מרכז אדוה חקר את ההשלכות של הצטברות העושר בידי מעטים על שוק הדיור. לפניכם עיקר הממצאים שעלו בידי שלמה סבירסקי וירון הופמן-דישון
הדיון הציבורי בסוגיית התייקרות מחירי הדיור מתמקד בשני גורמים: האחד, ההיצע הבלתי מספיק, לכאורה, של דירות; השני, בעיקר בשנים האחרונות, הוא הירידה בשער הריבית של בנק ישראל, שהפכה את ההשקעה בנדל"ן לכדאית יותר מהשקעה בניירות ערך.
המסמך של מרכז אדוה מונה גורם נוסף והוא הצטברות של משאבים כספיים בידי מעטים, הצטברות ההופכת אותם ל"כוח שוק" משמעותי ביותר. העושר המשפחתי הגדל מאפשר למיעוט זה, המכונה "המשקיעים", לרכוש חלק משמעותי של היצע הדיור, בייחוד כאשר נוצרים תנאים נוחים נוספים ובהם ירידה בשיעורי הריבית. קבוצה נוספת, קטנה בהרבה, הנכללת בתוך קבוצת "המשקיעים" היא משקי בית הנמנים עם המאון והאלפיון העליון, הרוכשים דירות יוקרה במרכזי הערים.
המסמך של מרכז אדוה מונה גורם נוסף והוא הצטברות של משאבים כספיים בידי מעטים, הצטברות ההופכת אותם ל"כוח שוק" משמעותי ביותר. העושר המשפחתי הגדל מאפשר למיעוט זה, המכונה "המשקיעים", לרכוש חלק משמעותי של היצע הדיור, בייחוד כאשר נוצרים תנאים נוחים נוספים ובהם ירידה בשיעורי הריבית. קבוצה נוספת, קטנה בהרבה, הנכללת בתוך קבוצת "המשקיעים" היא משקי בית הנמנים עם המאון והאלפיון העליון, הרוכשים דירות יוקרה במרכזי הערים.
- מיהם "המשקיעים"? כיום העשירון העליון הוא היחיד שהכנסתו הפנויה (לאחר תשלומי חובה) גדולה מן ההוצאה הכוללת שלו לתצרוכת ולתשלום משכנתא – ב-2013 עמד ההפרש על 4,168 ₪. אצל כל שאר העשירונים, לרבות העשירון התשיעי, ההוצאה הכוללת לתצרוכת ולתשלום משכנתא היתה גדולה יותר מן ההכנסה הפנויה.
- היקף ההשקעה בדיור מושפע מגורמים שונים ובהם גובה המיסוי ומצב הבורסה לניירות ערך, ועם זאת היקפה לא השתנה באופן משמעותי, משום שמעבר לתנודות עומדת איתן שכבה משמעותית למדי שמשאביה מאפשרים לה להיות שחקן חשוב בשוק הדיור.
- אם המשקיעים הרגילים משפיעים על מחירי הדיור בעיקר באמצעות הגדלת הביקוש, הרי ששכבת הישראלים העשירים במיוחד, הרוכשים דירות יוקרה במרכזי הערים, משפיעה בעיקר באמצעות החדרת סטנדרטים חדשים ויקרים, המחלחלים מטה בעיקר אל שותפיהם לעשירון העליון, ובמידות משתנות גם אל שאר הישראלים.
- גם בפרויקטים של בנייני מגורים "עממיים" נכללים כיום, בנוסף לדירות ששטחן הולך וגדל, גם תוספות כמו מבואה גדולה, מועדון דיירים ומחסנים –המייקרות את עלות הבנייה ואת מחיר הדירה הסופי. הופעת מגדלי היוקרה במרכזי הערים משפיעה לא רק על אופי הבנייה של דירות חדשות, אלא גם מעלה את מחירן של דירות קיימות בסביבת מגדלי היוקרה.
- על היווצרותו וגידולו של נדל"ן הדיור היקר במיוחד ועל התפתחות תופעת מגדלי היוקרה ניתן ללמוד מן התרשים הבא, המציג את המחיר הממוצע (במחירי 2014) של העשירון, המאון והאלפיון העליון של עסקאות הנדל"ן למגורים היקרות ביותר בעשור 2014-2004.
המדיניות של "שוק חופשי" הותירה את שוק הדיור להשפעה נרחבת של "כוחות השוק" ובראשם "המשקיעים". מכאן מסקנת מחברי המסמך כי אין די ב"הצפת" השוק בקרקע ובבנייה ביזמות פרטית בלבד, שכן כל היצע חדש יגיע קודם כל לידיהם של "המשקיעים".
מדיניות ריאלית להורדת מחירי הדיור צריכה לכלול את הצעדים הבאים:
- העלאה משמעותית של המיסוי הישיר על הכנסתם של פרטים, בעיקר אלה הנמנים על השכבות העשירות. צעד זה מומלץ מזה שנים על ידי בנק ישראל, בהנחה שהוא יאפשר הגדלה של התקציבים החברתיים. אנו סבורים כי הוא יסייע גם בהורדת מחירי הדיור, אם באמצעות צמצום תופעת "המשקיעים" ואם באמצעות העמדת מקור מימון למעורבות עמוקה יותר של המדינה בשוק הדיור. צעדים אלו עשויים להשפיע יותר מאשר צעדי מיסוי נדל"ן ספציפיים כמו העלאת מס רכישה לרוכשי דירה שנייה, שאותם ניתן לעקוף על ידי תכנוני מס ו/או רישום הדירה על שם הילדים.
- הנהגת מס עושר כללי, או לכל הפחות מס עושר על נכסי נדל"ן (דוגמת רעיון "מס אחוזות" שהוצע על-ידי מפלגת הלייבור בבריטניה לפיו בעלי אחוזות בשווי של יותר מ-2 מיליון ליש"ט ישלמו מס של 1% משווי הנכס בשנה). כלי מדיניות זה יכול להשפיע במקום שבו העלאה של המס הישיר אינה יכולה לסייע, ובמיוחד במציאות הישראלית שבה חלק גדול מרוכשי דירות היוקרה הינם יהודים אמידים מחו"ל אשר אינם משלמים מס הכנסה בישראל.
- במקביל לצעדים להגבלת הביקוש ולהפחתת השפעתו של העושר החדש על שוק הדיור, יש לנקוט גם בצעדים ממשיים להגדלת היצע של דירות במחיר הוגן, וזאת על-ידי יצירה של "אופציה ציבורית" משמעותית – בנייה ממשלתית מאסיבית של דיור לרכישה ולהשכרה, בקרבת מרכזי תעסוקה, ברמת גימור ותחזוקה גבוהה ובמחירים אפשריים לציבור הרחב.
Tags: בועת נדל"ן, ירון-דישון, מרכז-אדוה, פערים-חברתיים, שלמה-סבירסקי