חיפוש

חיפוש לפי מילות מפתח

פוליטיקאים, בואו לבדוק את הכוח הפוליטי של האתר שלנו

ארכיון

כוח לעובדים – ארגון עובדים דמוקרטי

מחאת האוהלים – האתר הרשמי

מגזין חברה

אירועים בשבוע הקרוב

אומרים לנו שיש מס אחר

מיסוי דמי שכירות – השלכות אפשריות

נושאים דיור, תכנון ובניה, דעות ב 2.07.14 2:07

הממשלה מציעה שינויים בשוק הדירות להשכרה, וביניהם ביטול הפטור ממס על דמי שכירות. מה תהיינה תוצאותיו של שינוי כזה

 מאת אשר רוכברגר

בשבוע שעבר התבשרנו על התקדמות מה בהצעת חוק משותפת של משרד האוצר ומשרד המשפטים שאמורה להוות אלטרנטיבה להצעת חוק של סתיו שפיר וכמה מחבריה בכל הקשור להסדרת שוק הדירות להשכרה.

בנוסף, במשרד האוצר לא פוסלים אפשרות לבטל את הפטור למיסוי דמי שכירות מהשקל הראשון.

שתי ההצעות האלה כשלעצמם חשובות ומרעננות , אך כדאי לבחון מה תהיינה השלכות במידה ותתקבלנה והאם הן באמת מסוגלות לשנות לטובה את המצב שקיים היום שלכולא עלמא אינו תקין ואפילו מפגר אחרי המדינות המפותחות.  הפעם, אתייחס רק לעניין  ביטול הפטור לדמי השכירות.

הצורך בשינוי נובע קודם כל מהדרישה של הגופים המוסדיים לתקן את האפליה הקיימת. כולנו יודעים שהממשלה מעוניינת לתמרץ בניית דירות להשכרה ארוכת טווח ומעודדת את הגופים המוסדיים ליטול בזה חלק אבל יש פה אליה וקוץ בה. אם היום לפלוני יש דירה להשכרה או אפילו כמה דירות, אבל דמי השכירות שהוא מקבל הם מתחת ל5000 ₪ לחודש, הוא פטור ממס על דמי השכירות בכלל ובמידה והסכום גולש מעבר ל5000 ₪, אז על היתרה הוא משלם (אם בא לו)  10% מס . לעומתו, כל גוף מוסדי  שיבנה או ינהל פרויקט דירות להשכרה, יחויב במיסוי, החל מהשקל הראשון.

יש לזכור שהפטור מהמיסוי של דמי שכירות הונהג לפני כ25 שנה, עת גל העלייה העצום מברה"מ. מטרתו אז הייתה לעודד אנשים להשכיר את דירותיהם לעולים החדשים. אין ספק שאז זה היה מוצדק ונחוץ . היום אנחנו במצב שונה. הרובה מכריע של השוכרים הינם האזרחים מן השורה והפטור הזה מהווה מקלט מס שמחסיר מקופת המדינה לא יודע כמה עשרות מיליוני שקלים. זאת ועוד, אם וכאשר דמי השכירות מגיעים מעבר הרף של 5000 ₪ שהפטור מגדיר, אין שום מנגנון שיבדוק- האם באמת הנישום משלם את זה. אפילו אם אותו הנישום בן אדם ששומר חוק ובעל מוסר  מפותח ורוצה לשלם את מה שהוא חייב, הוא יתקל בבעיה לא פשוטה. כיצד הוא יעשה את זה, הלכה למעשה. לכן לא פלא, שרבים מעדיפים להתעלם מזה.

מה צריך לקרות כדי שרשות המיסים תוכל לגבות את המס? לדעתי על סמך הניסיון במדינות אחרות , היא תצטרך שלושה דברים: קודם  כל החלת חובת דיווח והצהרת הון על משכירי הדירות,   שנית הקמת מאגר \מרשם הדירות להשכרה, בו תרשמנה כל הדירות שבעליהן מעוניינים להשכיר. שלישית- יהיה צורך בעריכת רישום חוזי שכירות, פחות או יותר בדומה להעברת בעלות על הרכב.

במידה ושני הדברים האלה ייושמו, יהיה לזה גם תועלת עקיפה נוספת- המדינה סוף -סוף תדע כמה דירות להשכרה יש בה ומהם מחירי השכירות האמיתיים. הרי זה לא סוד שהמחירים המתפרסמים במודעות, לאו דווקא מחיר הסופי שנסגר בן הצדדים.

יש לזכור שבמידה והפטור הנ"ל יבוטל, הדבר יישנה ללא היכר את כל התפיסה של שוק השכירות.  הרי יש להבדיל בין 2 מונחים כלכליים שרבים מתבלבלים ביניהם "הכנסה" ו"רווח". המיסוי הוא תמיד על הרווח. אם מתרגמים את זה למילים פשוטות- אם לפלוני יש דירה, שהוא מקבל עבורה 36000 ₪ בשנה (3000 ₪ בחודש), אבל הוא השקיע בשיפוץ, או בהחלפת דוד  10000 ₪, אז הוא יצטרך לשלם מס רק על 26000 ₪ (בהצגת קבלות). זאת אומרת לבעלי הדירות יהיה סוף-סוף כדאי להשקיע בהם, לשפץ אותם ולתחזק אותם בתורה נאותה. חוץ מזה, אם היום לבעל הדירה משתלם לסגור כל השיפוצים ותיקונים בשחור, כך  דווקא יהיה לו כדאי לדרוש את הקבלה כי הוא יקבל עבורה זיכוי מלא או חלקי.  בעקיפין זה עשוי לצמצם במידת מה את תופעת העלמת מס וההון השחור.

ייתכן שיהיה צורך לקבוע תקופה מינימאלית  או ממוצעת (ממה נקרא חיי מדף של מוצר זה או אחר. זאת אומרת כמה שנים בד"כ מחזיק דוד שמש או פלדלת ופעם בכמה שנים עושים צבע בדירה. אם למשל עלות דוד שמש  היא כ3000 ₪ (סכום אקראי לגמרה לצורך המחשה בלבד) והוא בממוצע מחזיק 5 שנים(גם להמחשה) , אז כל שנה בעל הנכס יקבל זיכוי של 600 ₪ על הדוד.

יחד עם זאת הצעת האוצר מעוררת גם כמה שאלות  וכדאי שהן תתבהרנה בטרם היא תתקבל.  איני רואה חשבון או משפטן, אבל גם שכל הישר וניסיון רב שנים של בן אדם שגר בשכירות מאלץ לשאול את השאלות כאלה.

השאלה הראשונה קשורה לאופן גביית המס.  בד"כ דירה בבעלות יתר מבן-אדם אחד, לעיטים קרובות – שניים, בעל ואישה (לפעמים יותר-הורים וילדים). ניקח את המקרה הפשוט- בעל ואישה הם בעלי דירה להשכרה. יש פה שתי אופציות לגבות את המס: הראשונה- לחלק את הרווח הממוסה בין השניים שווה בשווה ולגבות מכל אחד את חלקו בהתחשב לשאר הכנסותיו. הדרך השנייה – להסתכל על בני זוג כעל "יחידת מס אחת" ואז לגבות את המס עבור דמי השכירות בהתחשב בהכנסה המצטברת של המשפחה. אני בטוח שבמקרים רבים הסכומים שייגבו בכל אחד מהדרכים הנ"ל יהיו די שונים לטוב ולמוטב.

עניין האכיפה וההרתעה – מה יקרה עם בעל הדירה ירצה או ינסה להתחמק מהמוטל עליו בחוק? מה הסיכויים ומה הסיכונים? אם אותו העבריין ייתפס- איזה עונש הוא יקבל ותוך כמה זמן. לא מזמן התפרסם סיפור י הזוי על איזה בעל דוכן פלאפל שפעל שלא כחוק וקיבל עונש די חמור- שנת מאסר וקנס כבד, אלא מה- עברו רק 20 שנה מאז שהפרשה החלה ועד שהיא הגיעה לסיומה.

האם החלת מיסוי על דמי השכירות תזיק לשוכרים בכך שבעלי הדירות ינסו לגלגל את התשלום עליהם או לערוך חוזים פיקטיביים עם סכומים פחותים מאשר במציאות. כמובן, בעל דירה הישראלי הממוצע בטיפשותו וברשעותו ינסה לשחק עם זה ולא יצליח. ההבדל המהותי בין שוק השכירות לשוק המשכנתאות הוא בכך, שלעומת המשכנתא שלרבים זה סכום אסטרונומי פרוס לעשרות שנים, דמי השכירות המאוד מוחשי, שצריך לשלם כל חודש. לראיה לפי כל הסטטיסטיקות העלייה בדמי השכירות בשנים האחרונות היא הרבה יותר מתונה לעומת העלייה במחירי הדירות. מצד שני , מספיק שהדירה תעמוד ריקה חודש או חודשיים, כדי שכל הרווח שבעלה ציפה לקבל , יימחק. הוא אפילו יהיה בהפסד, כי יצטרך לשלם ארנונה ותשלומים קבועים בכל החשבונות.

החוזים הפיקטיביים אולי יעבדו כאשר מדובר בבני משפחה או חברים מאוד קרובים- במקרים שבין הצדדים יש יחסים ארוכי טווח ואמון הדדי. כידוע אף ישראלי לא רוצה להיות פרייר. אם בעל הדירה יציע לרשום בחוזה 2000 ₪ במקום 3000 והשאר בשחור- אז הוא יקבל בדיוק את ה2000 הרשומים והשוכר ישלח אותו לחפש את החברים שלו. אם השוכר יהיה קצת מתוחכם, הוא גם יקליט את השיחה ויסבך את בעל הדירה. נכון, המשכיר יוכל להותיר את החוזה, אבל מי יערוב לו שהשוכר הבא יהיה יותר גמיש?

במסגרת העידוד להשכרה ארוכת טווח , אמור להיות פטור מהמס למשכירים את הדירה ל-3 שנים ויותר. לא ברור, מה יהיה במידה ומסיבה כלשהי זה לא יתקיים והחוזה יותר בטרם עת. האם אותו בעל הדירה יצטרך לשלם מס רטרואקטיבי על תקופת השכירות בפועל? יכול להיות לחלופין שהוא יצטרך לשלם את המס כסדרו כל התקופה ואם החוזה באמת החזיק מעמד 3 שנים, הוא יקבל את ההחזר בדומה להחזרי מס רגילים. דרך אגב, מה יהיה עם ההוצאות המוכרות שלו בכל הקשור לתפעול ותחזוקת הדירה.  גם לעניין הזה המחוקק צריך לתת את דעתו.

אני בטוח  שאנשי המקצוע בתחום יצביעו על עוד עניינים שנעלמו ממני.  התיקון שלעצמו הוא נחוץ וחיובי . הדבר היחיד שיש לדאוג לו, שהוא יהיה ישים ואכיף ולא יהפוך עוד אות מתה בספר החוקים הישראלי.

נערך על ידי רביב נאוה
תגיות: , , , ,

5 תגובות

  1. ל רפי :

    חולק על הכותב מכל וכל

    כשוכר לשעבר וכמשכיר בהווה נדמה לי שכל מי שמשתעשע ברעיון שהכנסת עוד מרכיב של ביורוקרטיה ענקית להליכי ההשכרה הקיימים ישפר ולו במעט את מצבם של השוכרים – טועה. למשכיר יהיה תמיד (למעט בשכירת דירות יוקרה ענקיות שזהו שוק שונה לחלוטין משוק השכרת דירות מגורים הרגילות) יותר זמן, יותר כוח כלכלי ויותר נסיון צבור מזה של השוכר להתמודד עימו בכלך עניין ובכל נושא. ואם כיום הבעיה המרכזית של השוכר היא גובה שכר הדירה ושיטת הערבויות שעליו להמציא למשכיר, ואילו חוזי השכירות סטנדרטיים למדי וצפויים, הכל עתיד להשתנות אם ישתנו כללי המשחק היסודיים.
    שכירות ארוכת-טווח אינה בהכרח לטובת השוכר, משום שהיא כובלת גם אותו לחוזה, לטוב ולרע. ולאחר שיוכח מספר פעמים שהתרה מוקדמת של החוזה כרורכה בגרימת נזק ממשי, או הוצאה נכרת לשוכר שבאה לתבוע ממנו להותיר את הדירה במצב בה קיבל אותה למעט "בלאי רגיל וסביר" חלקו בשיפוצי דירות תוך כדי תקופת השכירות ובוודאי לאחריה יגדל בהרבה. כ"כ, אם לא ירצה להיות חשוף, יצטרך להעזר בשמאי (כסף), בעו"ד (כסף) ברו"ח (כסף) ועוד.
    לדעתי, כל הרעיונות שמתגלגלים כיום מיסודה של סתו שפיר ואחרים – לגבי נושא השכרת דירות מגורים, כאשר מדובר בדירת מגורים אחת או שתיים ולא במי שעוסק בהשכרת דירות מגורים כעיסוק כלכלי, הם יותר אידאה בולשביקית (ניהול העולם ממרכז אחד) מאשר הסדר כלכלי מתקבל על הדעת. בסופו של דבר יפגעו מהלכים אלה בדיוק במי שאותם הם באים כביכול לשרת.
    בעל דירת מגורים שאינו משכיר אותה מפסיד אמנם חודש או מספר חודשי שכירות, אבל זהו הפסד הכנסה. מי שנאלץ לצאת מדירה שכורה בגלל מחלוקת עם המשכיר, גם מפסיד כסף וגם כופה על עצמו טרטור עצום של מציאת דירה חלופית בתנאים נוחים לא פחות והוצאות לא פשוטות של העברה. לא מן הנמנע שבתנאים קשיחים יותר, יעדיפו המשכירים להשכיר דירה מסיבות מובנות למשפחות קטנות ולא לבודדים, והלחץ של מחסור בדירות יגרום לעליית מחירים נוספת דווקא לאלה.
    כל הדברים הנ"ל ועוד, מתיחסים לטיפול בסוגיה ברמת היחיד, וטרם הגענו למצב שבו יחליטו משיכיר דירות להתאגד בקבוצות השכרה או בעמותות עזרה הדדית, ובכך יכבידו הרבה יותר על המשכירים – המאבק יתחיל להיות בין יחיד לבין ארגון…
    אני מעריך שבחוזי השכירות יחולו שינויים מרחיקי לכת שייועדו לשמר את האינטרסים של המשכירים. ככל שמערכת הניהול השליטה והבקרה תהיה מורכבת וקשה יותר, גם החוזים יוקשחו, ומכאן יכבידו שוב יותר על מי שיש לו פחות משאבים של כסף וזמן וניסיון.
    לסכום:
    מציע לכולם להפסיק לחלום באספמיה ולחשוב שאם הנייר סובל הכל, גם המציאות כך. שיחנוי כללי משחק הם שינוי המציאות, ושינוי המציאות הוא לא תמיד לטובה.
    הפתרון הנכון הוא שוב הכוונה כללית של השוק, ויצירה של תחרות אמיתית בו. ההתאמה הטובה ביותר מושגת בכל שוק וגם בשוק השכירות כאשר צורך נתון פוגש את הפתרון הרצוי לו, וככל שהאפשרוןיות מגוונות יותר, הסיכוי לכך גדול יותר.
    במקום שרשות המיסים תעסוק בגביית סכומים מינימליים יחסית (שוק שחור יהיה בכל מקרה), מוטב תעסוק בטיפול בהון השחור ובמקורות אחרים של העלמות מס או פטורים ממס בסכומי עתק שאין להם צידוק. ואם קבלנים ישראלים אינם רוצים לבנות דירות להשקעה והשכרה במחירים תחרותיים, אני מציע להזמין לכאן שתיים עד שלוש חברות סיניות, לחמש שנים, להפשיר קרקעות בהיקפים נרחבים בהתאמה עם האינטרסים הלאומיים של פיזור האוכלוסיה ולהניח להם לבנות בקצב, בהיקף, ובמחירים שהם יודעים (עם פיקוח מרכזי), ולפתור באמת את המצוקה. את כל השאר להשאיר לשוק.

  2. משתמש אנונימי (לא מזוהה) :

    1. הפטור עד גובה מסוים נועד בעצם לעשות רגולציה במחירי הדירות להשכרה.

    יש בכך הגיון הן לשוכרים והן למשכירים.
    דירות מושכרות הן לעיתים קרובות ה"פנסיה" או השלמת הכנסה של בעלי מעמד הביניים (חלקם עוברים לדירות קטנות יותר ומשכירים דירה גדולה שכבר אינם זקוקים לה והם בגדר שוכרים ומשכירים כאחת).
    אחרים מחזיקים דירות כחסכון כי אינם מעוניינים להשקיע חסכונות בבנקים – כלומר בשוק ההון. אחרים ירשו דירה והיא משמשת להם כ"ביטוח" לעת מצוקה.

    מדובר בציבור שהמשטר הכלכלי של השנים האחרונות נוגס בו מכל הכיוונים (הגדלת השתתפות עצמית בבריאות, קיצוץ מסיבי בפנסיות, פגיעה בביטחון התעסוקתי, פגיעה באפשרות לחיסכון סולידי בבנקים).

    הציבור הזה הוא לעיתים קרובות גם משכיר וגם שוכר באותו הזמן (משכירים דירה של הסבתא ומממנים בכך שכירות של ההבן שגר בעיר אחרת).

    לרדת על הציבור הזה באבחה אחת – זאת עוד מכה למעמד הבינוני – המשכיר והשוכר.

    אם התרבות הישראלית היא כמתואר במאמר, אז צודק רפי – למשכירים יהיה כוח קומבינטורי הרבה יותר גדול. שיטת ההפרד ומשול תפעל כאן בהכרח לטובת המשכירים.

    2. ניתן באמצעים בירוקרטיים הרבה יותר פשוטים ממה שהוצג במאמר – להבטיח שהביקוש לא ינוצל לרעה – ויש הרי ביקוש גם אם לא דווקא של עלייה רוסית.

    מספיק שהצדדים ידעו שיש דגימות ומי שנתפס משקר בדגימה ישלם!

    3. אם המדינה לא תדאג לבניית דיור להשכרה, הבעייה לא תיפתר.
    משכיר הגון שגובה היום את הסכום המותר לפטור ממס לא יפגע משמעותית, אבל המאכרים כן.

    ובמילים אחרות – אם המדינה מחפשת עוד פרה לחלוב, אז אפשר להבין את ההצעה.
    אם דואגים באמת לדיור נגיש לציבור – מיסוי מהשקל הראשון הוא לא הדרך.

  3. מנחם לוריא :

    אשר,

    אני מבקש לתקן טעות באחד מטיעוניך במאמר,טעות שכיחה:

    מס הכנסה בישראל מוטל על הפרט על כל הכנסה באשר היא,

    על גוף ממסדי (עמותה,או חברה או שותפות בע"מ) המס מוטל על ההכנסה בניקוי ההוצאות שנועדו להשגת ההכנסה. רישמת ההוצאות המוכרות לניקוי מההכנסה היא ארוכה וסבוכה מאוד.

    ברמת העקרון: עסק מוסדי (חברה בע"מ ואפילו עוסק מורשה) במקרה ומקור ההכנסה שלו הוא מדמי שכירות הוא מחוייב,על פי הדין,לשלם מס בגין ההכנסה כאשר רשות המיסים תכיר,או לו,בהוצאות שלו אם היו לצורך מימוש ההכנסה.

    לעומת זאת נישום שאיננו חברה או עוסק מורשה: עד לתיקון לחוק (לםפני 25 נה כאמור) היה חייב לשלם על ההכנסה מדמי השכירות מהשקל הראשון ולעומת זאת שום הוצאה לא תוכר לו. בפועל זה פשוט לא קרה וניצלו את העובדה להכשיר שרץ (נישומים שהעלימו הכנסות משכר דירה) ולתרץ את זה בעניין העליה.

    לכן: גם היום אם המדינה תשנה את החוק ותידרוש מנישום שאיננו עסק (חברה או עוסק מורשה) לשלם מס מהשקל הראשון יש למדינה בעייה רצינית האכיפה והבאו לברך יצאו מקללים.

    הזכרת את הבעיה שנוצרת כאשר הדירה נמצאת בבעלות משותפת של בעל ואישה. גם כאן ישנה בעיה לא פתורה ורצינית. כאשר בעל ואישה שותפים בפירמה שהתאגדה בערבון מוגבל כל אחד מהם,בנפרד,מחוייב במס על הכנסתו. שנים כבר מנסים לבטל את זה ולגרום למצב שבעל ואישה השותפים בפירמה וגם אוחזים בבעלות יקבלו איחוד נישומים והמס יגבה מהם מההכנסה המצרפית ולא הפרטית. שנים מדברים ושנים עושים מאומה. אם לא ישתנו תקנות המס בעניין הזה כמעט כל דירה להשכרה תניב נישום שמעלים מס או סתם תסבך אנשים בשינויי בעלות על הדירה לצרכי מס,שיפול להם כפגז לפנים אם יאלצו לפקוד את בית המשפט לעניני משפחה שלא לדבר על בית הדין הרבני.

    יוצא איפה שהשנוי שמדינה מבקשת לעשות,גם אם יעשה,אין לו ידיים ורגליים במציאות הישראלית וחוץ מדיבורים,ספינים וקשקשת של ידוענים ויודעים למיניהם לא תיצמח מזה טובה לאף אחד ובטח לא לשוק הנדל"ן.

    שורה תחתונה: כשיש ממשלה שמאפשרת לטייקוניה/מקורביה,לשלם מס על ההכנסה אפסי או לפתור לחלוטין,בעוד היא מנסה להעביר חוק שיחייב כל עיסקה בת כמה אלפי שקלים להיעשות בכרטיסי אשראי או בצק על מנת לוודא שהמסים ישולמו מהאגורה הראשונה – לממשלה כזו עדיף שלא תעשה דבר — והיא די מומחית בלא לעשות דבר,בנושא הזה גם זו לטובה.

    מנחם

  4. דור לוי :

    מה צריך לקרות כדי שתבינו?

    שהשכרת דירות (בניגוד לבעלות עליהם) היא עניין מסוכן עם תשואה נמוכה?

    קראו בקישור לעיל, כתבתי את זה ב 2008.
    ב 2011 הבינו את זה גם בתמת-הבינו, אבל לא הטמיעו…

    תמשיכו להוסיף עלויות על המשכירים. תקבלו עוד ועוד דירות רפאים, ואוהל יהפוך ממחאה למגורים!

  5. דור לוי :

    לנוחותכם הקישורים

    הפוסט שלי מ2008
    תרגיל מתכונת נוגדת מציאות – מחירי השכירות בישראל
    http://cafe.themarker.com/post/536931/

    וזה מה שהתמת גילה ב 2011…
    התמת: לא משתלם להקים פרויקטים לדיור בהשכרה בישראל
    http://www.themarker.com/realestate/1.892328

השארת תגובה

חשוב: בקרת תגובות מופעלת ועלולה לעכב את תצוגת תגובתכם. אין סיבה לשלוח את התגובה שנית.

עקב תקלה טכנית האתר נופל וקם לסירוגין.

אנו ממליצים להעתיק תגובות (קונטרול+סי) לפני שליחתן, כדי למנוע מפח נפש אם האתר נופל בדיוק אחרי שהשקעתם בתגובה ארוכה.