על הימורים + עיסקי אויר + אינפלציה (כאשר מחיר מניה עולה בלי קשר לביצועי החברה שהיא מייצגת).
    כל התופעות האלו מתארות תסמינים של כלכלה חולה ובלתי מסוגלת
    להתמודד עם כלכלה עולמית.

    שלישית העובדה שדירות קטנות מניבות תשואה גבוהה נובעת מ"חוק המחירים הנמוכים" יותר קל לשכור דירה קטנה במחיר גבוה למ"ר ונמוך סה"כ מאשר דירה גדולה במחיר כולל גבוה.

    רביעית (שגית) אין צורך להפשיר קרקעות גם היום הקרקעות התפוסות בבניה הם באחוזים גבוהים מידי.
    באיזורי הביקוש גם אין קרקע פנויה. לכן מה שצריך לעשות הוא לבנות לגובה כפי שמקובל במקומות דומים כמו סינגפור / הונג-קונג / מנהטן.

    חמישית לגבי פתרונות תכנוניים, יש לחזק את ועדות התכנון המחוזיות ולכפות תיכנון של דיור בר השגה במקומות שאפשר.
    גם אני חושב שצריך לנצל את תוכנית חיזוק המבנים בכדי לחולל שינוי וחשוב לעשות את זה לפני רעידת האדמה.

    שישית המדינה צריכה לבנות דיור בר השגה להשכרה ולמכירה באופן שיפצה על "כשל השוק" (זה סתם כינוי, לשוק אין מטרה לכן הוא אף פעם לא נכשל). אחרי שהמדינה תבנה כמה עשרות אלפי יחידות דיור יש להטיל פיקוח מחירים הדוק על מחירי ההשכרה, כפי שמקובל במקומות מתוקנים כמו העיר ניו-יורק (או דנמרק).

    ושוב תודה על המאמר וניתוחים אני מכיר את התופעה גם בקנה מידה מקומי אצלנו בישוב.
    בעבר בנו כאן דיור בר השגה ע"י אגודות להתיישבות (דומה לקבוצת רכישה אבל לא למטרות רווח).
    ב – 15 השנים האחרונות צעירים ואנשים בעלי שכר ממוצע ומטה לא יכולים לשכור / לקנות כאן דירה.

  7. דקל עוזר :

    עמית ה – משפט בעל משקל כבד זרקת "לשוק אין מטרה".
    זה המהות של השקר הקפיטליסטי. בטח שלשוק יש מטרה והיא מטרה פוליטית.
    כשאתה אומר שאין לשוק מטרה אתה מסכים לקביעת המטרות הפוליטיות של הכלכלנים: יעילות מקסימלית לבעלי המניות בהתאם למדדים מוחלטים ואין מקום למדדים יחסיים.
    כתבתי על זה עבודה.

  8. דור לוי :

    הקדמה בהקשר לנושא הפוסט:
    אבחנה מאוד חשובה בעניין. בבקשה תבחינו בין מי שקונה דירות להשקעה במטרה להשכירן ולקבל הכנסה פסיבית (שכר דירה קבוע מדי חודש בחודשו) שהוא גורם חיוני הנותן פתרון למי שלא יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה, בין כלכלית ובין מסיבות אישיות לעומת מי שקונה את הדירה במטרה שערכה יעלה. זו במהותה השקעה ספקולטיבית – ציפיה "להכות את השוק" או נכון יותר את שאר אפיקי ההשקעה הפוטנציאלים.
    מטרת העבודה שאני מכין היא להציע דרכים לגרום לאנשים לעבור מהקבוצה השנייה לראשונה …

  9. דור לוי :

    ל 1 לקסי
    מסכים ומוסיף כהארת בינים שאינה קשורה לנושא:
    ההשקעה הספקולטיבית בנכסים,כשהיא הופכת למרכיב עיקרי, בין אם זה בדירות ובין אם זה במניות מובילה לעיוותים. קח את שוק ההון כדוגמא נוספת: שכר הבכירים המוטרף היום הוא תוצאה של תכנון מס(לטעמי) אגרסיבי, שגורם להם במקום למשוך לעצמם ולחלק לשאר המשקיעים דיבידנדים מעדיפים לרשום את זה כשכר מוכר לצורך מס ולאלץ את שאר הציבור להשתתף בעלויות…
    מה קיבלנו? שוק הון שבנוי על השקעה ספקולטיבית ולא השקעה בציפיה להכנסה פסיבית.
    הקטע שבשביל לפתור את זה צריך לחשוב כלכלית, להפוך את תכנון המס הזה ללא כדאי ע"י זה שלא יוכר כהוצאה וזהו… במקום זה ממציאים 1001 גלגלים מחדש…

  10. דור לוי :

    ל 2 שגית.
    כמה טענות בתשובתך.
    א. שוק השכירות פותר בעיה למי שלא יכול להרשות לעצמו לקנות דירה, ולמי שנמצא בחייו בנקודה שעדיין לא החליט איפה ומה לקנות. זה גם פתרון לרבים וטובים, כולל אנשי כספים שמבינים שלשכור דירה יכולה להיות עסקה לא רעה. אלו אנשים שיודעים להשקיע את כספם באפיקים רווחיים יותר מאשר לקבור אותו בדירה בבעלותם.
    ב. הגדלת הצע הקרקעות זו סיסמא שרבים משתמשים בה, מבלי להבין שקרקע היא משאב שכמותו מוגבלת ובפרט במדינת ישראל.מידע שקראתי, טוען שהצע הקרקעות הזמינות בקטע גדרה חדרה עומד על כ 400000 דירות נוספות. מעבר לזה כל דונם מוקצה לשימושים אחרים או בלתי ניתן לבנייה. המשמעות היא שאם הנתון נכון, ובתנאי ביקוש של צורך בכ 40000 דירות נוספות כל שנה, מלאי הקרקעות ייגמר עוד כ 10 שנים. ומה יעשו כל החכמים אז? יגיעו לפתרון של פינוי בינוי: הרס מתחמים של קוטג'ים או דו ותלת קומתיים ובנייה לגובה במקומם. אז זה יהיה הרבה יותר יקר…
    אם תעני שהמידע לא נכון והצע הקרקע יספיק ל 20 שנה, זה רק ידחה את המשבר ואשאל אותך מה יעשו ילדייך וילדי….
    תומכי ההפרטה טוענים שהמדינה לא יודעת לנהל נכסים ולכן צריך להפריט? הנה גוף שעם כל הביקורת עליו שומר על מחירים גבוהים של נכסי הציבור. תפקידו של מחיר קרקע גבוה, לאלץ את כל הגורמים הרלבנטיים לחסוך במשאב הזה, ולהשאיר משהו לדורות הבאים.
    ג. זוגות צעירים הרוצים לרכוש דירה ומתקשים אינם האוכלוסיה היחידה. צאי ובררי בקרב עמותות העוסקות בנפגעי משכנתאות, עד כמה התופעה נפוצה. אנשים שקנו דירה בלי שיכלו לעמוד ברכישה (וכלכלן היה יכול לצפות את זה) ובלי שהיתה להם חלופה כמו שכירות.
    ד. שיעור בעלות גבוה בעולם יכול להיות סימן טוב ויכול להיות סימן רע. לא ראיתי שהשוויצרים חיים רע, ורבים מהם חיים בשכירות. לא נראה לי שבעיית אי השוויון חמורה בשוויצריה מאשר כאן. מה דעתך שהתופעה שאת מתארת היא סימפטום של בעיה ולא פתרון?
    ה. המודל שהייתי רוצה לראות, זה לא בנייה של שכונות מגורים של דיור ציבורי לשכירות, או בנייה להשכרה בלבד. זה מתכון לסלאמס והזנחה. הייתי רוצה לראות בני מעמד ביניים שחוסכים כסף, ובמקום להשקיע אותו בבית השקעות שיאדה את הכסף בהשקעות באיסלנד וברוסיה, יקנה דירה לעצמו ויכין דירות לילדיו. זו כבר לא קבוצת אוכלוסיה קטנה. מבחינה אורבנית המצב אידאלי זה פיזור הדירות להשכרה באופן ספורדי בין בניינים.
    ו. יפה אמרת שאנשים יקנו במקום א וישכרו במקום ב. ומי ישכיר להם?
    ז. מצוקת הדיור בשכירות בכל הארץ עם הבדלים ממקום למקום. התשואה הגבוהה ביותר להשכרה היא בפריפריה דווקא.

  11. דור לוי :

    ל 3. שחר
    א. לגבי הזמניות שבהשכרה, ראה תשובתי לשגית בסעיף א.
    ב. מצטרף לדעתך לצורך בשיפור תחבורה ציבורית. איך עושים זאת חורג מנושא הדיון.
    ג. הפתרון אומר הרבה יותר דירות קטנות מהמצב היום, אבל זה רק חלק מהפתרון. מה שצריך שיהיה זה מה שראיתי בשוויצריה: בנייני מגורים עם מגוון עצום של גדלי דירות. ככה בדירה אחת יכולה לגור משפחה ובכניסה ליד בפרטיות יכולים לגור הסבא והסבתא.

  12. דור לוי :

    ל 5 דקל

    עזוב נחמדות… בשני המקצועות שרכשתי כלכלה וניתוח מערכות, מי שיודע מה הוא עושה אמור (כמו בשחמט) לחשוב על התוצאות כמה צעדים קדימה.
    בעצם עניתי לך בהקדמה ובתשובה לשגית. אבל ארחיב: נניח שיהיה מס שיגרום לכך שלא יהיו בכלל דירות להשכרה וכולן ירכשו. איפה יגורו מי שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה?
    גם על בנייה להשכרה עניתי כבר, זה מתכון לסלאמס. אתה רוצה עוד ועוד שכונות עמידר??
    לגבי מיסוי דירות ריקות, זה אחד מהצעדים שאני דן עליהם בנייר שאני מכין. בקצרה זה מקל אפשרי אבל מסוכן. אתה עלול לקבל תוצאות הפוכות ממה שרצית (שדירות יושכרו), ובנוסף קל לעקוף את זה (שיעורי בית: תגדיר בבקשה דירה ריקה). יש סיפור על כך שבאחת ממדינות סקנדינביה אולי בהולנד רצו לעודד נת"צים והגבילו את התנועה לרכבים ציבוריים ורכבים פרטיים מלאים. אנשים קנו בובות מתצוגה ובובות מין, הלבישו אותן, והושיבו כדי ליצור מצג של רכב שנוסע עם נוסעים…
    ולסיום: אין לי בעיה עם בעלות על דירות – אבל שלא יסלילו אנשים לרכוש דירה כשאינם יכולים לעמוד בכך.

  13. דור לוי :

    ל 6. לעמית
    א. תודה.
    ב. קח בחשבון שהנתונים על תשואה חושבו לפני כשנתיים. לפני המשבר. בינתיים מחד ירדה הריבית על השקעות כספים, ומאידך עלו מחירי הדירות, כך שבשני השווקים ירדו התשואות.
    העניין הוא שבניגוד להשקעה באגח מדינה, השקעה בנדלן היא הימור עצום שמי שלא התנסה בכך לא מבין…
    ג. כאן אני חולק עליך. אנשים מעדיפים פרטיות ולגור לבד על פני שכירת דירה גדולה עם שותפים.
    ד. תוכנית חיזוק המבנים תמ"א 38 היא עוד מלך שהגיע הזמן לצעוק שהוא ערום:
    צע ולמד מהפרעונים. הבניינים היחידים שהחזיקו 5000 שנה הם הפירמידות.
    מדובר בבניינים נמוכים יחסית לרוחבם, עם בסיס רחב וקצה עליון צר.
    הפתרון הישראלי של כמה חכמולוגים, לקחת בניין שנחשב רעוע מבחינת רעידות אדמה, ולהוסיף לו עוד קומות, ולחשוב שיש סיכוי שזה ישרוד… אני מזכיר שבאפקה או צהלה קרס קוטג' במהלך עבודות החיזוק.
    יש הבדל תהומי בין התערבות במבנה קיים, ובין בנייה חדשה.
    ה. פיקוח מחירים? ניסו את זה בארץ. קראו לזה חוק הגנת הדייר. זה אחד הגורמים העיקרים למצב הנוכחי… (אפשר לעשות פיקוח במצבים מיוחדים, אבל לא משהו גורף: למשל אם מישהו קיבל כספי מדינה בסכום ניכר כדי להשמיש דירה נטושה למגורים, זה כמו חוק עידוד השקעות הון…)

  14. עמית-ה :

    דקל, כשאני אומר שלשוק אין מטרה אני מתכוון לזה כפשוטו.
    ברור שמי שמצדד בכלכלת שוק יש לו מטרה, מטרתו להחליש/לבטל את הכוחות הדמוקרטיים שמייצגים את טובת הציבור בכדי שכוחו יגדל.

    דור, מצטער לסתור אותך אבל העובדות אומרות אחרת, חוק הגנת הדייר והבניה הציבורית כאן (ובניו-יורק) הוכיחו את עצמם כמבטיחים דיור בר-השגה.
    הפיקוח על מחירים מוכיח את עצמו בכל מקום בעולם. כולל כאן למשל בנושא מחיר הדלק.
    ללא פיקוח על מחירים וללא בניה ציבורית מוכוונת דיור בר-השגה לא ניתן לפתור את הבעיה.

    העובדה שישנם אנשים מהנדסים/קבלנים שאינם יודעים לחזק מבנים ולהוסיף דירות לא אומרת שהפתרון גרוע, היא אומרת שיש לפקח על התחום באופן יותר קפדני.
    ניתן מקצועית קונסטרוקטיבית, ורווחית לחזק מבנים ולהוסיף דירות.

  15. דור לוי :

    ל 14 עמית:
    1. שנים לא הייתי בניו יורק, אבל זאת לא העיר שסבלה משכונות שלמות של בניינים נטושים?

    2.פיקוח על מחיר יכול לעזור כשיש כדאיות לשווק את המוצר גם כשמחירו מפוקח (כמו בדלק). אם המחיר בפיקוח יורד מתחת לגבול של כדאיות, הפיקוח הורס במקום לבנות – שאלה פשוטה של מינון. הטענה שלי שכבר כיום, בלי פיקוח מחירים, אבל הרבה רגולציה אחרת, אין כדאיות בתשואת מרכיב ההשכרה שברכישת נדלן. ולכן נוצרות דירות רפאים בישראל.

    3. תמא 38 זה באמת חריג לעניין, אולי כדאי שאקדיש לזה פוסט נפרד, רק אזכיר שהמהנדס הראשי של מעצ (לשעבר…) ועוד 3 מהנדסים אחרים הורשעו בשימוש בפלקל. בקיצור בהנדסה יש להתייחס בזהירות להמצאות…

  16. עמית-ה :

    דור
    1. לא ידוע לי על שכונות נטושות בניו-יורק והחוקים חלים גם בשכונות מאוד מבוקשות. התעניינתי בחוקי הגנת הדייר שם רק בגלל הטענה הישראלית שחוקים כאלו קיימים רק כאן ו"תנו לחיות בארץ הזאת".

    2. פיקוח על המחירים עוזר תמיד. כאשר המחיר סביר אין צורך לאכוף, רק לבדוק.
    כפי שכתבתי רווח של 2-4% הוא רווח טוב, אם בתחום הזה יש רווח גבוה יותר כשגרה, יש לבנות דיור ע"י המדינה.
    בשנות ה-50/60 עשו כך ונתנו פתרון טוב לבעיית הדיור, היום מחכים שאלוהים/השוק החופשי יעשה את העבודה והתוצאה לפנינו.

    3. סיפור הפל קל מורכב ולא קשור לנושא אז עדיף להניח לו. לגבי תמ"א 38 אני בעד פוסט.

  17. דור לוי :

    ל 16 עמית:
    אתה שוכח שתשואה של 2-4% בעת הבדיקה שערכתי היתה מקבילה לתשואה חסרת סיכון של אג"ח ממשלתי. אתה רואה רק את צד ההכנסות.

    אתה לא רואה שבהשקעה בנדל"ן :
    א-יש הרבה הוצאות.
    ב-יש הרבה סיכונים.
    לכן כבר היום השקעה בנדלן כאשר מדובר בנדלן להשכרה אינה כדאית!

    הלאה, לחוק הגנת הדייר:
    דירה שאפשר לגבות עליה 3000 ש"ח בחודש שכר דירה, ובהנחה שדייר שילם 50% דמי מפתח היית מצפה לשכר דירה בפיקוח של 1500 ש"ח.
    בפועל שכר דירה מוגן מגיע ל200 ו 300 ש"ח.
    איזה משכיר יהיה אדיוט מספיק להשכיר ככה דירה? ואם השכיר להשקיע בה בתחזוקה?
    אני חוזר:
    כאשר הפיקוח מתחיל לפעול ברמות שבהן כל הפעילות העסקית מוטלת בספק זה הורג את שארית הפעילות.
    וזו העננה שמרחפת על השכרת דירות.

    אני מזהיר שמי שמקדם פיקוח מהסוג הזה (אני לא נגד רגולציה, אלא שזו צריכה להיות חכמה) יסיים במגורים באוהל או שכל משפחתו תידחק לחדר בדירה כפי שהיה בשנות החמישים כאן, כפי שהיה במדינות חבר העמים, כפי שקורה כבר היום בבני ברק…

    פשוט גם קצת הדירות שמיועדות להשכרה היום יוצאו מהמשחק!

  18. דור לוי :

    נ.ב:
    ציטוט מכתבה של דרור מרמור
    "נכון לשנת 2003 אמד בנק ישראל את מלאי הדירות בישראל בכ-2.1 מיליון דירות, ששימשו 1.9 מיליון משקי בית שחיים כאן. "

    http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000567089&nl=845

    מה קרה ל 200000 דירות שלא שימשו למגורים?

    במקום אחר ראיתי נתון מ 2005 של בדיקת דירות ריקות על סמך אי שימוש בחשמל ובמים. דובר על 30000 דירות ריקות מתוכן 6000 בירושלים. מאז חלפו שנים וניר ברקת דיבר על 9000 דירות רפאים בירושלים בלבד. מה עם שאר הארץ?

  19. דור לוי :

    נ.ב. 2:
    כתבה נוספת:
    "ניתוח שוק הנדל"ן: 10,000 דירות נוספות בשנה באזורי הביקוש – זה מספר הקסם שיבלום את הזינוק במחירים
    לפי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין וסגנו, מ-1999 שווקו כ-28 אלף דירות בשנה – לעומת ביקוש של כ-40 אלף לשנה ■ באיזורי הביקוש קיים פוטנציאל להפשרת קרקעות לכ-400 אלף יחידות דיור, מהן 40,000 מפינוי בינוי בגוש דן, 22,700 בתעש רמה"ש ו-120,000 בשטחים חקלאיים במרכז"

    http://www.kikarhashabat.co.il/19758.html

    אני חוזר על משפט המפתח:
    "באיזורי הביקוש קיים פוטנציאל להפשרת קרקעות לכ-400 אלף יחידות דיור"
    כשביקוש הוא ל 40000 יחידות דיור נוספות כל שנה, המלאי יספיק ל 10 שנים. ומה אחרי זה?

  20. עמית-ה :

    דור
    תשואה גדולה מזה אומרת שאנחנו באינפלציה.
    אתה צריך להבין את גבולות הגזרה, תשואה סבירה היא לא נמוכה ולא גבוהה מידי.
    השקעה בנד"לן כאשר יש ניהול של המשק היא סבירה.
    במצב הנוכחי שבו רולטות הבורסה והאוליגרכים שולטים לא כדאי להשקיע בנד"לן, וזאת עוד סיבה לשנות את השיטה.

    בנושא חוק הגנת הדייר אתה מתאר מצב נדיר, האם ידוע לך כמה מקרים כאלו קיימים בשוק ומה הסיפור האמיתי מאחורי כל מקרה?

    הפשרת קרקעות היא רעיון גרוע, שטחים פתוחים באיזורי הביקוש זה דבר הולך ונעלם.
    צריך לבנות לגובה באיזורים בנויים, זה מקטין הוצאה על תשתית ומשפר את יעילות התחבורה הציבורית.

    אני מציע לקרוא את גדעון עשת במוסף ממון אתמול.

    כפי שאמרתי במקום בו אין אנשים פרטיים שבונים דירות המדינה צריכה לבנות.
    בידי המדינה היום למעלה מ-2 מיליארד ש"ח ממכירת דיור ציבורי. זה מספיק ל11 אלף דירות במחירים סבירים.

  21. דור לוי :

    עמית,
    1. תבדיל בין השקעה בנדלן בציפיה לעליית ערכו, שבשנים האחרונות היתה כדאית, ולעתיד 'קשה להתנבא', אבל קל לצפות שמרכיב הקרקע ילך ויתייקר… ובין השקעה בנדלן לצרכי השכרה שהיא חד משמעית לא כדאית לעומת החלופות. לא כדאית במבחן התשואה, ולא כדאית במבחן הסיכון. חשוב להבין שמבין חלופות שבהן משקיעים אצל טייקונים שלוקחים את הכסף להשקיע ברוסיה או באיסלנד, השקעה בנדלן לשכירות בישראל זה אינטרס של תושבי המדינה (חוץ מהקבלנים).

    2.אני מכיר 3 מקרים של אנשים תקועים עם דיירים מוגנים, אחד מהם משכיר חנות והיה מוכן לתת אותה במתנה לשוכר רק שיצא לו מהורידים… יש עדיין הרבה דירות כאלה, אני מניח שחלקן נמצא באותן 200000 דירות שנעלמו משוק הנדלן בשל כך שאינן ראויות יותר למגורים.
    בכל מקרה בעלי הנכס הם זקנים שכבר איבדו כוח למחות על המצב…
    חוק הגנת הדייר כולל גם ספיחים מהעבר, וגם עננה לעתיד בשל קריאות לפיקוח מצד כל מיני גורמים. בתגובה קודמת נתתי דוגמא שפיקוח יכול להיות הוגן ויכול להיות לא הוגן…

    לגבי הפשרת קרקעות: מסכים איתך ב 100%. למי שהפסיק לשלם לנוני מוזס עבור הנייר, האם יש לינק למה שכתב גדעון עשת?

    ולגבי דיור ציבורי:
    פתרון אפשרי אבל בעייתי במובן אורבני. הוא ייראה כמו שאר הדירות של עמידר. שכונות מצוקה…

    אני טוען שאם השכרה היתה כדאית ויותר אנשים היו משכירים נכסים שבבעלותם, זה היה פתרון אידאלי מבחינה אורבנית וכלכלית.

  22. עמית-ה :

    דור
    1. אם הם ילכו לכל מקום שהו הרווחנו.
    אם התשואה על דירה להשכרה תהיה גבוהה נשלם על זה ביוקר באלף דרכים אחרות, כלכלה כמו כל מדעי החברה לא עובדת ע"פ מודלים מתמטיים. 
    תפקיד המדינה לעשות כל דבר שצריך ושאינו נעשה ע"י פרטיים, לכן היא צריכה לבנות.
    בניה פרטית ובניה ציבורית בישראל נראות רע כי אנחנו חסרי חוש אסתטי.
    שכונות מצוקה הן שכונות מצוקה כי האנשים שגרים בהן עניים.
    אני מציע לשנות את השיטה הכלכלית כך שלא יהיו יותר עניים.

    2. האם בגלל מקרים בודדים נקבע מדיניות?

    3. גדעון עשת ישלח אליך במייל כשאדע לאן לשלוח.

  23. דור לוי :

    עמית
    1. א.
    אם ההשקעות הולכות לאיסלנד או רוסיה אז מי שנהנה מהן זה האיסלנדים או הרוסים.
    אם יש רווחים מההשקעות האלו, הם מגיעים לטייקון שלא בהכרח מעביר אותם לארץ.
    אם יש הפסדים מהההשקעות האלו, המשקיע הישראלי "מקבל תיספורת חינם" לכספו…

    ב.
    ""אם התשואה על דירה להשכרה תהיה גבוהה נשלם על זה ביוקר באלף דרכים אחרות, כלכלה כמו כל מדעי החברה לא עובדת ע"פ מודלים מתמטיים. "

    נראה שלא הבנתי את כוונתך:
    גם לפי המודל הפשטני לחישוב תשואה שבו השתמשתי הכולל רק את צד ההכנסות,
    תשואה יכולה לעלות מעליית שכר הדירה, אבל יכולה לעלות בשכד דירה זהה אם מחירי רכישת הדירות ירדו.
    אם משתמשים בנוסחה שכוללת גם את העלויות, אז הקטנת עלויות, בשכר דירה זהה, יכולה להגדיל(/ליצור) את הרווח.
    למהדרין, שמתקננים את ההתייחסות לכדאיות ההשקעה בהכנסת מרכיב הסיכון (שתי עסקאות באותה תשואה , האחת מסוכנת מהשנייה-השנייה עדיפה),
    אז הורדת מרכיב הסיכון שלוקח משכיר פוטנציאלי על עצמו בקבלת ההחלטה להשכיר את הדירה, תגדיל את הכדאיות.
    דוגמא להקטנת מרכיב סיכון: הקמת מאגר מידע על שוכרי (ומשכירי) דירות בעייתיים.

    לגבי מודלים:
    גם אני בלימודי הכלכלה לא אהבתי את עודף המתימטיקה.
    המודלים המתימטיים יכולים לעזור להבין אבל הם גם יכולים לגרום בעיות הבנה אחרות…
    אני אוהב לתת כמה דוגמאות לכלכלה:
    א. להמשיל לשעון מכני של פעם עם המון גלגלי שיניים, שקשה לדעת אם תסובב גלגל X בכיוון Y לאן יסתובב גלגל Z ובאיזה מהירות…
    ב. מישהו (בהקשר לאמירותיך על השוק) טען שמנגנון השוק והתחרות הם מעיין החיים של החברה והאדם כחיה כלכלית.
    בלעדיהם אי אפשר. הוא צודק חלקית, להתכחש אליהם יהיה כמו לטמון את הראש בחול. רק ההסתייגות שעדיין לא מבינים מספיק על נפש האדם.
    אני מעדיף מטפורה שונה: השוק והתחרות הם כמו מנגנון חלוקת התאים בטבע. בלעדיו לא יהיו חיים. אממה ממההה…
    למנגנון חלוקת התאים יש בקרות. שיבוש הבקרות, בין בעודף פעולה ובין בפעולה בחסר משמעותן מחלות קשות…

    נחזור לענייננו:
    לדעתי בנושא השכרת דירות יש המון רגולציה, רק שברובה היא מטומטמת ולא בכיוון, והרגולציה הדרושה חסרה…

    ג. בנייה ציבורית נראית רע כי התחזוקה לקויה, ואם אתה מרכז ריכוז עניים יחד אתה מקבל שכונת מצוקה.
    אני מעדיף מודל אורבני שבו בכל בניין בישראל יש דירות בודדות שהן דירות בבעלות האזרחים המשמות להשכרה מכלל הדירות בבניין.
    לבעלים של כל הדירות יש עניין לשמור על איך הנכס שלהם נראה ועל מצבו.

    ד. "אני מציע לשנות את השיטה הכלכלית כך שלא יהיו יותר עניים."
    בפוסט אחר אתה מווזמן להציע הצעות איך עושים את זה…
    אני טוען שאם הצעותי יתקבלו העוני יקטן, אבל אני לא רואה באופן מעשי את ביטולו.

    ל 2. אני אישית מכיר 3 מקרים, אבל אני מעריך שיש עדיין עשרות אלפי דירות כאלו. חלקן כנראה כבר נפלטו מהשוק עקב מצבן.
    בכל אופן לא מדובר במקרים בודדים. לדיירים המוגנים יש ארגון/לובי חזק שמייצג אותם.

    3. שוב תודה על הדואל.

השארת תגובה

חשוב: בקרת תגובות מופעלת ועלולה לעכב את תצוגת תגובתכם. אין סיבה לשלוח את התגובה שנית.

עקב תקלה טכנית האתר נופל וקם לסירוגין.

אנו ממליצים להעתיק תגובות (קונטרול+סי) לפני שליחתן, כדי למנוע מפח נפש אם האתר נופל בדיוק אחרי שהשקעתם בתגובה ארוכה.