מנוי דוא"ל
RSS
בפייסבוק
בטוויטר
דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק חמישי ואחרון
אמנון פורטוגלי במאמר ביקורת על ניר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' שכתבו דרור אבידור ועומר מואב.
ניר המדיניות שכתבו דרור אבידור ועומר מואב אינו מסמך להתגאות בו, אינו לתפארת מכון אהרן למדיניות כלכלית, המרכז הבינתחומי ואלו שכתבו אותו.
חבל שנכתב
דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק רביעי
אמנון פורטוגלי במאמר ביקורת על ניר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' שכתבו דרור אבידור ועומר מואב
- לדברי מואב ואבידור "השלכות פיקוח על שכר דירה שמטרתו הורדת שכר הדירה מתחת למחיר השוק ידועות ומוסכמות בקרב כלכלנים". אלא שהשלכות אלו מוסכמות בקרב כלכלנים ניאו-ליברליים. בפועל ברוב ארצות המערב, כולל ארצות קפיטליסטות מובהקות, יש פיקוח ורגולציה על שוק השכירות.לדברי מואב ואבידור התוצאות של רגולציה ופיקוח מחירים בשוק השכירות הן:
.- "מגדיל את הביקוש לשירותי דיור". על איזו הגדלת הביקוש מדברים כאן. האם זוג צעיר ישכור שתי דירות? הביקוש לדיור בארץ נובע בעיקר מהגידול השנתי באוכלוסיה המיתרגם לכ-50,000 דירות חדשות בשנה. פיקוח על מחירי הדיור לא יגדיל את הביקוש הזה.
- יביאו "לאפליה בין שוכרים" כבר היום יש אפליה בין שוכרים. בשוק ללא פיקוח מחירים, האפליה היא לטובת אלו שיש להם יותר כסף. התוצאה תהייה שאזור המרכז יהייה לעשירים בלבד.
- יביאו "למחסור בדיור להשכרה", גם היום, בשוק ללא פיקוח מחירים, יש מחסור בדירות להשכרה במחיר סביר ולטווח ארוך. אלפי זוגות צעירים עוזבים את הארץ כאשר הסיבה העיקרית היא מחסור בדירות להשכרה (ולרכישה) במחיר סביר ולטווח ארוך.
- יביאו "לפגיעה ביכולת לשכור דירה או לעבור בין דירות שכורות". גם היום, בשוק ללא פיקוח מחירים, יש בעיות קשות ביכולת לשכור דירה ובאפשרות לעבור בין דירות שכורות.
- "החלת רגולציה…עלולה לדחוק משקיעים, במיוחד מוסדיים, מהשקעה בדירות להשכרה או לגרום להם "להקפיץ" את המחיר בשל החשש מהרחבת הרגולציה בעתיד." גם היום, בשוק ללא פיקוח מחירים, אין כמעט משקיעים מוסדיים המשקיעים בדירות להשכרה.
.
- אין דיון בבני אדם אמיתיים
בעולם הכלכלי של מואב ואבידור דירה היא מוצר שמחירו נקבע בשוק או ששכר הדירה נקבע בשוק. אלא שדירה היא בית, מקום בו חיה משפחה עם ילדים שהולכים ללמוד ליד הבית, שיש להם חברים ליד הבית, ושההורים עובדים במרחק סביר מהבית.
.
כך אנו מוצאים איזכור של דברי ד"ר מיכאל שראל בשולחן העגול לקראת פרסום נייר המדיניות, "ברור מאליו ששוכרים יעדיפו חוזים ארוכים יותר… … מה שלא ברור הוא שהם אכן מוכנים ויכולים לשלם על זה. לכן לא צריך להתייחס לכך כאל מידע כלכלי רלוונטי".
.
אלא שכפי שכתוב בנייר המדיניות, "חוזה השכירות החד שנתי, אשר נפוץ בישראל, מביא לכך שהשוכר חשוף לאי יציבות ואי-ודאות בקשר להמשך מגוריו בדירה". בשוק השכירות בישראל אין כמעט אפשרות לשכירות ארוכת טווח, גם אם השוכרים מוכנים ויכולים לשלם עבורה.
.
מציאות של חיים בשכירות קצרת טווח, תחת איום בהעלאה משמעותית בשכר הדירה בכל שנה, המחייבת להעתיק את החיים של הילדים וההורים בכל שנה או שנתיים, אינה לדעת הכותבים מענייננו, אין צורך לדון במציאות זו של שוכרים בשר ודם, מכיון שאינה "מידע כלכלי רלוונטי".
.
המשוררת נוית בראל, בספר השירים החדש שלה 'מחדש' ביטאה זאת בצורה נהדרת: "למשבר הדיור 'החיצוני' יש כוחות עצומים על הזהות".
.
- ניר המדיניות נכתב ב'קופסה' מתוך תפיסה המקדשת את השוק החופשי ממעורבות ממשלתית.
אבידור ומואב מתעלמים מהתמונה הגדולה. הכלכלה אינה מדע מדוייק העומד בפני עצמו, והמדינה אינה חייבת להתאים עצמה לדוגמות הכלכליות המקובלות. כפי שאמר הנשיא פרנקלין רוזוולט: "'חוקים' כלכליים אינם מיוצרים על ידי הטבע, אלא על ידי בני האדם".מבחינת אבידור ומואב, הבעיות בשוק השכירות יפתרו במסגרת כלכלת שוק החופשית ממעורבות ומרגולציה ממשלתית. אלא שהשוק החופשי אינו מעוניין מטיבעו, להגדיל את היצע הדירות למכירה ולהשכרה, שכן זה יפגע ברווחיות. השוק החופשי אינו הפתרון לבעית הדיור.
.
את בעיית הדיור יצר השוק החופשי (חופשי ממעורבות ממשלתית). בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע', בשוק כזה אין סיכוי ואין אפשרות למעמד הבינוני, לזוגות צעירים, ולאוכלוסיות מוחלשות – להתחרות בעשירונים העליונים ובבעלי הון מהארץ ומחו"ל. לכן, בתחום הדיור השוק החופשי אינו הפתרון – הוא הבעיה.
.
בשוק החופשי דירות הן מוצר, סחורה עוברת לסוחר, הן נבנות בראש ובראשונה למטרות רווח. תכלית החברה היזמית, ותכלית החברה הבונה היא להשיא (למקסם) את רווחיהן, ובנית דירות אינה אלא אמצעי לכך, לייצור רווחים. הקריטריון לדירה מוצלחת מבחינת חברות אלו הוא דירה המושכרת במחיר הגבוה ביותר או הנמכרת במחיר הגבוה ביותר והנבנית בעלות הנמוכה ביותר.
.
הטענה שכוחות השוק החופשי ידאגו לבדם לשוק השכירות ולדיור בכלל כמו גם לחינוך ולבריאות הצרכנים, צריכה היתה להעלם סופית עם משבר הדיור בארץ והמשבר בעולם ב- 2007/8.
.
הממשלה היא שצריכה ולפעול בשוק הדיור להשכרה כיזמית וכבעלת הדירות. גם הממשלה השמרנית בבריטניה מבינה זאת. בראשית דצמבר 2014 הודיעה ממשלת בריטניה על תוכנית רדיקלית לבניית 100,000 יחידות דיור לשנה. דני אלכסנדר, מזכיר משרד האוצר הבריטי, אמר בנאום בפרלמנט: המסר שלנו למגזר הפרטי פשוט, אם אתם לא בונים מספיק דירות, אנחנו נעשה זאת. לפי התוכנית, רשות ממשלתית, תפעל כיזם, תבנה ותמכור את הבתים.ההיגיון הכלכלי הבסיסי העומד אחרי נייר המדיניות הוא היצע וביקוש.
.
לפי נייר המדיניות, "כאשר מנסים לפקח על המחירים בשוק, להוריד את המחיר אל מתחת לשיווי המשקל התחרותי, נוצר מחסור, נוצר עודף ביקוש. הסיבה לכך היא שהביקוש לשכירת דירה הוא לא קשיח לחלוטין. שוכרי דירה מתלבטים בין לשכור דירה לבין להישאר עם ההורים, לשכור דירה עם שותפים או בלי, וגם גודל הדירה המבוקשת מושפע מדמי השכירות, וכך גם החלופה של לרכוש דירה".
.
אפשר להוסיף עוד אלטרנטיבות כמו מעבר לאזורים פחות מבוקשים, לאזורים הרחוקים ממקומות העבודה, ממרכזי תרבות וכו'.
כדאי לחשוב מעט על המשמעות של הניתוח הזה, לדוגמה למשפחות צעירות: מעבר לאזורים הרחוקים ממקומות העבודה מחייב רכישת שתי מכוניות ובילוי שעות בכל יום בכבישים. המשמעות היא הרס מרכזי הערים הגדולות שישארו לעשירים בלבד. דחיית היציאה מבית ההורים ומגורים עם שותפים שאינה תורמת לחיי משפחה תקינים, וכו'.
.
כדי לפתור את בעיית הדיור יש לשנות את התפיסה: יש לחשוב על דירה לא כסחורה, כמוצר בשוק, אלא כדבר שהוא חלק ממחויבות הממשלה לספק לאזרחיה. הממשלה צריכה וחייבת לפעול בשוק הדיור להשכרה כיזמית וכבעלת הדירות, המדינה צריכה לספק דיור לכל, לא רק לנזקקים ולאוכלוסיות חלשות אלא לזוגות צעירים, לסטודנטים ולכל האזרחים. דיור בר השגה לבעלי יכולת, ודיור ציבורי להשכרה למי שאין לו.
עד אז יש לחוקק חוק המסדיר את שוק השכירות בישראל כפי שזה נעשה במדינות קפיטליסטיות למהדרין כמו ארה"ב, מערב אירופה סינגפור ומדינות אחרות.
.
ניר המדיניות שכתבו דרור אבידור ועומר מואב אינו מסמך להתגאות בו, אינו לתפארת מכון אהרן למדיניות כלכלית, המרכז הבינתחומי ואלו שכתבו אותו.
חבל שנכתב.
דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק ראשון
דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק שני
דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק שלישי
דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק רביעי
קישור למאמר השלם (מסמך pdf)
אמנון פורטוגלי הוא חוקר במרכז חזן במכון ון-ליר
תגיות: דיור-להשכרה, דיור-ציבורי, דירות-רפאים, מעורבות ממשלתית, סתיו שפיר, עומר מואב, פיקוח-מחירים, רגולציה
קישור קבוע
תגובה אחת
Email This Post
2 באפריל, 2017 בשעה 20:18
הצעה לאמנון
אני מציע שיוקם במשרד הבינוי "רשם השכירויות"*, אזרח אשר רוצה לשכור דירה יצטרך לקבל רישיון מהמשרד ומהרשם.
הרשם ישמור לעצמו את הזכות לקבוע היכן אדם ראי להתגורר ובנוסף במקרים בהם יהיו פערים גבוהים בין הביקוש להיצע באזור מסוים לרשם זכות לקבוע כי בעל דירה באזור ביקוש מחויב להשכיר חדר בדירתו לשוכר מסכן אשר אינו מצליח לאתר דירה באזור ביקוש.
כך באמצעות רגולציה נבונה נפתור את בעיות הדיור של מדינת ישראל.
*כמובן שלרשם השכירויות יש למנות מנכ"ל, מזכיר חברה, מזכירת לשכה ומגוון משרות נוספות ע"ח הציבור
מיהו ג'ון גאלט?!