חיפוש

חיפוש לפי מילות מפתח

פוליטיקאים, בואו לבדוק את הכוח הפוליטי של האתר שלנו

ארכיון

כוח לעובדים – ארגון עובדים דמוקרטי

מחאת האוהלים – האתר הרשמי

מגזין חברה

אירועים בשבוע הקרוב

אומרים לנו שיש מס אחר

התכנית הכלכלית של מפלגת העבודה – השגות על הפרק הדן בדיור בר השגה

נושאים התמונה הגדולה, שיכון ושלטון מקומי ב 10.12.12 0:29

המאמר סוקר את התכנית לדיור בר השגה בתכנית הכלכלית שפרסמה מפלגת העבודה בשבוע שעבר. המאמר מציין שהגישה הבסיסית נכונה, הפתרון לשוק הדיור יבוא מפרויקטים ממשלתיים לבניית דירות להשכרה.  אבל הפתרונות שגויים 

מאת: אמנון פורטוגלי

הצעות וכלים להתערבות בשוק הדיור

את בעיית הדיור יצר השוק החופשי ממעורבות הממשלה בתחום. כדי לפתור את הבעיה על הממשלה להתערב כדי לספק לאזרחיה את הזכות לדיור. להלן הצעות וכלים להתערבות בשוק הדיור, שהוגשו לצוות הדיור בקבוצת יונה-ספיבק  המייעצת למחאת האוהלים מאת: אמנון פורטוגלי

לקריאה נוספת

 ההצעה של שלי יחימוביץ' לדיור בר השגה למעמד הביניים

'התכנית לכלכלה הוגנת' – התכנית הכלכלית של מפלגת העבודה בראשות שלי יחימוביץ', הינה מצע כלכלי-חברתי רחב ומפורט, ומציגה סטנדרטים גבוהים של שקיפות ורצינות בפוליטיקה הישראלית. התכנית מזמינה גם בחינה מפורטת וביקורת כדי לתקן את השגוי ולזהות את מה שחסר.

במאמר זה אתייחס רק לפרק הדן בדיור בר השגה בתכנית.   אבל יש מקום להתייחסות קצרצרה על מקורות המימון לתוכנית.  להערכתי חסרות בפרק הדן במקורות המימון, הצעות להפסקת העברת כספים לשטחים ולהתנחלויות בכל דרך, גלויה או עקיפה, לביטול תקציבים ייחודיים לחרדים, לקיצוץ בתקציב הביטחון, לביטול משרדי ממשלה מיותרים, וכו'.  אני מכיר את עמדתה של יחימוביץ' שאם בית ספר המוקם היום בהתנחלות היה מוקם בתוך גבולות הקו הירוק ומאכלס את אותו מספר ילדים העלות הייתה זהה.  אבל הבעיה הכספית הינה בעלויות העודפות העצומות של ההתנחלויות.  גם אם עלות הבניה של בית הספר בהתנחלות ובארץ זהה, הרי שהעלויות מסביב לבית הספר הן עצומות.

כך לדוגמה עלות השמירה על כ-2,000 המתנחלים בסילוואן ובמתחמים אחרים בירושלים המזרחית בלבד, מתוקצבת בכ-76 מיליון שקל לשנה. כ-38,000 שקל לכל מתנחל לשנה.

אחד הניתוחים הטובים שקראתי על המחאה החברתית בקיץ שעבר היה של אוהד דנוס יו"ר לשכת השמאים:

"אפשר לומר בצורה חד משמעית שהיציאה של הצעירים לרחובות באה על רקע מחירי השכירות ולאו דווקא מחירי הדיור. הרבה צעירים ויתרו על החלום של נכס בבעלותם, אבל ברגע שמחירי השכירות עלו אנשים הרגישו כי האופק שלהם נסגר וכי החיים במדינה נהפכו לבלתי אפשריים עבורם.".  נראה שהכלכלנים של שלי יחימוביץ' שכתבו את 'התוכנית לכלכלה הוגנת' מסכימים עם גישה זו.

בתחום דיור בר השגה למעמד הביניים, מציעה יחימוביץ'  "בניית אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש על קרקעות ציבוריות המצויות בבעלות העיריות."

"על פי התוכנית, יוציאו חברות עירוניות מכרזים לבניית דירות בנות שלושה חדרים בגודל הנע בין 80-100 מ״ר, תוך שמירה על הייעוד הציבורי של הקרקע באמצעות בניית מבני ציבור ודירות במשותף על אותה הקרקע. הדירות יישארו בבעלותן המלאה של העיריות, כאשר החברות העירוניות ינהלו את אחזקת הדירות, ואילו העיריות יחכירו אותן לזוגות צעירים על פי  קריטריונים קבועים מראש.  מחיר ההחכרה יעמוד על כ 600- אלף ש״ח )כאשר עלות הקרקע הינה אפס, כך שהתוכנית תיושם ללא אובדן הכנסות) וההחכרה תתבצע לתקופה של עד עשר שנים או עד שהחוכרים ירכשו נכס נוסף. בתקופת החכירה יוכלו המשפחות לצבור הון שיסייע להן ברכישת דירה אחרת,  ובתום התקופה העירייה תרכוש חזרה את הדירה במחירה המקורי ותחכיר אותה לזוגות צעירים חדשים." (הדגשות שלי)

גם אוהד דנוס יו"ר לשכת השמאים מציע פתרון דומה. "ירידה של ממש במחירי הדירות, הן לרכישה והן להשכרה, תהיה רק כאשר תשנה הממשלה גישה ותתחיל בבניה מסיבית של מתחמי דירות להשכרה". (דה מרקר 5 דצמבר 2012). דנוס מציע למדינה לבנות ולאחר מכן למכור למוסדיים את הפרויקטים כנכסים מניבים. הוא מזהה את הבעיה העומדת בפני הצעתו. "הבעיה היא שמשרד האוצר לא מסוגל כיום פילוסופית לתת קרקעות בחינם".  ובאמת מדוע שהמדינה תיתן קרקעות בחינם ליזמים או למשקיעים, גם אם קוראים להם מוסדיים.

הגישה הבסיסית של יחימוביץ' ודנוס נכונה, הפתרון לשוק הדיור יבוא מפרויקטים ממשלתיים לבניית דירות להשכרה.  אבל הפתרונות שהם מציעים שגויים. ככל הנראה שניהם מנסים למצוא פתרון למימון עלות בנית הדירות. הפתרון של דנוס הוא מכירתן למשקיעים מוסדיים.  הפתרון של יחימוביץ' הוא החכרת הדירות לזוגות צעירים במחיר שיכסה את עלות בנייתן.

הפתרון שמציע דנוס מביא אותו למבוי סתום, שהוא מכיר בו, שכן משמעותו הוא לתת קרקעות בחינם לרוכשים.

הפתרון שמציעה יחימוביץ לוקה בבעיות קשות אחרות.  בראש ובראשונה, הכותרת שלו מטעה, זו אינה תכנית לדיור בר השגה למעמד הביניים, התכנית מיועדת לזוגות צעירים בלבד.  יתרה מזאת התכנית ישימה רק לאלו שיש להם, או שביכולתם להשיג 600 אלף שקלים. חלק ניכר מהזוגות הצעירים בפרט, וממעמד הביניים בכלל אינם במצב זה. לא ברור מדוע נקבע סכום זה, ככל הנראה זו הערכת עלות הבנייה שנראית לי על הצד הגבוה.  דנוס שהוא יו"ר לשכת השמאים ויודע משהו על עלויות בנייה, העריך לפני שנה שעלות הבנייה של דירה בשטח של 100 מ"ר היא חצי מיליון שקל.

בבסיסו של דבר, הפתרון של יחימוביץ הוא שהמדינה נותנת לכאורה בחינם, דירה בת 3 חדרים למשך עשר שנים אבל רק לזוגות צעירים שיש להם או שביכולתם להשיג 600 אלף שקל.

ה'מחיר' של אותם 600 אלף שקל הוא, בריבית של 8%, כ-48 אלף שקל לשנה, או שווה ערך לשכר דירה של כ-4,000 שקל לחודש.  זוהי מחיר גבוה מדי לרוב המשפחות מהמעמד הבינוני, זוגות צעירים או משפחות עם ילדים.

הפתרון הכלכלי הנכון יתבסס על עלות הכסף לממשלה שהיא נמוכה בהרבה מעלות הכסף למשפחה הבודדת ונמוכה בהרבה מהמחיר הנדרש ע"י יזמים.  את הכסף הנדרש לבניית הדירות להשכרה הממשלה יכולה להשיג ע"י אגרות חוב שיונפקו למשקיעים המוסדיים עליהם מדבר דנוס, בריבית של כ-4%.  אגרות החוב יגובו בשכר הדירה, ולא יהיה צורך בערבות ממשלתית.

שכר הדירה יהיה כ-6% מעלות הבנייה, או כ- 2,500 שקל לחודש לדירה של 4 חדרים בת 100 ממ"ר או כ-2,000 שקל לחודש לדירה של 3 חדרים בת 80 ממ"ר.

המרווח של 2% בין שכר הדירה והריבית על האג"ח יממן את עלות הניהול והאחזקה של הדירות.

בדרך זו, הממשלה לא תצטרך לממן את בנית הדירות, הקרקעות והדירות יישארו בבעלות ממשלתית ולא יהיה כל צורך לסבסד את מחירי הקרקעות או לתת אותן בחינם, שכר הדירה יהיה שווה לכל נפש (כמעט), הדירות להשכרה יהיו לכל דכפין ולא רק לזוגות צעירים, ולא יהיה צורך בביורוקרטיה של קביעת קריטריונים קבועים מראש ופיקוח עליהם.

תוכנית מפורטת יותר לבניית דיור ציבורי פורסמה בגרסאות שונות מאז ספטמבר 2011 ובפעם האחרונה לפני כחצי שנה ב'עבודה שחורה'. ובתמצית:

מתווה לפתרון בעיית הדיור למעמד הבינוני

הממשלה תיזום בנייתן של כ-10,000 דירות כל שנה למשך שש עד עשר שנים, בכל רחבי הארץ. הדירות יהיו בגדלים שונים: בנות 2 חדרים (60 ממ"ר), 3 חדרים (80 ממ"ר), ו-4 חדרים (100 ממ"ר). עלות בניה של 10,000 דירות אלו, לפי כ-5,000 שקל לממ"ר ובתמהיל מתאים, תהייה כ- 4 מיליארד שקל לשנה. הדירות תישארנה בשלב הראשון בבעלות הממשלה או העירייה. (כך תנוטרל שאלת ערך הקרקע).

בהערכה ראשונית, שכר הדירה יהיה כ-6% מערך הדירה עם הצמדה למדד המחירים. לדירה של שני חדרים, שעלותה כ-300,000 שקל כאמור, שכר הדירה יהיה כ-1,500 שקל לחודש, לדירה של שלושה חדרים, שכר הדירה יהיה כ-2,000 שקל לחודש, ולדירה של ארבעה חדרים, שכר הדירה יהיה כ-2,500 שקל לחודש.

ניתן יהיה לגייס את הכסף הנחוץ לפרויקט על-ידי הנפקת אג"ח בריבית של 4% (צמודה) לקרנות פנסיה וגמל או בשוק ההון, כאשר רוב דמי השכירות ישמשו כבטוחה לתשלום הריבית. כשני שליש משכר הדירה (4% מערך הדירה), יממנו את תשלומי הריבית לאג"ח, ומהיתרה, חלק יוקצה לניהול הפרויקט וחלק לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש. תנאי האג"ח ובעיקר הריבית ייקבעו במדויק לפי תנאי השוק.

שכר הדירה המצרפי מהפרויקט יהיה כ-240 מיליון שקל, מתוך זה כ-160 מיליון שקל ישולמו כריבית למחזיקי האג"ח, כ-40 מיליון שקל יעברו לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש ולפרויקטים עתידיים, וכ-40 מיליון שקל יוקצו לניהול הפרויקט, ובכלל זה תכנון והקמת הפרויקט, גיוס ההון, גביית שכר הדירה, ניהול תשלומי הריבית, אחזקה וכו'. ניהול הפרויקט יכול להיעשות על-ידי חברה פרטית שתיבחר במכרז, והבניה תיעשה באמצעות חברות הבניה הפרטיות.

בשלב השני, ניתן יהיה למכור את הדירות לשוכרים במחירים שונים בהתחשב באזור, במשך השכירות וכו'. אפשר יהיה גם למכור דירות אלה לחברות השקעה, לקרנות, ולחברות ביטוח שתתחייבנה להמשיך ולהשכיר את הדירות במחירים המוגדרים ולא למכור אותן.

כאמור, זהו מתווה ראשוני שיכול לתת תוצאות כבר בתוך שנתיים-שלוש. המספרים יכולים להשתנות, אך להערכתי במנעד קטן יחסית. יתרון נוסף הוא שההורדה במחירי השכירות הצפויה עם גמר בניית הדירות להשכרה, תוזיל גם את מחירי הדירות שכן היא תקטין את כדאיות רכישת הדירות כהשקעה, והשפעה זו תחל עוד קודם לגמר הבניה.

אמנון פורטוגלי

חוקר במרכז לצדק חברתי ע"ש יעקב חזן במכון וןליר ומרצה במכללה החברתית כלכלית.

נערך על ידי דליה
תגיות: , , , , , ,

2 תגובות

  1. שגית :

    אני חושבת שצריך לקבוע את המחיר ביחס לשכר הממוצע (אפשר אולי לשכלל את הנוסחה וליצור דיפרנציאציה לפי אזורים בהם השכר האופייני נמוך יותר או פחות ועם סף תחתון שמתחתיו הפרויקט הממשלתי יהיה להיות לא כדאי)
    בכל מקרה החשיבות היא בקביעת עוגן שמתייחס לכוח הקנייה של הציבור – כך ברור שאם השכר נשחק או נשאר ללא שינוי אז לא סביר להעלות מחירים שמשמעותם העברת עודפים מהציבור לענף מסוים ובמקרה זה ענף השכרת הדירות. שכן זהו מנגנון מרכזי ליצירת ריכוזי הון בקרב מעטים על חשבון הרוב.

    נקודת שניה, אני לא בטוחה שכדאי לוותר על יצירת האפשרות לבעלות על דירות. לפי מחקרים רבים יש לכך השלכות חיוביות על רמת השוויון הבין דורי.
    אחד הפתרונות לבעיית ההיצע והמחירים הנוכחית היא שינוי הגישה הפילוסופית של האוצר והגברת השיווקים באזורי ביקוש אשר יוזילו את עלות הקרקעות ואף לשלב מסלולים שיהפכו עבור ישראלים את העיסוק בבנייה ליותר אטרקטיבי גם אם כמסלול לתקופה של כמה שנים וכך לייצר גם תמיכה בשוק העבודה שאולי אף תוביל לטיפול בבעיה מבנית שקיימת בשוק זה – מאחר והעבודה עד היום הייתה מאוד זולה בענף זה לא היה שווה להשקיע בשיפורים טכנולוגיים שיכולים להפוך את העבודה בתחום זה לפחות סיזיפית. היום עלות העבודה בענף הולכת ועולה אז ייתכן וכבר עתה נראה גידול בהשקעות בהון בענף שישפרו את התפוקה ויקצרו את משך הבנייה.

  2. התוכנית הכלכלית של מפלגת העבודה – מקורות המימון :

    […] במאמר קודם התייחסתי לתוכנית לדיור ציבורי, במאמר זה אתייחס לפרק הדן במקורות המימון. […]

השארת תגובה

חשוב: בקרת תגובות מופעלת ועלולה לעכב את תצוגת תגובתכם. אין סיבה לשלוח את התגובה שנית.

עקב תקלה טכנית האתר נופל וקם לסירוגין.

אנו ממליצים להעתיק תגובות (קונטרול+סי) לפני שליחתן, כדי למנוע מפח נפש אם האתר נופל בדיוק אחרי שהשקעתם בתגובה ארוכה.