מנוי דוא"ל
RSS
בפייסבוק
בטוויטר
השפעות התייקרות ריבית המשכנתאות על שוק הדיור
פרט לעליית מחירי הדירות, לעליית הריביות יש תפקיד חשוב בהרחקת חלום הדירה מהישג-ידם של אלפי זוגות צעירים ואזרחים אחרים שאין בבעלותם דירה
מאת: אמנון פורטוגלי
ריבית המשכנתאות ושוק הדיור
דורון נחמני פרסם מאמר חשוב בבלוג שלו 'עולם המשכנתאות' על עליית הריבית על משכנתאות.
מזה קרוב לשנתיים, מאז מאי 2015, הריבית הממוצעת על משכנתאות נמצאת בעלייה רצופה. עלייה זו משותפת לכל המסלולים: למגזר השקלי הלא-צמוד ולמגזר הצמוד למדד, להלוואות בריבית משתנה ולהלוואות בריבית קבועה. התוצאה היא שהמציאות הנוחה ששררה בישראל בשנים האחרונות, של ריבית נמוכה על משכנתאות, הולכת ונמוגה.
נראה לי שהמגמה הזו תמשך ועלולה אף להחמיר אם וכאשר בנק ישראל יעלה את שיעור הריבית.
עליית ריביות המשכנתא של השנתיים האחרונות גורמת להגדלת התשלום החודשי (בגין הריבית) בהלוואה, והתוצאה היא שעוד רוכשי דירות פוטנציאליים נדחקים אל מחוץ לשוק הדיור, הן בגלל שאין ביכולתם לעמוד בהוצאה הכספית הנוספת והן בגלל שהיחס בין התשלום החודשי להכנסתם השוטפת עולה על התיקרה שקבע בנק ישראל.
מנתוני בנק ישראל:
- הריבית הקבועה על הלוואות צמודות-מדד ל-20-25 שנה הגיעה בפברואר 2017 ל-4.23%; בחודש מאי 2015 עמדה הריבית הממוצעת על 2.45%; זוהי עלייה של 1.78 נקודות אחוז במהלך 21 חודש.
- הריבית הקבועה על הלוואות שקליות לא-צמודות ל-20-25 שנה הגיעה בפברואר 2017 ל-5.01%; בחודש מאי 2015 עמדה הריבית הממוצעת על 3.36%; זוהי עלייה של 1.65 נקודות אחוז במהלך 21 חודש.
- הריבית המשתנה (אחת ל-5 שנים) על הלוואות צמודות-מדד הגיעה בפברואר 2017 ל-3.82%; בחודש מאי 2015 עמדה הריבית הממוצעת על 1.75%; זוהי עלייה של 2.07 נקודות אחוז במהלך 21 חודש.
- הריבית המשתנה על הלוואות שקליות לא-צמודות (בעיקר הלוואות בריבית על בסיס ה"פריים") הגיעה בפברואר 2017 ל-1.89%; בחודש אוקטובר 2015 עמדה הריבית הממוצעת על 1.14%; זוהי עלייה של 0.75 נקודות אחוז במהלך 16 חודש.
לעליית הריבית על משכנתאות, להתייקרות המשכנתאות, יש השלכות משמעותיות מבחינת ההוצאות הכספיות החודשיות לאלו שצריכים לקחת משכנתא, לדוגמה לרכישת דירה ב'מחיר למשתכן', ולאלו שכבר לקחו משכנתאות צמודות-מדד בריבית המשתנה (אחת ל-5 שנים).
בחישוב פשטני, רוכש דירה שצריך לקחת היום הלוואת משכנתא של 1 מיליון ש"ח לתקופה של 25 שנה, ישלם תוספת של כ- 1,000 עד 1,500 שקל לחודש בכל אחד מהמסלולים (להוציא במסלול הלוואה לא צמודה בריבית פריים), בהשוואה למה שהייה משלם לפני כשנתיים. (עליה בריבית של כ-1.8 נקודות אחוז על הלוואה של מיליון שקל, משמעותה תשלום נוסף של 18,000 שקל לשנה, או 1,500 שקל לחודש).
הנוהג המקובל הוא ליטול הלוואה שהיא תמהיל של מסלולים, בין השאר בעקבות מיגבלת בנק ישראל לגבי החלק שבריבית משתנה, עליית הריבית על המשכנתאות משמעותה עלייה של כ- 1,500 שקל לחודש או כ-20% של התשלום החודשי הכולל החזרי קרן, בתמהיל ההלוואות המקובל.
אפשר להוסיף ולציין שעלייה בתשלומי המשכנתא של כ-1,000 עד 1,500 שקל לחודש למשפחה שהכנסתה כ- 15,000 שקל היא משמעותית, היא מהווה נתח עצום מההכנסה הפנוייה למשפחה כזו.
עליית הריבית על המשכנתאות אינה פוגעת, בשלב זה, באלו שרכשו דירות בעבר ולקחו משכנתאות בריבית קבועה או בריבית המשתנה לפי הפריים.
לגבי אלו שלקחו משכנתאות צמודות-מדד בריבית המשתנה (אחת ל-5 שנים) הסיפור שונה, והם יתחילו, או שכבר החלו לשלם בכל חודש, סכומים גבוהים יותר מבעבר על המשכנתאות שלהם.
מסתבר שפרט לעליית מחירי הדירות, לעליית הריביות יש תפקיד חשוב בהרחקת חלום הדירה מהישג-ידם של אלפי זוגות צעירים ואזרחים אחרים שאין בבעלותם דירה. עליית הריבית שהחלה במאי 2015 'תרמה', לא פחות מעליית מחירי הדירות לדחיקת קבוצות אוכלוסייה נוספות מהמעמד הבינוני אל מחוץ לשוק הדיור.
כאשר רואים את ההשפעה העצומה של העלאת שער הריבית על תשלומי המשכנתאות, צריך לשאול מה יקרה כאשר בנק ישראל יתחיל להעלות את הריבית, שתביא להעלאת הריבית גם על המשכנתאות הקיימות בריבית המשתנה לפי הפריים ולהעלאה נוספת בריבית על משכנתאות חדשות.
לסיום, צריך לשאול מה הביא לעלייה בריביות המשכנתאות? הרי ריבית בנק ישראל לא עלתה מאז מארס 2015 והיא נמצאת ברמתה הנמוכה ביותר בהיסטוריה – 0.1%.
אני מעריך שעליית הריבית על המשכנתאות, בזמן שריבית בנק ישראל נשארה קבועה, נובעת מהערכת הבנקים שהסיכון בשוק הדיור הולך וגדל. אני מעריך גם שבנק ישראל מסתכל על עליית ריבית המשכנתאות בחיוב. זו אמירה חזקה מאוד לגבי הסיכונים בשוק הדיור.
אמנון פורטוגלי – מרכז חזן במכון ון-ליר
תגיות: בנק-ישראל, מחירי הדיור, מצוקת דיור, מצוקת הדיור, משכנתאות
קישור קבוע
תגובה אחת
Email This Post
23 באפריל, 2017 בשעה 18:01
הכותב צודק
באמרו שירידת הריבית השפיע על עליית מחירי הדיור, יש מחקרים שונים הטוענים כי תהליך ירידת הריבית אשר החל בתגובה למשבר הכלכלי ב 2008-2009 אחראי לכשני שליש מעלית מחירי הנדל"ן בארץ מאז.
הבנקים מעלים את מחיר הכסף בגלל הערכתם את הסיכון הטמון במערכת וביכולת הלווים להתמודד עם החזר המשכנתא בסביבות ריבית שונות.
למעשה הם כבר שנים בונים את ההון העצמי שלהם ואת תיק האשראי בהכנה להתמודדות עם משבר נדל"ן אפשרי ויחס ה LTV המודד את היקף החוב כחלק מסך שווי הנכסים בתיק המשכנתאות (פעם אחרונה שבדקתי) בכל המערכת הבנקאית על 52% שזה נמוך ובטוח למערכת הבנקאית, יש שיאמרו שהמערכת הבנקאית "מתכוננת למלחמה הקודמת".
לשיטתי הסיבה לחוסר היכולת של השוק להתמודד עם מחירי הנדל"ן העולים והסיכון הגובר במערכת היא המעורבות הממשלתית העמוקה בשוק הנדל"ן ויש מידע רב על הנושא החל מכך שלוקח 15 שנה משלב התכנון עד שמוקמת שכונה דרך העובדה שהמדינה היא הבעלים של רב הקרקע ולכן "משווקת" את הקרקע ועוד ועוד…
מיהו ג'ון גאלט?!