חיפוש

חיפוש לפי מילות מפתח

פוליטיקאים, בואו לבדוק את הכוח הפוליטי של האתר שלנו

ארכיון

כוח לעובדים – ארגון עובדים דמוקרטי

מחאת האוהלים – האתר הרשמי

מגזין חברה

אירועים בשבוע הקרוב

אומרים לנו שיש מס אחר

דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק רביעי

נושאים דיור, תכנון ובניה, התמונה הגדולה ב 28.03.17 23:15

אמנון פורטוגלי במאמר ביקורת על ניר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' שכתבו דרור אבידור ועומר מואב

דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק שלישי

אמנון פורטוגלי במאמר ביקורת על ניר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' שכתבו דרור אבידור ועומר מואב

לקריאה נוספת

רגולציה ופיקוח על המחירים

מחברי נייר המדיניות מתנגדים נחרצות לפיקוח על גובה שכר הדירה וכותבים על הסכנות, לדעתם, מפיקוח על שכר דירה: פגיעה בתמריץ של בעל הדירה לתחזק ולשפר את הדירה;  תחזוקה לקויה של דירות קיימות; פגיעה בכדאיות בניית דירות להשכרה;  מחסור בדיור להשכרה; ופגיעה ביכולת לשכור דירה או לעבור בין דירות שכורות. חלק מטענות אלו הן טענות נכונות.

אלא שזה תאור  די מדוייק של המציאות הנוכחית, של מה שקורה היום, בלי רגולציה ופיקוח, בשוק הדיור להשכרה,. שוק שכירות הדירות מאופיין בדיוק בבעיות אלו: תחזוקה לקויה, שכר דירה לא סביר, חוסר אפשרות לשכור דירה לטווח ארוך, חוסר כדאיות בבניית דירות להשכרה ועוד.

גם אם נקבל את הטיעון הזה של מואב ואבידור, הרי שהם מתעלמים מהעובדה שאנו כבר נמצאים כיום במצב קשה זה.

יתרה מזאת למסקנה הזו של מחברי הדוח יש קשר רופף לסקירת מקרי הבוחן בניר המדיניות.

נייר המדיניות כולל שיר הלל לרגולציה ולפיקוח המחירים בגרמניה, בה קיים שוק מגורים לשכירות מהגדולים במדינות ה-OECD,  ששיעורו כ-41% משוק הדיור.

"מבין ארבעת המקרים שנבחנו במחקר, [גרמניה, פינלנד, צ'כיה והולנד], נמצא שבגרמניה האיזון המוצלח ביותר בין האינטרסים של המשקיעים ושל הצרכנים. השיטה הגרמנית לקביעת שכר דירה באמצעות LRR מאפשרת מרחב מספק לכוחות השוק ורווחים הוגנים לבעלי דירות, ובאותו זמן מגנה על שוכרים מפני העלאות שכר דירה מופרזות".

אחרי שכתבו זאת, מואב ואבידור מסתייגים: "בסופו של דבר אין כל עדות לכך שהרגולציה בגרמניה אכן מגדילה את רווחת תושבי גרמניה, השוכרים, ובוודאי את זו של המשכירים".

הם מתעלם מהמציאות שהם עצמם מתארים, ומהעובדה שאין כל עדות שהרגולציה בגרמניה מקטינה את רווחת תושבי גרמניה, השוכרים, ושל המשכירים.

המודל המוצלח של רגולציה ופיקוח המחירים בגרמניה, גם לדעתם של מואב ואבידור, שומט את הקרקע מטענתם שכל רגולציה ופיקוח על מחירי השכירות הינה שגוייה, ומורה את הדרך ליישום מודל דומה בישראל.

מואב ואבידור תוקפים בשצף קצף את חוק הגנת הדייר שחוקק על ידי הממשלה המנדטורית בשנת 1940, אחרי פרוץ מלחמת העולם השנייה: "לחוק הגנת הדייר השלכות [שליליות] בולטות וחריפות על שוק השכירות".

שתי הוראותיו המרכזיות של החוק היו הקפאה מוחלטת של שכר הדירה ואיסור על פינוי דייר מוגן ללא הסכמתו,  וכללו את כל יחידת הדיור המושכרות, ללא יוצא מן הכלל.

מואב ואבידור מציינים את שתי המטרות העיקריות של החוק:  (1) צמצום הלחצים האינפלציוניים בזמן המלחמה, (2) מניעת התופעה של ניצול המחסור בדירות, הנובע מהפסקת הבנייה, על ידי בעליהן להעלאת דמי השכירות.

חוק הגנת הדייר המנדטורי לא בוטל, אחרי סיום מלחמת העולם השנייה וקום המדינה, אלא הוחלף בחוק הגנת הדייר (1954) שקבע תקרה עליונה לשכר הדירה וביטחון כמעט מוחלט מפינוי דיירים (לדירות שמספר חדריהן אינו עולה על שלושה וחצי חדרים).

כפי שנכתב בנייר המדיניות, החוק הביא להעברת זכויות קניין מסוימות מבעלי הדירות לשוכרים, להתפתחות תופעות של שכירות משנה בשכר דירה שהיה גבוה משכר הדירה שהדיירים המוגנים שלמו, ולתופעה של דמי המפתח.

אלא שיש להסתכל על חוקים אלו בהקשר של המציאות בתקופה בה נחקקו: מלחמת העולם השנייה, המחסור במזון ובחומרים בשנים שאחריה, מלחמת השחרור והעלייה ההמונית שהשלישה את מספר תושבי המדינה בשנים הראשונות אחר הקמת המדינה.

הגדלה מסיבית של היצע הדירות לא היתה אפשרית בתקופות אלו. גם השימוש בדירות של פלסטינים שנמלטו מהארץ לא הספיק, והמדינה נאלצה להשתמש במחנות אוהלים ובמעברות כדי לשכן את העולים.

בנסיבות אלו אני מניח שגם מחברי נייר המדיניות יסכימו שחוקים אלו היו מוצדקים. שאם לא היו נחקקים, בעלי הדירות היו מתעשרים תוך ניצול המצב על חשבון השוכרים. הגדלת היצע הדירות לא היתה פתרון ריאלי בתקופות אלו.  כאשר אילוצים אלו פחתו, המדינה עשתה בחוק מספר תיקונים במטרה למתן את השלכותיו השליליות. בשנת 1968 הוחלט כי כל הדירות שנבנו אחרי  1953 שוחררו רטרואקטיבית וסופית מחלות חוק הגנת הדייר, ושכר הדירה הפך להיות חופשי.

דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק ראשון

דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק שני

דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק שלישי

 

נערך על ידי לקסי
תגיות: , , , , , , ,

תגובה אחת

  1. דור :

    רשימת הערות שלמה, ואין לי ממש כוח להתחיל עם תיקון הטעויות, רק אדגים שחוק הגנת הדייר מעולם לא בוטל, כל מה שקרה ב 1968 שהשכרה חדשה לא נכנסת אוטומטית לחוק. אבל דירות שבמסגרת החוק לא הוצאו ממנו מעולם, ואם משכיר מתנהל ללא ייעוץ טוב, הדייר יכול לנבות להיכנס למסגרת החוק.

    החוק הזה, הוא שגרם למצב של הדירות.

השארת תגובה

חשוב: בקרת תגובות מופעלת ועלולה לעכב את תצוגת תגובתכם. אין סיבה לשלוח את התגובה שנית.

עקב תקלה טכנית האתר נופל וקם לסירוגין.

אנו ממליצים להעתיק תגובות (קונטרול+סי) לפני שליחתן, כדי למנוע מפח נפש אם האתר נופל בדיוק אחרי שהשקעתם בתגובה ארוכה.