אמנון פורטוגלי רואיין על-ידי בן כספית בתוכנית "עושים סדר" בערוץ 10 על שוק הדיור בבריטניה ובישראל. מאמר זה מרחיב ומעמיק את הנאמר בראיון ומציע פתרון לבעיית הדיור בישראל
- מה קורה באנגליה
בעשרים השנים האחרונות מחירי הדיור בבריטניה ובעיקר באזור לונדון יצאו מכלל שליטה.
מחירי הדיור הוציא רבים מהבריטים אל מחוץ לשוק – priced out of the market, מכיון שאינם יכולים לשאת עוד בעלויות הדיור ובשכר הדירה. המצב עוד יחמיר כאשר השכר מפגר אחרי המהירות שבה מחירי הבתים עולים ברחבי בריטניה.
עלויות הדיור יצאו מכלל שליטה, לא רק במונחים של קניית בית או דירה, אלא גם בשכר דירה גבוה לבעלי הדירות. דיור ציבורי או פרטי בדמי שכירות סבירים באמת הפך לנחלת העבר. הרעיון שכולנו זכאים לדיור סביר אינו קביל יותר בבריטניה, אחת המדינות המפותחות והעשירות.
המשבר הנוכחי של דיור בר-השגה affordability מונע על ידי שילוב של גורמים: מחירי קרקע עולים, מס מועדף לבעלי דירות, סבסוד ממשלתי למשכנתאות והלוואות משכנתאות בנק מופרזות כנגד רכוש.
הצמיחה במשכנתאות בשנים האחרונות שהביאה לדאגה בבנק המרכזי האנגלי נובעת גם מכך שיותר אנשים הפכו להיות רוכשי דירות להשקעה ולמטרות השכרה. התופעה מנפחת עוד יותר את מחירי הדיור ומייצרת ספירלה של הלוואות משכנתא גדולות עוד יותר ביחס להכנסות, הנדרשות לכיסוי הגאות במחירי הבתים,
הבנקים, בעלי הדירות והקרקעות, משקיעים ויזמי נדלן, האינטרס שלהם לנפח את מחירי הדיור. היזמים משמרים את המחירים הגבוהים, ע"י התאמת היקף הבניה החדשה לביקושים לדירות. כתוצאה מכך יותר אנשים נזקקים להלוואות משכנתאות והבנקים ממשיכים להרוויח וזה מעשה גרוע יותר משנה לשנה. אבל כאשר מחירי הדיור עולים בהרבה על ההכנסה, כך שאנשים לא יכולים עוד לשאת בעלויות המשכנתאות ובשכר הדירה, הבועה מתפוצצת.
הדרך בה שוק הדיור מתפקד כיום בבריטניה ובישראל אינה ברת-קיימא, כאשר בועת הנדלן תתפוצץ הכלכלה תקרוס וכולם יפגעו. אבל זה לא בלתי נמנע.
אנחמו לא מחוייבים לשחק לפי חוקי המשחק הנוכחיים. אפשר לבנות מערכת בניה למגורים להשכרה במחירים סבירים ולטווח ארוך.
New Economics Foundation – NEF מכון חשיבה בריטי מוביל הפועל לקידום צדק חברתי, כלכלי וסביבתי מפתח הצעות לפתרון הבעייה. המטרה היא לעשות שוב דיור בר השגה, לייצב ולהוריד את מחירי הדיור ולהבטיח דיור באיכות טובה מספיק עבור הצרכים המתעוררים של האוכלוסייה.
להלן עיקרי טיוטת ההצעה של NEF המתאימה גם לישראל.
- הרתעת ספקולציות בדיור ובמקרקעין.
- הפרדת עלות הקרקע מזו של הדירות והבתים, והעברת עוד מקרקעין לבעלות ציבורית וקהילתית.
- השגת מגוון של היצע בדיור. שיפור האפשרויות לשכירת דירות ולרכישת בתים ללא חוב או חוב קטן.
- מתן עדיפות לבנית דירות שלא למטרות רווח על קרקעות זמינות.
- החזרת המחויבות לספק דיור ציבורי בדמי שכירות סבירים ולאורך זמן.
- הסרת הסבסוד הממשלתי המכוון להחזקת דירות ובתים.
- תמיכה בתכניות דיור שיתופיות ובנאמנויות קרקע בקהילה.
- עידוד ואסדרת סקטור ההשכרה פרטי במחיר סביר ולטווח ארוך
- תמיכה בדרישות הדיירים בשכירות לאסדרת מגזר השכרה הפרטי.
- מגוון דיור שיאפשר שכר דירה התואם את המשכורות וההכנסות של השוכרים.
- גיוון המגזר הבנקאי כך שיבנה את הכלכלה, ולא בועות נדלן.
- הגבלת סך החובות שהבנקים יכולים להחזיק כנגד רכוש.
- הקמת בנקים ציבוריים ובבעלות בעלי עניין מקומיים המתמקדים בהלוואות לעסקים קטנים ובינוניים.
2. מה קורה בישראל
בישראל, כמו בבריטניה, מחירי הדיור בעשור האחרון בעיקר באזור המרכז יצאו מכלל שליטה.
מאז שקניית דירה בישראל הפכה למשימה כמעט בלתי אפשרית, שכירות היא המציאות של כמעט מחצית מהמשפחות בישראל. קרוב לשני מיליון ישראלים גרים בשכירות וזו מציאות מאוד לא טובה: מחירים שמזנקים בכל שנה, תנאים שונים ומשונים של בעלי דירות שמנצלים את הביקוש כדי לדרוש כל מה שעולה על רוחם, הקושי להעתיק את החיים של הילדים וההורים בכל שנה או שנתיים, ועוד. (דירה להפקיר, 27 יולי 2016)
מחירי הדיור הוציא רבים מהישראלים אל מחוץ לשוק מכיון שאינם יכולים לשאת עוד בעלויות הדיור ובשכר הדירה. המצב עוד יחמיר מאחר והשכר מפגר אחרי העליה במחירי הבתים.
אין מספיק דירות להשכרה בשכר דירה התואם להכנסה של ששת העשירונים מהשלישי עד השמיני, העונות לקריטריון של שכר דירה עד 30% מההכנסה החודשית. לא קיימת כמעט שכירות ארוכת טווח (מינימום 3 שנים). כתוצאה מכך אין יציבות במגורים בשכירות.
בשמונה השנים האחרונות מחירי הדירות ומחירי השכירות עלו חדות בעוד שהמשכורות של רוב בני המעמד הבינוני לא עלו כלל. האפשרות של זוגות צעירים לרכוש דירה ללא עזרה מסיבית מהוריהם הפכה לבלתי אפשרית, ויכולתם לשכור דירה לטווח ארוך ובשכר דירה שפוי שלא יקצץ ביותר משליש משכרם הולכת ונעלמת.
הדיור בישראל יקר כי הממשלה הפקירה את שוכרי הדירות. הממשלה, שפעם יזמה בנתה והחזיקה בדירות, יצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור והפסיקה להיות הגורם המוביל בשוק הדיור. "בתחום הדיור צמצמה הממשלה את מעורבותה הישירה במידה ניכרת". הוצאות הממשלה לדיור (כאחוז מהתוצר) בעשרים השנים, מ- 1995 ועד 2015 ירדו ביותר מ- .75%.
מקור: פורום קהלת שהוא בעל עמדות כלכליות ניאוליברליות מובהקות, בפרסום מאוגוסט 2016.
בנוסף, בנק ישראל הוריד את הריבית לרמה אפסית מסיבות נכונות וטובות, אבל התוצאה היא תמריץ עצום לרכישת דירות להשקעה ולעליית מחיר הדירות.
השוק החופשי אינו הפתרון לבעית הדיור ואינו מסוגל, מטבעו, לתת מענה למצוקת הדיור.
בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע'. בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור, אין סיכוי למעמד הבינוני, אין סיכוי לזוגות צעירים, ואין סיכוי לאוכלוסיות מוחלשות הזקוקים לדיור למגורים. לאוכלוסיות אלו אין אפשרות להתחרות בעשירונים העליונים, ובמשקיעים בעלי הון מהארץ ומחו"ל. לכן, בתחום הדיור השוק החופשי אינו הפתרון – השוק החופשי הוא הבעיה.
הפתרון לבעיות בשוק הדיור להשכרה הוא יזמות ממשלתית/עירונית לבניה מסיבית של דירות להשכרה לטווח ארוך ובדמי שכירות סבירים לכל נפש. במקביל יש לחוקק חוק המסדיר את שוק השכירות בישראל, בקווים כללים לפי הצעת החוק של סתיו שפיר.
3. מתווה לפתרון בעיית הדיור – תוכנית לדיור ציבורי בישראל להשכרה במחירים סבירים ולטווח ארוך
אפשר לפתור את בעיית הדיור ולבנות עשרות אלפי דירות להשכרה בדמי שכירות סבירים לכל נפש ולטווח ארוך. בלי לחלק קרקע בחינם או בחצי חינם ליזמי נדלן ולספקולנטים בנדל"ן, בלי לספק רשת ביטחון שתבטל את הסיכון ליזמים, בלי השקעות ממשלתיות מסיביות, ותוך הצעת אפיק השקעה בטוח לחוסכים לפנסיה ולגמלאות.חלק ניכר ממחיר דירה נובע, מקרקע, מרווח יזמי וממע"מ, שיכולים להגיע לכ- 70% ממחיר הדירה. אם ננטרל עלויות אלו: עלויות הקרקע, הרווח היזמי והמע"מ (לא קיים בבנית דירות להשכרה) נמצא שעלות בנית דירה של 100 ממ"ר נעה בין 500,000 שקל ל- 700,000 שקל
השיטה המוצעת כאן לבנית דירות להשכרה הינה מסוג שותפות ציבורית-פרטית PPP המתבססת, בין השאר, על מודל כביש 6, ובפרט על כביש 6 הדרומי. התכנון, של כביש 6, נעשה באחריות החברה הממשלתית, חברת כביש חוצה ישראל. הסלילה, תפעול והתחזוקה היו והינם באחריות המלאה של המפעיל הפרטי, חברת 'דרך ארץ' הפרטית. מימון בנית החלק הצפוני של כביש 6 היה ע"י המפעיל הפרטי, ואילו את בנית כביש 6 הדרומי מימנה הממשלה, ולכן אינו כביש אגרה.
לפי התוכנית, רשות לאומית לדיור תפעל כיזם, תבנה ותשכיר את הבתים באמצעות חברות בניה וחברות ניהול שיבחרו במכרז.
הממשלה תיזום בנייתן של כ-10,000 דירות להשכרה בכל שנה למשך שש עד עשר שנים, בכל רחבי הארץ. הדירות יהיו בגדלים שונים: בנות 2 חדרים (60 ממ"ר), 3 חדרים (80 ממ"ר), ו-4 חדרים (100 ממ"ר). עלות בניה של 10,000 דירות אלו, לפי כ-5,000 שקל לממ"ר ובתמהיל מתאים, תהייה כ- 4 מיליארד שקל לשנה. הדירות והקרקע ישארו בשלב הראשון בבעלות הממשלה (או העירייה).
הדירות תושכרנה בשכירות לטווח ארוך לפי רצון השוכר במחיר המשקף כ-7% מעלות הבניה בלבד, לכל תושב ישראלי. חלק קטן מהדירות יושכר לאוכלוסיה מוחלשת בשכירות מסובסדת.
המימון יושג ע"י הנפקת אג"ח לקרנות פנסיה וגמל, למשקיעים מוסדיים, או בהנפקה ישירה לאזרחים, כאשר רוב שכר הדירה יהייה הבטוחה לתשלום אג"ח אלו.
בנית הדירות תעשה באמצעות חברות בניה פרטיות שתיבחרנה במכרז. ניהול הפרוייקט ובכלל זה השכרת הדירות ותחזוקתן, יעשה בידי חברות פרטיות או ממשלתיות שתיבחרנה במכרז.
שכר הדירה
בהערכה ראשונית, שכר הדירה יהיה כ-7% מעלות הבניה, צמוד למדד המחירים. לדירה של שני חדרים, שכר הדירה יהיה כ-1,750 שקל לחודש. לדירה של שלושה חדרים, שכר הדירה יהיה כ-2,350 שקל לחודש, ולדירה של ארבעה חדרים, שכר הדירה יהיה כ-3,000 שקל לחודש.
הממשלה והרשויות המקומיות מחזיקות בקרקעות בהיקף עצום וחלק מהן זמין לבניה. ניתוח של עתודות קרקע לתכנון, שנעשה עבור מינהל התכנון במשרד הפנים, מצא כי בישראל יש כיום שטח פוטנציאלי לתכנון של יותר מחצי מיליון דירות. לא כולל שטחים עבור כ–150 עד 200 אלף דירות, אשר לגביהן יש כבר תוכניות תקפות או שנמצאות בהליכי תכנון. לדוגמה, הקרקע בשדה דב בתל-אביב, הקרקעות בכפר סירקין, בתל-השומר, ה'שייכות' לצבא, והקרקע בשוק העלייה השייכת לעירית ת"א.
בנוסף, יש קרקעות שנתנו/נמכרו מהמנהל לגופים פרטיים שלא עושים בהם שימוש או שמנסים להשתמש בהן לצרכים אחרים באמצעות שינוי יעוד. יש לקחת חזרה או לפדות מקרקעין אלו.
בכל המתחמים האלו מתכננים כיום להקים דירות למכירה בשוק החופשי, ולא לדיור בר השגה. צריך להשתמש בקרקעות אלו לבניית דיור להשכרה כאשר הקרקע נשארת בבעלות הממשלה או העיריה, ולא לתת או למכור את הקרקע במחירים מוזלים ליזמים כנגד התחייבות שלהם לבנות דירות 'ברות השגה'.
מימון הפרוייקט
ניתן יהיה לגייס את הכסף הנחוץ לפרויקט על-ידי הנפקת אג"ח בריבית של 4%-3% (צמודה) לקרנות פנסיה וגמל, או בשוק ההון, כאשר רוב דמי השכירות ישמשו כבטוחה לתשלום הריבית.
אפשר יהייה למכור אגרות חוב יעודיות בהנפקה ישירה לאזרחים, כך שהם יחסכו את דמי הניהול המופקעים שהם משלמים לקרנות הגמל והפנסיה המנהלות את כספיהם. אג"ח אלו תהיינה דומה למלווה המלחמה מרצון אחרי מלחמת יום הכיפורים ב-1973, וינוהלו ע"י בנק ישראל ללא דמי ניהול.
כ-60% משכר הדירה יממנו את תשלומי הריבית לאג"ח, ומהיתרה, חלק יוקצה לניהול הפרויקט, חלק לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש, וחלק יוקצה לסיבסוד השכרה לאוכלוסיה מוחלשת.
בהערכה ראשונית, שכר הדירה המצרפי מהפרויקט יהיה כ-280 מיליון שקל, מתוך זה כ-160 מיליון שקל ישולמו כריבית למחזיקי האג"ח, כ-60 מיליון שקל יוקצו לסיבסוד השכרה לאוכלוסיה מוחלשת, ולקרן להוצאות בלתי נצפות מראש ולפרויקטים עתידיים, וכ-60 מיליון שקל יוקצו לניהול הפרויקט, ובכלל זה תכנון והקמת הפרויקט, גיוס ההון, גביית שכר הדירה, ניהול תשלומי הריבית, אחזקה וכו'.
פתרון מקיף מחייב הקמת ארגון ייעודי
יש לטפל גם בבעיות המבניות בשוק הדיור בו מעורבים מוסדות שלטוניים רבים. משרדי הממשלה, עיריות ומועצות מקומיות, מנהל מקרקעי ישראל, ועדות מחוזיות שלא מתפקדות, כל אלו הם חלק מה'ג'ונגל המערכתי. וכפי שכתב מרכז המחקר והמידע של הכנסת: "בהעדר "בעל בית" שלטוני בשוק הבתים, משרדי ממשלה מושכים לעתים בכיוונים מנוגדים".
על ממשלת ישראל להקים רשות לאומית לדיור, לדיור בר השגה ולהתחדשות עירונית בדומה ל'וועדה לקידום וריכוז הפעילות העירונית לפתרונות דיור בר-השגה בעירית ת"א'. הרשות תציע חקיקה ואסדרה מתאימה, בין השאר לקביעת הזכאים לדיור בשנים הראשונות לפרוייקט, ועד שתיבננה מספיק דירות לענות שתאפשרנה דיור בר-השגה לכל האזרחים, אפשרות לפינוי שוכר שאינו ממלא את תנאי החוזה מהמושכר וכו'.
יתרון נוסף בתוכנית הוא שמחירי השכירות הנמוכים הצפויים עם גמר בניית הדירות להשכרה, יוזילו גם את מחירי הדירות שכן כדאיות רכישת הדירות כהשקעה במחירים הנוכחיים תקטן, והשפעה זו תחל עוד קודם לגמר הבניה.
- כשל השכל – הגישה המוטעית של כחלון, שקד, וערן ניצן סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר.
הטענה שכוחות השוק החופשי ידאגו לבדם לדיור, כמו גם לחינוך ולבריאות הצרכנים, צריכה להעלם סופית עם המשבר בשוק הדיור בישראל. אבל אל דאגה, איילת שקד ערן ניצן וכלכלני האוצר וחסידי השוק החופשי ימשיכו בטיעוניהם, ואל תבלבלו אותם עם עובדות.
כלכלנים משתמשים במינוח 'כשל שוק' לתיאור מצבים בהם לא מתקיימת הנחת היסוד של התאוריה על כלכלת שוק. בתחום הדיור אפשר להשתמש במינוח 'כשל השכל' – לתיאור הגישה המוטעית של כחלון, שקד, וערן ניצן סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר.
שקד, ניצן וכלכלני האוצר המנווטים את כחלון, הם מאלו שאפשר לדעת מה יגידו או יכתבו עוד לפני שהם פותחים את פיהם או לפני קריאת המאמרים שלהם, המסקנות ידועות מראש. במקרה שלנו, הפתרון לשוק הדיור הוא בידי השוק הפרטי, נדרשת 'הצפה' של השוק בקרקעות, ואין לעשות אסדרה של הסכמי השכירות.
בתחקיר 'דירה להפקיר' של לינוי בר גפן וסיון קלינגבייל 'עושות חשבון' בה הופעתי פירסמו את התגובה של השרה איילת שקד:
"התערבות במחירי השוק והגבלת שכר הדירה, על פי רוב הכלכלנים, יזיקו לשוק השכירות"
הטיעון זה אינו עומד במבחן המציאות. ברוב המדינות המפותחות בעולם – ובכלל זה במדינות קפיטליסטיות מובהקות כמו שווייץ, קנדה, גרמניה, יפן וסינגפור – יש חוקים לפיקוח על שכר הדירה ותקופת השכירות.
לא ברור באיזה עולם שקד חייה. שוק השכירות בארץ פועל כשורה אצלה ואצל הכלכלנים שלה, אבל לא עבור שני מיליון ישראלים ששוכרים דירות, לא עבור אלו שהצביעו ברגלים ועזבו את המדינה ולא עבור אלו שגרים אצל הוריהם.
המצב הנוכחי גורם נזקים שלא יאומנו לחברה, לכלכלה ולאנשים ולכן אין להניח לדברים להישאר כמות שהם.
מאות אלפי ישראלים עזבו את ישראל בעשרים השנים האחרונות, בעיקר בגלל מחירי הדיור. ישראלים שסיימו צבא ואוניברסיטה, ולא ראו אפשרות להתקיים בכבוד להקים משפחה ובית קרוב למקום העבודה שלהם, ללא אופק ותקווה שמשהו ישתנה במחירי הדיור. זה לא נכנס למשוואות של שקד והכלכלנים שלה.
התופעה שמספר הולך וגודל של בודדים וזוגות צעירים גרים בבית הוריהם מכיון שאין באפשרותם לשלם את מחירי השכירות הגבוהים או במטרה לחסוך לרכישת דירה, אינה מוכרת כנראה לשקד ולכלכלנים שלה.
מעניינת גם התגובה של ערן ניצן ממשרד האוצר:
"המדינה השקיעה מיליונים רבים בפתוח שוק שכירות מוסדי ארוך טווח באמצעות הנחה על מחירי הקרקע". הבעייה היא שהמיליונים הרבים שהושקעו ויושקעו בדרך זו יגיעו ברובם הגדול ליזמים פרטיים וכמות הדירות שתיבנה היא כטיפה בים.
התוצאה של גישה זו היא שבפרוייקט אחד בהרצליה בו יבנו 54 דירות מיועדות להשכרה למשך 20 שנים בשכר דירה מפוקח, המדינה ויתרה על הכנסה של 110 מיליון שקל ובתמורה לכך סייעה לכ־200 משפחות לאורך תקופה של 20 שנים בסך מצטבר של 14 מיליון שקל. (המקור למידע זה מופיע ב: מרכז הגר באוניברסיטת ת"א. "השכרה ארוכת טווח בישראל: בחינת מדיניות הממשלה, ניר מדיניות".)
עד שערן ניצן והכלכלנים במשרד האוצר, עד ששקד והכלכלנים שלה יתעוררו ויסירו מעליהם את כבלי התפיסה הניאוליברלית, לא יהייה פתרון לבעיית הדיור. הצפת השוק בקרקעות לא תעזור היא תביא למונופולים פרטיים מקומיים במקום המונופול הממשלתי, והסיבסוד וההנחות עליהן מדבר ניצן יגיעו ברובן הגדול ליזמים ולא לאוכלוסיה הנזקקת לדיור להשכרה במחיר שפוי.
אמנון פורטוגלי הוא חוקר במרכז חזן במכון ון-ליר
Tags: איילת-שקד, דיור, דיור-בר-השגה, דיור-להשכרה, דיור-ציבורי, משה-כחלון
את הלחץ על שוק השכירות יגבירו פרויקטים של פינוי בינוי.
וכמו כן ראו כאן
רבנים למען זכויות אדם – כשלים חברתיים בהתחדשות עירונית
http://www.blacklabor.org/?p=58137