מנוי דוא"ל
RSS
בפייסבוק
בטוויטר
דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק ראשון
אמנון פורטוגלי במאמר ביקורת על ניר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' שכתבו דרור אבידור ועומר מואב
נייר המדיניות 'רגולציה של שוק השכירות בישראל' שכתבו דרור אבידור ועומר מואב עוסק ברגולציה ופיקוח מחירים בשוק שכירות הדיור בישראל. המחברים מנסים, באמצעות דיון תיאורטי, מחקרים, וסקירה של שוקי השכירות בארצות מערב אירופה ובישראל, להציע פתרון למשבר בשוק הדיור בישראל. משבר המאופין ב"עלייה משמעותית בשכר הדירה בשנים האחרונות וחוסר יציבות ואי ודאות של השוכר לגבי המשך מגוריו בדירה לאור חוזה השכירות החד שנתי, הנפוץ בישראל".
מואב ואבידור מגיעים לשתי מסקנות עיקריות: רגולציה ופיקוח מחירים בשוק שכירות הדיור אינם הפתרון הנכון למשבר בשוק הדיור, והפתרון היחיד לדבריהם, הוא הגדלת היצע הדירות.
שתי המסקנות האלו שגויות
קניית דירה בישראל הפכה בשנים האחרונות למשימה כמעט בלתי אפשרית, שכירות היא המציאות של קרוב לשני מיליון ישראלים הגרים בשכירות, וזו מציאות מאוד לא טובה:
מחירים שמזנקים בכל שנה, החל מתחילת שנת 2008 ועד סוף 2014 עלו מחירי השכירות הריאליים בישראל בכ-50% (מחירי שכר דירה חופשי), תנאים שונים ומשונים של בעלי דירות שמנצלים את הביקוש, הקושי להעתיק את מרכז החיים של המשפחה בכל שנה או שנתיים, ועוד.
דוח מס' 137 'ההתפתחויות הכלכליות בחודשים האחרונים, אוקטובר 2013 עד מארס 2014' של חטיבת המחקר של בנק ישראל מיוני 2014 מציין כי "היכולת לשכור דירה, יחסית להכנסה של משק הבית, לא פחתה ב 2012- בהשוואה ל-2004… … אך בשנים 2008 – 2012 היא פחתה מאוד משום ששכר הדירה עלה במהירות וההכנסות של משק הבית צמחו לאט." (הדגשה שלי א.פ.).
עלית שכר הדירה יחסית לשכר / להכנסה של משק הבית, כמו גם העליה במחירי הדירות, נמשכה, וביתר שאת בארבע השנים שאחרי תקופת המחקר של בנק ישראל. לפי נתוני הלמ"ס מדד מחירי הדירות עלה בכ-30% ומדד מחירי הדיור (שכירות) עלה בכ-15% בארבע השנים 2012 – 2016, הרבה יותר מעלית מדד המחירים לצרכן, והיכולת לשכור דירה – נשיגות השכירות, פחתה כיום עוד מאוד. (מקור: נעם גרובר, מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי, נתונים, הלמ"ס)
דרור אבידרור, מכותבי נייר המדיניות, כותב במחקר אחר שפורסם ביולי 2015 'רפורמות בענף הדיור': "בשנים 2014 – 2007 נסקו מחירי הדירות בישראל בשיעור ריאלי של כ- 80% (מדד גזית גלוב). למרות ירידת הריבית על המשכנתאות באותה תקופה הנגישות לדיור הידרדרה משמעותית" (הדגשה שלי א.פ.).
דוח בנק ישראל מציין כי ציבור שוכרי הדירות חשוף להתייקרותם של מחירי הדירות המביאה לירידה ביכולת להשיג דיור בפרט כאשר שוק השכירות דומה לשוק הישראלי, כלומר הוא חופשי והחוזים בו נחתמים לתקופות קצרות. שוק מוסדר ובו חוזים לטווח ארוך מעניק גם לשוכרים הגנה מסוימת.
לינוי בר גפן וסיון קלינגבייל הציגו את המצב בשוק השכירות בתוכנית דירה להפקיר, 27 יולי 2016.
לפתרון חלקי של בעיות אלו ובעיות אחרות בשוק השכירות, חה"כ סתיו שפיר ואחרים מנסים לקדם הצעת חוק 'שכירות הוגנת'. הצעת החוק מסדירה את יחסי השוכר והמשכיר, מגדירה מהי אחריותו של המשכיר על תיקונים בדירה, וקובעת תקרה של 3% לקצב העלייה השנתי של שכר הדירה.
אבידור ומואב מתנגדים נחרצות להצעה של שפיר ומכאן מקור נייר המדיניות. הפתרון שמחברי נייר המדיניות מציעים לבעיות בשוק השכירות בישראל פשוט, הגדלת היצע הדירות, ושלילה מוחלטת של רגולציה ופיקוח על המחירים. לפי מואב ואבידור אסור שיהייה פיקוח כזה, שכן הוא אינו אפקטיבי ואף מרע את המצב. הם מתעלמים משיטת הרגולציה ופיקוח המחירים האפקטיבי בגרמניה שהם עצמם מספרים בשבחה, אשר הביאה ל"איזון המוצלח ביותר בין האינטרסים של המשקיעים ושל הצרכנים".
תגיות: דיור-להשכרה, דיור-ציבורי, סתיו שפיר, עומר מואב, פיקוח-מחירים, רגולציה
קישור קבוע
8 תגובות
Email This Post
26 במרץ, 2017 בשעה 20:17
מלבד לכתוב "שתי המסקנות האלו שגויות"
מה בעצם אמרת?
האם אתה סבור כי הוכחת ותיקפת את טענתך כי התערבות ממשלתית בשוק השכירויות היא דבר חיובי?
לאדם עם פטיש…כל דבר נראה כמו מסמר…
26 במרץ, 2017 בשעה 22:01
לפני תקופת ההשכלה היה מקובל שאלוהים/השוק/הטבע יודע הכי טוב.
לאט לאט הצטברו עדויות מניסויים מדעיים וחלה מהפכה בחשיבה של האדם, עכשיו האדם היה במרכז והיה ברור שהוא יכול להחליט איך לחיות. בנתיים הגיעה הפוסט מודרנה וחזרנו חזרה לימים האפלים, לימי הבניים, הכוהנים מואב ואבידור ממלמלים מילים מטקסים עתיקים ומקווים שהעולם יחזור לימי הבניים.
26 במרץ, 2017 בשעה 23:27
ומה הטענה בתגובה 1, חוץ משעשועי לשון?
כלום.
בכל דמוקרטיה מודרנית יש התערבות בשוק השכירות. במקומות רבים ההתערבות הזו מאזנת את זכויות הצדדים בבחינת – זה נהנה וזה אינו חסר.
לא הוכח למעשה אף פעם בהיסטוריה שהשוק החופשי יודע לעשות את זה. בין השאר כי "שוק חופשי" הוא ישות תיאורטית בלבד שאיש מעולם לא פגש במציאות.
המציאות כן מכירה מגוון אין סופי של מניפולציות כוחניות שלפעמים נקראות בטעות "שוק חופשי".
השוק אף פעם איננו "חופשי", בני אדם יכולים להיות חופשיים עד שהם עומדים על יבלתו של הזולת ומנצלים אותו.
השוק יכול להיות פתוח – דהיינו שוק שיש בו שילוב של פעילות ממשלתית, ציבורית ופרטית.
כל הקשקושים על ממשלה שלא יודעת לנהל הוכחו כבר כבלוף.
יש מממשלות שיודעות לנהל טוב יותר מהמגזר הפרטי ויש ממשלות שלא יודעות לנהל, כמו שקורה לעיתים קרובות מאוד במגזר הפרטי.
תפקידו של הציבור במדינה דמוקרטית להבטיח שיהיו לו אופציות בחירה בין ממשלות – יעני – תחרות. לשם כך אמורים להישמר כללי יסוד מוסכמים על ידי כל המתחרים. ממשלה שמתאימה לעצמה כללים בשם הרוב המקרי שבחר בה היא באמת ממשלה מסוכנת בלי שום קשר לשוק "חופשי".
ממשלה כזאת בדיוק מנהלת היום את מדינת ישראל – לא בשם החירות ולא בשם השוויון, ולא בשם ערך אחר כלשהו מלבד האופורטוניזם – נתנו לי כוח אני אפעיל אותו לשנות את הכללים לנוחיותי, כדי להנציח את שלטוני ולעזאזל התחרות שבשמה אני מתפללת חמש פעמים ביום.
שוק "חופשי" עאלק.
לדקלם היום את אדם סמית' זה כמו לדקלם את מרקס ולנין, כאילו דבר לא קרה מאז שפרסמו את התיאוריות שלהם (כתאוריות הן בהחלט חשובות).
והיא עושה את זה בהצהרות קולניות ללא בושה.
26 במרץ, 2017 בשעה 23:32
אופס טעות בהקלדה ולא ניתן להכניס תיקון.
🙁
27 במרץ, 2017 בשעה 7:18
לנטע
כתבת "כל הקשקושים על ממשלה שלא יודעת לנהל הוכחו כבר כבלוף" על מה את מבססת אמירה זו?
מי בדק ומה נבדק על מנת להוכיח את אשר טענת?
27 במרץ, 2017 בשעה 23:57
[…] דירה להשכיר – האם ניתן לפקח על המחירים? – חלק ראשון […]
28 במרץ, 2017 בשעה 16:28
אבל את החגב הרי דבר לא ישכנע. אורוול בכונה או שלא בכוונה הציב מראה גם מול הקפיטליזם.
אחד הלקחים מהמפולת ב- 1929 היה שאין דבר כזה "שוק חופשי" שמאזן את עצמו.
כדי לתקן את המעוות נדרשה התערבות ממשלתית ה"ניו-דיל".
וכן הכנסת מנגנוני וויסות שימנעו מפולות ש"היד (הכאילו) נעלמה" עלולה לחולל.
אין דבר כזה "שוק חופשי" ולא יכול להיות.
כמו כן – אין סוף קריסות של עסקים פרטיים קטנים וגדולים שמוכיחים חזור והוכח שלא כל מנהל פרטי יודע לנהל, לעומת דוגמאות של ממשלות שכן הוכיחו יכולת ניהול.
28 במרץ, 2017 בשעה 23:15
[…] […]