××ž× ×•×Ÿ פורטוגלי במ×מר ביקורת על × ×™×¨ ×”×ž×“×™× ×™×•×ª 'רגולציה של שוק השכירות בישר×ל' שכתבו דרור ×בידור ועומר מו×ב
[בוקסה=58964]הגדלת היצע הדירות
× ×™×™×¨ ×”×ž×“×™× ×™×•×ª מכיר רק דרך ×חת לפתרון הבעיות בשוק השכירות: "×× ×¨×•×¦×™× ×œ×”×•×¨×™×“ ×ת שכר הדירה יש רק דרך ×חת: להגדיל ×ת ההיצע", "הגדלת היצע הדירות ×”×™× ×”×¤×ª×¨×•×Ÿ היחיד להורדת שכר הדירה".
××œ× ×©× ×™×™×¨ ×”×ž×“×™× ×™×•×ª ××™× ×• דן כלל בש×לות ×”×× ×ž×§×•×¨ הבעיות בשוק הדיור הן בהיצע × ×ž×•×š של הדירות, מדוע היצע הדירות ××™× ×• גדל, מי ×™×’×¨×•× ×œ×”×’×“×œ×ª היצע הדירות, ×יך ×–×” יעשה, וב×ילו מחירי×.
מחקר של ויצמן × ×’×¨ ×•×’×™× ×¡×’×œ מחטיבת המחקר של ×‘× ×§ ישר×ל ×©×¤×•×¨×¡× ×‘×“×¦×ž×‘×¨ 2011, ×ž×¦× ×›×™ הריבית ×”×™× ×”×’×•×¨× ×”×ž×¡×‘×™×¨ הר×שון במעלה [1] – הרבה מעבר לכל ×’×•×¨× ×חר – לבעיית מחירי הדיור בישר×ל (×•×‘×ž×“×™× ×•×ª ×חרות), והשפעת ש×ר ×”×’×•×¨×ž×™× ×•×‘×”× ×”×™×¦×¢ הדירות, × ×ž×•×›×” יותר.
"× ×ž×¦× ×›×™ ×”×’×•×¨× ×”×¢×™×§×¨×™ לעלייה של מחירי הדירות ×‘×©× ×™× 2009-2010 ×”×•× ×”×•×¨×“×ª×” של הריבית ×”×ž×•× ×™×˜×¨×™×ª על רקע המשבר העולמי. זו מסבירה כמחצית מהעלייה ב-2010, שהסתכמה ב-13.9 ×חוזיׅ … המחסור בדירות מסביר 37 ××—×•×–×™× ×ž×¢×œ×™×™×ª מחיריהן ×‘×©× ×ª×™×™× ×לו… …לכן × ×“×¨×©×ª ××ž× × ×”×’×“×œ×” של היצע הדירות, ×ך ×–×ת במידה מדודה בלבד. גידול רב מדי של היצע הדירות עלול לחולל משבר הפוך (ירידת ×ž×—×™×¨×™× ×ª×œ×•×œ×”) בשוק הדירות, בפרט ×œ× ×•×›×— התהליך הצפוי של העל×ת הריבית לרמתה ×”"× ×•×¨×ž×œ×™×ª". (הדגשה שלי ×.פ.)"
ד"ר מיכ×ל שר×ל במ×מר מפברו×ר 2015 [2] כותב: "×œ× ×—×¡×¨×•×ª דירות יחסית לגודל ×”×וכלוסיה. כמובן ש×פשר ×”×™×” לעשות יותר בצד ההיצע, ×בל היצע ×”× ×“×œ"ן ב×רץ יחסית לגודל ×”×וכלוסיה ×œ× ×§×˜×Ÿ ×‘×©× ×™× ×”××—×¨×•× ×•×ª, ×”×•× ×’×“×œ. ×ולי ×œ× ×ž×¡×¤×™×§, ×בל ×”×•× ×’×“×œ. הבעיה המרכזית ×”×™× ×”×‘×™×§×•×© החזק לדירות, ×©×”×•× ×–×” ×©×’×¨× ×œ×¢×œ×™×™×” במחירי×. הסיבה המרכזית לביקוש הגדול ×”×™× ×”×¨×™×‘×™×ª ×”× ×ž×•×›×”, ו×ין הרבה מה לעשות בקשר לזה ×›×™ ×”×™× × ×ž×•×›×” בכל העול×.
מחקר של ד"ר × ×¢× ×’×¨×•×‘×¨, ממוסד שורש למחקר כלכלי חברתי, מורה שמקורן של עליות ×”×ž×—×™×¨×™× ×‘×©×•×§ הדיור ×‘×©× ×™× ×”××—×¨×•× ×•×ª ××™× ×• גידול דמוגרפי ×™×•×¦× ×“×•×¤×Ÿ ×ו מחסור פת×ומי בדירות, ××œ× ×”×¨×™×‘×™×ª ×”× ×ž×•×›×” ×‘×©× ×™× ×לו ×•×”×›× ×™×¡×” של ×ž×©×§×™×¢×™× ×‘×§× ×” מידה גדול לשוק הדירות שב××” בעקבותיה.
לפי ×ž×¡×§× ×•×ª ×לה, הפתרון היחיד המוצע ×‘× ×™×™×¨ ×”×ž×“×™× ×™×•×ª, המ××ž×¦×™× ×©×œ הממשלה, ובפרט של משרד ×”×וצר, ×œ×”×‘×™× ×œ×”×’×“×œ×ª היצע הדירות ×¢×©×•×™×™× ×œ×”×ª×‘×¨×¨ כחסרי תועלת, כל עוד תיש×ר הריבית ברמה ×”×פסית שבה ×”×™× ×ž×¦×•×™×” כיו×.
ההסבר המקובל ×‘×“×™×•× ×™× ×¢×œ משבר הדיור ×‘×ž×“×™× ×” בדבר מחסור במקרקעין ××™× ×• ××œ× ×¡×™×¤×•×¨ כיסוי. לפי ד"ר ×™×יר דוכין, כלכלן, חוקר × ×“×œ"ן ומרצה במרכז ×œ×œ×™×ž×•×“×™× ××§×“×ž×™×™× ×‘×ור יהודה, "×”×˜×¢× ×” ש×ין מספיק קרקעות ×”×™× ×§×©×§×•×©". בידי ×”×ž×“×™× ×” ובידי חברות ×”×‘× ×™×” היזמיות יש קרקעות בהיקף ×¢×¦×•× ×”×ž×¡×¤×™×§ ×œ×‘× ×™×ª עשרות ×לפי דירות, והן ×œ× ×‘×•× ×•×ª עליהן.
לפי ×”×רץ × ×“×œ"ן ממ××™ 2014, "× ×™×ª×•×— של עתודות קרקע ×œ×ª×›× ×•×Ÿ, ×©× ×¢×©×” עבור ×ž×™× ×”×œ ×”×ª×›× ×•×Ÿ במשרד ×”×¤× ×™×, ×ž×¦× ×›×™ בסך הכל יש ×›×™×•× ×‘×¨×—×‘×™ ישר×ל שטח ×¤×•×˜× ×¦×™×לי ×œ×ª×›× ×•×Ÿ של יותר מחצי מיליון דירות. ×–×ת, ×œ× ×›×•×œ×œ ×©×˜×—×™× ×¢×‘×•×¨ כ–150 עד 200 ×לף דירות, ×שר לגביהן יש כבר ×ª×•×›× ×™×•×ª תקפות ×ו ×©× ×ž×¦×ות בהליכי ×ª×›× ×•×Ÿ".
דה מרקר במ×מר מדצמבר 2013 בכותרת: "בכירות במשרד ×”×¤× ×™×: "יש קרקע ×ž×ª×•×›× × ×ª ×•×œ× ×ž× ×•×¦×œ×ª לרבע מיליון דירות במרכז"" דיווח ×›×™ בדיון ×©×”×ª×§×™×™× ×‘×“×¦×ž×‘×¨ 2013 במשרד ×”×¤× ×™× ×ž×¡×¨×” ×”×ž×ž×•× ×” על מחוז המרכז, רות יוסף שבמחוז המרכז יש קרקע ×ž×ª×•×›× × ×ª ×•×‘×œ×ª×™Ö¾×ž× ×•×¦×œ×ª ל-120 ×לף דירות, ומספר דומה של דירות ×”× ×ž×¦× ×›×™×•× ×‘×”×œ×™×›×™ ×ª×›× ×•×Ÿ, ×בל כל ×לה תקועות בשל חסמי תחבורה וביוב.
דה מרקר ממרץ 2012 ×¤×™×¨×¡× ×›×™ "בישר×ל כמה חברות × ×“×œ"ן המחזיקות בצבר קרקעות בשווי של מילי×רדי שקלי×, והן ××™× ×Ÿ ממהרות ×œ×‘× ×•×ª עליהן מסיבות ×©×•× ×•×ª… …צברו קרקעות ×œ×¤× ×™ עשרות ×©× ×™× ×•×ž×—×–×™×§×•×ª קרקעות היסטוריות שמ×פשרות ×‘× ×™×™×” של עשרות ×לפי יחידות דיור בסך הכל."
חלק מקרקעות ×לו קיבלו ××™×©×•×¨×™× ×‘×¨×ž×” ×”×רצית והמחוזית, ×בל ×œ× ×¢×‘×¨×• ×ישור של הוועדות המקומיות, ולכן ××™ ×פשר ×œ×‘× ×•×ª בהן. בחלקן התחלת ×”×‘× ×™×™×” ×ž×•×ª× ×™×ª בהשלמת תשתיות שלוקחת ×©× ×™×. ×¢× ×–×ת יש ×›× ×¨××” מל××™ מקרקעין ×¢× ×ª×•×›× ×™×•×ª ×‘× ×™×” תקפות המ×פשר ×‘× ×™×™×” מיידית של עשרות ×לפי דירות.
מסתבר ש×ין מחסור במקרקעין, להיפך, בידי ×”×ž×“×™× ×” ובידי חברות ×”×‘× ×™×” היזמיות יש קרקעות בהיקף ×¢×¦×•× ×”×ž×¡×¤×™×§ ×œ×‘× ×™×ª עשרות ×לפי דירות, והן ×œ× ×‘×•× ×•×ª עליהן. במחוז המרכז בלבד יש קרקע ×ž×ª×•×›× × ×ª ×•×‘×œ×ª×™Ö¾×ž× ×•×¦×œ×ª ל-120 ×לף דירות.
×× ×›×š מדוע ×œ× ×‘×•× ×™×?
Â
[1] Â https://www.boi.org.il/deptdata/mehkar/seker85/surv85_1.pdf
[2] Â Â http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001012016
Tags: ×‘× ×™, דיור-להשכרה, דיור-ציבורי, סתיו שפיר, עומר מו×ב, פיקוח-מחירי×, ×§×‘×œ× ×™×, רגולציה