מנוי דוא"ל
RSS
בפייסבוק
בטוויטר
על הויכוח בין עומר מואב, מיכאל שראל וסתיו שפיר בנושא הדיור להשכרה – חלק ראשון
הצעת חוק שכירות הוגנת נועדה להסדיר יחסי שוכר ומשכיר בתקופה של מצוקת דיור. פרופ' עומר מואב מתנגד להצעת החוק. בנימוקי פרופ' מואב נגד ההסדרה הוא מתבסס על חוקר ה-OECD קריסטוף אנדרה. עיון בדברי אנדרה מלמד שהוא קרוב יותר בדעותיו לאלה של ח"כ סתיו שפיר אחת מיוזמות החוק מאשר לאלה של פרופ' מואב
מאת: אמנון פורטוגלי
בישראל יש בעייה רצינית בתחום הדיור בכלל ובתחום הדירות להשכרה בפרט, ולכוחות השוק, לשוק החופשי ממעורבות ממשלתית יש חלק ניכר ביצירת בעייה זו. אין מספיק דירות להשכרה בשכר דירה התואם להכנסה של ששת העשירונים מהשלישי עד השמיני, העונות לקריטריון של שכר דירה עד 30% מההכנסה החודשית, ולא קיימת כמעט שכירות ארוכת טווח (מינימום 3 שנים). כתוצאה מכך אין יציבות במגורים בשכירות והשוכרים נאלצים לעיתים תכופות להחליף את דירות מגוריהם.
בשמונה השנים האחרונות מחירי הדירות הרקיעו שחקים ומחירי השכירות עלו חדות בעוד שהמשכורות של רוב בני המעמד הבינוני לא עלו כלל. האפשרות של זוגות צעירים לרכוש דירה ללא עזרה מסיבית מהוריהם הפכה לבלתי אפשרית, ויכולתם לשכור דירה לטווח ארוך ובשכר דירה שפוי שלא יקצץ ביותר משליש משכרם הולכת ונעלמת.
לפתרון חלקי של בעיות אלו, חברת הכנסת סתיו שפיר ואחרים מנסים לקדם הצעת חוק 'שכירות הוגנת'[1]. הצעת החוק מסדירה את יחסי השוכר והמשכיר, מגדירה מהי אחריותו של המשכיר על תיקונים בדירה, וקובעת הגבלה של העלאת שכר דירה בשיעור של עד 3% מדי שנה.
פרופ' עומר מואב וד"ר מיכאל שראל ראש פורום 'קהלת' לכלכלה ולשעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מתנגדים להצעת החוק, לדעתם אין צורך ברגולציה, וצריך להשאיר את השכירות לכוחות השוק.
שפיר פירסמה מאמר על הצעת החוק ב'דה-מרקר' [2]. עימות בין פרופ' מואב לבין ח"כ שפיר התקיים בתכנית לילה כלכלי [3] ב-6 למרץ באולפן ערוץ 10. מיד אחרי העימות פרסם מואב פוסט ארוך עליו בעמוד הפייסבוק שלו [4], מאמר בבלוג הימני 'מידה' ומאמר דעה ב'דה-מרקר'[5] . שראל התייחס להצעת חוק שכירות הוגנת בתכנית 'עושים סדר' של החינוכית ב-15 למרץ 2016 [6]: ובמאמר שפרסם בעיתון האינטרנטי ביזפורטל.[7]
פרופ' עומר מואב
שפיר הסתמכה בין השאר על חוקרים מה-OECD, ומואב שסבר כי דבריה לא באמת מייצגים את דעות החוקרים, כתב לקריסטוף אנדרה, אחד החוקרים ששפיר פגשה, ושאל אותו על המלצות ה-OECD בנושא. מואב הבין מהתשובות ששפיר מסלפת את טענות חוקרי ה-OECD.
קראתי את השאלות המכוונות של מואב ואת התשובות של אנדרה. אני קורא ומבין את התשובות במידה רבה בצורה הפוכה ממה שמואב הבין וכתב. במילים אחרות, המסקנות של מואב אינן תואמות לתשובות של אנדרה.
יתרה מזאת, התשובות של חוקר ה- OECD קרובות יותר לעמדות של שפיר מאשר לקו של מואב, ומבחינה זו מואב כבלעם, בא לקלל ויצא מברך. נראה שמואב ברר ובחר רק את מה שמתאים לדעותיו ובחר להתעלם מהעובדות החשובות שאינן עולות בקנה אחד עם תמונת עולמו.
להלן התשובות של אנדרה על המלצות ה-OECD בנושא השכרת הדירות, וחלק מאי הדיוקים הרבים במסקנות של מואב.
כך כותב אנדרה לעומר מואב:
“There isn’t a one-size-fits-all OECD position on rent control. I can just outline my personal thinking. This should neither be interpreted as an OECD official view, nor as a position in the Israeli debate.”
ובתרגום חופשי שלי (א.פ.):
'בנושא הפיקוח על ההשכרה אין ל- OECD עמדה אחת המתאימה לכל המקרים. אני יכול לתאר רק את החשיבה האישית שלי. אין לפרש אותה כעמדה הרשמית של ה- OECD, ולא כעמדה בוויכוח הישראלי.'
נשווה זאת למסקנה של מואב:
"כלומר, לא נראה שיש לחוקרי הארגון עמדה נחרצת על מה ראוי לעשות בכלל, ובפרט בישראל."
יש הבדל גדול בין 'אין עמדה אחת המתאימה לכל המקרים' בתשובה של אנדרה, לבין המסקנה של מואב: 'לא נראה שיש לחוקרי הארגון עמדה נחרצת על מה ראוי לעשות בכלל'.
מואב שואל שאלה המנוסחת בצורה מכוונת, על הפרשנות של 'להטיל פיקוח על שיעור עליית שכר הדירה':
"Do I understand correctly that the approach today is to restrict increases in rent only to avoid raises that go above the market price (as a result of the asymmetry in costs of ending a contract between owner and tenant(?"
'האם אני מבין נכון כי הגישה היום היא להגביל העלאות בשכר הדירה רק כדי למנוע העלאות מעל מחיר השוק (כתוצאה מהאסימטריה בעלויות של סיום חוזה בין הבעלים לבין הדייר)?'
לכך השיב אנדרה,
"This is the idea. In practice, things are a bit more complicated, because you need a definition of the market price, which is not always straightforward"
בתרגום חופשי: 'זהו הרעיון. בפועל, הדברים הם קצת יותר מסובכים, כי צריך הגדרה של מחיר השוק, שאינה תמיד ברורה.'
מואב מבין מהתשובה כי "יש לחוקרים בהחלט עמדה מאוד ברורה נגד פיקוח שכר דירה שמיועד להוריד את שכר הדירה מתחת למחיר השוק". מואב טועה ומטעה. יש הבדל מהותי בין מניעת העלאות מעל מחיר השוק, זו השאלה של מואב, לבין המסקנה שלו המתייחסת להורדת שכר הדירה מתחת למחיר השוק, שאנדרה כלל לא מזכיר.
לשאלה מפורשת של עומר מואב על ניתוח עלות תועלת של רגולציה, השיב אנדרה:
"This depends on the country. For example, regulation is very light in Finland, but the system is working well and I would not advocate tighter regulation. Any meaningful cost-benefit analysis would have to be country-specific and as far as I know has not been done by the OECD for any country."
בתרגום חופשי: 'זה תלוי במדינה. לדוגמא, הרגולציה היא מאוד מתונה בפינלנד, אך המערכת פועלת היטב ולא הייתי ממליץ על רגולציה חזקה יותר. כל ניתוח עלות-תועלת משמעותי, יצטרך להיות ספציפי לכל מדינה וככל שאני יודע לא נעשה על ידי ה- OECD באף מדינה.
נשווה זאת למסקנה של מואב: "כלומר, אנדרה מאמין ברגולציה מתונה, ואף תומך במקרה הפיני של רגולציה מאוד מתונה, ומצד שני מודה שלא ברור שהתועלת מהרגולציה עולה על העלות."
גם כאן מואב טועה ומטעה. אנדרה לא אומר מילה וחצי מילה על זה שהוא מאמין ברגולציה מתונה. הוא אומר שהוא תומך ברגולציה מתונה בפינלנד שם המערכת פועלת היטב. ובניגוד לדבריו של מואב בנושא של עלות-תועלת, אנדרה אינו 'מודה' שלא ברור שהתועלת מהרגולציה עולה על העלות, הוא אומר במפורש שככל שהוא יודע ניתוח כזה לא נעשה על ידי ה- OECD באף מדינה.
מואב כותב: שאלתי אותו גם לדעתו על רגולציה של תנאי הדירה (חקיקה לגבי גודל, תחזוקה וכדומה):
"Finally, regarding standards for a flat to be rented: do you believe that restrictions regarding size, quality and so on, beyond the general regulations that exist for dwellings, do in fact benefit the renters or the functioning of the rental market".
בתרגום חופשי: 'לבסוף, בהתייחס לסטנדרטים/תקנים לדירות להשכרה: האם אתה מאמין כי הגבלות לגבי גודל, איכות וכן הלאה, מעבר לתקנות הכלליות שקיימות לדירות למגורים, האם הגבלות אלו אכן מיטיבות עם שוכרי הדירות, או את תפקוד שוק השכירות?'
ועל כך השיב אנדרה:
"Minimum standards of quality are necessary. In many countries, the real issue is about enforcement. However, if such regulations are already in place for owner-occupied dwellings, the same should apply to the rental sector. Trying to go too far in guaranteeing high-quality rental dwellings would no doubt have a perverse effect and harm the poorest renters who would be ultimately squeezed out altogether without heavy public subsidies."
בתרגום חופשי: 'סטנדרטים מינימליים של איכות נחוצים. במדינות רבות, הבעיה האמיתית היא על אכיפה. עם זאת, אם סטנדרטים (רגולציות) כאלו כבר קיימים עבור דירות בבעלות דיירים, אותו הדבר יש להחיל על מגזר הדירות להשכרה. נסיון ללכת רחוק מדי בהבטחת איכות גבוהה של דירות לשכירות יהייה לו ללא ספק השפעה מעוותת ויפגע בשוכרים העניים שידחקו בסופו של דבר החוצה משוק השכירות, ללא סבסוד ציבורי כבד.'
המסקנה של מואב מהתשובה של אנדרה: 'לטענתו, צריכה להיות רגולציה של דיור, אבל אין צורך ברגולציה מיוחדת לדירות להשכרה והבעיה היא בכלל בעיה באכיפה לא בחקיקה. יתרה מזו, הנסיון להבטיח סטנדרט גבוה לדירות להשכרה ללא ספק יזיק לשוק השכירות ויפגע בשוכרים החלשים ביותר שידחקו מחוץ לשוק הדיור, אם לא יקבלו סובסידיה ציבורית משמעותית.
גם כאן מואב טועה ומטעה. לדברי אנדרה, יש צורך בסטנדרטים מינימליים של איכות בשוק הדירות להשכרה. אם סטנדרטים כאלו כבר קיימים עבור דירות בבעלות, יש להחיל אותם הסטנדרטים על מגזר הדירות להשכרה. זה שונה מהותית ממה שמואב הבין כאילו אין צורך ברגולציה מיוחדת לדירות להשכרה.
סיכום התשובות של אנדרה על המלצות ה-OECD בנושא השכרת הדירות.
- בנושא הפיקוח על ההשכרה אין ל- OECD עמדה אחת המתאימה לכל המקרים.
- הגישה של האו.אי.סי.די. כיום היא להגביל העלאות בשכר הדירה רק כדי למנוע העלאות מעל מחיר השוק (כתוצאה מהאסימטריה בעלויות של סיום חוזה בין הבעלים לבין הדייר).
- אנדרה תומך ברגולציה מתונה בפינלנד שם המערכת פועלת היטב.
- כל ניתוח עלות-תועלת משמעותי של הרגולציה, יצטרך להיות ספציפי לכל מדינה וככל שאנדרה יודע, לא נעשה על ידי ה- OECD באף מדינה.
- בהתייחס לסטנדרטים/תקנים לדירות להשכרה, יש צורך בסטנדרטים מינימליים של איכות בשוק הדירות להשכרה. אם סטנדרטים כאלו כבר קיימים עבור דירות בבעלות, יש להחיל אותם הסטנדרטים על מגזר הדירות להשכרה.
העמדות של חוקר ה- OECD קרובות יותר לעמדות של שפיר מאשר לקו של מואב, בעיקר בצורך ברגולציה להגבלת העלאות בשכר הדירה ולצורך בסטנדרטים מינימליים של איכות בשוק הדירות להשכרה. מבחינה זו מואב כבלעם, בא לקלל ויצא מברך. נראה שמואב ברר ובחר רק את מה שמתאים לדעותיו ובחר להתעלם מהעובדות החשובות שאינן עולות בקנה אחד עם תמונת עולמו.
מואב ער לכך שיש קשר רופף בין התשובות של חוקר ה-OECD אנדרה, למסקנות שלו. וכותב להגנתו: "אני מציג את דברי החוקר [קריסטוף אנדרה] במדויק ומוסיף את הפרשנות שלי…..אציין שאני לא מסכים עם חלק מהטענות של אנדרה".
זה טיעון מעגלי מדהים. אם יש סתירות (ויש סתירות) בין הציטוטים מהתשובות של חוקר ה-OECD אנדרה למסקנות של עומר מואב, אין בכך בעייה מבחינתו של מואב, שהרי מואב כבר אמר שהוא לא מסכים עם חלק מהטענות של אנדרה.
זו אינה פעם ראשונה שמואב מסיק מסקנות שלא עולות מדברי המומחה שתישאל למרות שאפילו אופן ניסוח השאלות מוטה לכיוון תפיסותיו של מואב. היה לי סיפור דומה עם פרופ' מואב לפני כשנה וחצי בנושא יצירת הכסף.
תגובת אמנון פורטוגלי לפרופ' עומר מואב בנושא יצירה הכסף ב"הכלכלה האמיתית"
כדאי גם לקרוא את התגובה של אבי קליין לקורא שהסתמך על עומר מואב בדיון אחר.
"עזוב אני לא רוצה לדבר על עומר מואב, תפסתי אותו בעיוות נתונים יותר מפעם אחת, ומבחינתי הוא לא דוגמה לאדם אמין וישר. העיוות שהוא עושה לוועדים הסקנדינבים הוא פשוט מחריד. אני ממליץ לך לקרוא את הויכוח הכתוב שהיה לו עם ד"ר עמי וטורי בקשר לועדים הסקנדינבים. בוא נגיד שאחרי הויכוח הזה הפסקתי להאמין לכל מה שמואב אומר. יצא לי לקרוא לא מעט על הועדים הסקנדינבים ומה שהוא עושה מהם הוא בין חוסר הבנה לעיוות מוחלט. הדבר האחרון שאני ממליץ למי שרוצה להבין על הוועדים הסקנדינבים זה לקרוא את עומר מואב…"
[1] http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3678088,00.html
[2] http://www.themarker.com/opinion/1.2826008
[3] http://10tv.nana10.co.il/Category/?CategoryID=600376&sid=169&pid=58
[4] https://www.facebook.com/omer.moav/posts/10208914092355157
[5] http://www.themarker.com/opinion/1.2882672
[6] https://www.youtube.com/watch?v=2UE41sEzCfo&feature=player_embedded
[7] http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/425245
תגיות: OECD, דיור-להשכרה, הצעת חוק שכירות הוגנת, מיכאל שראל, מצוקת הדיור, סתיו שפיר, עומר מואב, רגולציה, שוק-חופשי
קישור קבוע
2 תגובות
Email This Post
20 במרץ, 2016 בשעה 2:16
מה שעצוב בעניין דיור בפרט ונדל"ן בכלל, שאף אחד מהם לא טרח להבין את ההבטים השונים של התחום.
כולם מסתכלים מהחרך ראיה הצר שלהם, מהאינטרס שלהם, מבלי לשאול שאלות ולאסוף את הנתונים המהותיים.
עצוב, כי כל הפתרונות שכולם מקדמים, אם לא יהיו מוכנים לחשוב מחוץ לקופסה, רק יחמירו את המצב.
תתרגלו:
בכיוון הנוכחי,
אוהל או כלוב, הולך להיות פתרון דיור מקובל, ולא רק אמצעי מחאה.
22 במרץ, 2016 בשעה 23:02
עוד על "אמינותו" של מואב
בסוף הסרטון הבא (34:32 והלאה), פרופ' עומר מואב מסביר לשותפיו מאמיני הכנסיה הנאו-ליברלית איך כדאי להם לשכנע את הציבור…
והנה השיטה:
א. תסתירו את העקרונות המופרעים שלכם.
ב. תציגו את עמדותיכם במסווה כאילו נועדו לרווחת הציבור.
https://www.youtube.com/watch?feature=player_embedded&v=yxIvd2SHwXQ#t=2072