דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק שני

נושאים דיור, תכנון ובניה, התמונה הגדולה ב 26.03.17 23:23

אמנון פורטוגלי במאמר ביקורת על ניר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' שכתבו דרור אבידור ועומר מואב

דירה להשכיר - האם ניתן לפקח על המחירים? - חלק ראשון

אמנון פורטוגלי במאמר ביקורת על ניר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' שכתבו דרור אבידור ועומר מואב

לקריאה נוספת

הגדלת היצע הדירות
נייר המדיניות מכיר רק דרך אחת לפתרון הבעיות בשוק השכירות: "אם רוצים להוריד את שכר הדירה יש רק דרך אחת: להגדיל את ההיצע", "הגדלת היצע הדירות היא הפתרון היחיד להורדת שכר הדירה".

אלא שנייר המדיניות אינו דן כלל בשאלות האם מקור הבעיות בשוק הדיור הן בהיצע נמוך של הדירות, מדוע היצע הדירות אינו גדל, מי יגרום להגדלת היצע הדירות, איך זה יעשה, ובאילו מחירים.

מחקר של ויצמן נגר וגיא סגל מחטיבת המחקר של בנק ישראל שפורסם בדצמבר 2011, מצא כי הריבית היא הגורם המסביר הראשון במעלה ^[1] – הרבה מעבר לכל גורם אחר – לבעיית מחירי הדיור בישראל (ובמדינות אחרות), והשפעת שאר הגורמים ובהם היצע הדירות, נמוכה יותר.

"נמצא כי הגורם העיקרי לעלייה של מחירי הדירות בשנים 2009-2010 הוא הורדתה של הריבית המוניטרית על רקע המשבר העולמי. זו מסבירה כמחצית מהעלייה ב-2010, שהסתכמה ב-13.9 אחוזים… … המחסור בדירות מסביר 37 אחוזים מעליית מחיריהן בשנתיים אלו… …לכן נדרשת אמנם הגדלה של היצע הדירות, אך זאת במידה מדודה בלבד. גידול רב מדי של היצע הדירות עלול לחולל משבר הפוך (ירידת מחירים תלולה) בשוק הדירות, בפרט לנוכח התהליך הצפוי של העלאת הריבית לרמתה ה"נורמלית". (הדגשה שלי א.פ.)"

ד"ר מיכאל שראל במאמר מפברואר 2015 ^[2] כותב: "לא חסרות דירות יחסית לגודל האוכלוסיה. כמובן שאפשר היה לעשות יותר בצד ההיצע, אבל היצע הנדל"ן בארץ יחסית לגודל האוכלוסיה לא קטן בשנים האחרונות, הוא גדל. אולי לא מספיק, אבל הוא גדל. הבעיה המרכזית היא הביקוש החזק לדירות, שהוא זה שגרם לעלייה במחירים. הסיבה המרכזית לביקוש הגדול היא הריבית הנמוכה, ואין הרבה מה לעשות בקשר לזה כי היא נמוכה בכל העולם.

מחקר של ד"ר נעם גרובר, ממוסד שורש למחקר כלכלי חברתי, מורה שמקורן של עליות המחירים בשוק הדיור בשנים האחרונות אינו גידול דמוגרפי יוצא דופן או מחסור פתאומי בדירות, אלא הריבית הנמוכה בשנים אלו והכניסה של משקיעים בקנה מידה גדול לשוק הדירות שבאה בעקבותיה.

לפי מסקנות אלה, הפתרון היחיד המוצע בנייר המדיניות, המאמצים של הממשלה, ובפרט של משרד האוצר, להביא להגדלת היצע הדירות עשויים להתברר כחסרי תועלת, כל עוד תישאר הריבית ברמה האפסית שבה היא מצויה כיום.

ההסבר המקובל בדיונים על משבר הדיור במדינה בדבר מחסור במקרקעין אינו אלא סיפור כיסוי. לפי ד"ר יאיר דוכין, כלכלן, חוקר נדל"ן ומרצה במרכז ללימודים אקדמיים באור יהודה, "הטענה שאין מספיק קרקעות היא קשקוש". בידי המדינה ובידי חברות הבניה היזמיות יש קרקעות בהיקף עצום המספיק לבנית עשרות אלפי דירות, והן לא בונות עליהן.

לפי הארץ נדל"ן ממאי 2014, "ניתוח של עתודות קרקע לתכנון, שנעשה עבור מינהל התכנון במשרד הפנים, מצא כי בסך הכל יש כיום ברחבי ישראל שטח פוטנציאלי לתכנון של יותר מחצי מיליון דירות. זאת, לא כולל שטחים עבור כ–150 עד 200 אלף דירות, אשר לגביהן יש כבר תוכניות תקפות או שנמצאות בהליכי תכנון".

דה מרקר במאמר מדצמבר 2013 בכותרת: "בכירות במשרד הפנים: "יש קרקע מתוכננת ולא מנוצלת לרבע מיליון דירות במרכז"" דיווח כי בדיון שהתקיים בדצמבר 2013 במשרד הפנים מסרה הממונה על מחוז המרכז, רות יוסף שבמחוז המרכז יש קרקע מתוכננת ובלתי־מנוצלת ל-120 אלף דירות, ומספר דומה של דירות הנמצא כיום בהליכי תכנון, אבל כל אלה תקועות בשל חסמי תחבורה וביוב.

דה מרקר ממרץ 2012 פירסם כי "בישראל כמה חברות נדל"ן המחזיקות בצבר קרקעות בשווי של מיליארדי שקלים, והן אינן ממהרות לבנות עליהן מסיבות שונות… …צברו קרקעות לפני עשרות שנים ומחזיקות קרקעות היסטוריות שמאפשרות בנייה של עשרות אלפי יחידות דיור בסך הכל."

חלק מקרקעות אלו קיבלו אישורים ברמה הארצית והמחוזית, אבל לא עברו אישור של הוועדות המקומיות, ולכן אי אפשר לבנות בהן. בחלקן התחלת הבנייה מותנית בהשלמת תשתיות שלוקחת שנים. עם זאת יש כנראה מלאי מקרקעין עם תוכניות בניה תקפות המאפשר בנייה מיידית של עשרות אלפי דירות.

מסתבר שאין מחסור במקרקעין, להיפך, בידי המדינה ובידי חברות הבניה היזמיות יש קרקעות בהיקף עצום המספיק לבנית עשרות אלפי דירות, והן לא בונות עליהן. במחוז המרכז בלבד יש קרקע מתוכננת ובלתי־מנוצלת ל-120 אלף דירות.

אם כך מדוע לא בונים?

^[1] https://www.boi.org.il/deptdata/mehkar/seker85/surv85_1.pdf

^[2] http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001012016