חיפוש

חיפוש לפי מילות מפתח

פוליטיקאים, בואו לבדוק את הכוח הפוליטי של האתר שלנו

ארכיון

כוח לעובדים – ארגון עובדים דמוקרטי

מחאת האוהלים – האתר הרשמי

מגזין חברה

אומרים לנו שיש מס אחר

הצעות וכלים לבנית דירות להשכרה ולהתערבות בשוק הדיור

נושאים התמונה הגדולה, כלכלה ותקציב, שיכון ושלטון מקומי, תכנון ובניה ב 30.11.11 6:00

 ה"פתרונות" שמציע האוצר למחסור בדירות להשכרה לא יפתרו את הבעיה.  דרושה בנייה ממשלתית והשכרה ע"י חברות ממשלתיות / עירוניות
מאת: אמנון פורטוגלי

הצעות וכלים להתערבות בשוק הדיור

את בעיית הדיור יצר השוק החופשי ממעורבות הממשלה בתחום. כדי לפתור את הבעיה על הממשלה להתערב כדי לספק לאזרחיה את הזכות לדיור. להלן הצעות וכלים להתערבות בשוק הדיור, שהוגשו לצוות הדיור בקבוצת יונה-ספיבק  המייעצת למחאת האוהלים מאת: אמנון פורטוגלי

לקריאה נוספת

בימים האחרונים אנו שומעים על פעילות של האוצר ומשרד הבינוי והשיכון בתחום הבנייה למגורים. בין השאר, בקשות של שר הבינוי והשיכון להגדלת מסגרת האשראי הבנקאי לבנייה ולמתן ערבויות ממשלתיות לאשראים אלו.  במקביל, האוצר אישר דחיית תשלומים מקבלנים עבור קרקע ב- 180 יום, ושוקל דחיית תשלומים בגין רכישת הקרקע בכמה שנים במקרים בהם רוכשים יזמים קרקעות במטרה להתחיל בבנייה רק מספר שנים לאחר מכן (זה למעשה אשראי ממשלתי בהיקף גבוה ליזמים שיקנו קרקעות לספקולציה ממנהל מקרקעי ישראל). כמו כן פורסם שבמשרד האוצר שוקלים שני צעדים מרכזיים נוספים: הנחות משמעותיות, של 70%, על מחיר הקרקע לבנייה להשכרה לטווח ארוך, והנחות במיסוי לגופים מוסדיים וחברות גדולות שישתתפו במימון ובהקמת פרויקטים כאלה.

מצד אחד, נראה שאנשי האוצר הגיעו לתובנות הנכונות כי הפתרון המרכזי למצוקת הדיור צריך להיות בנייה מסיבית של דיור להשכרה ארוכת טווח. כפי שצוטט מפי ראובן קוגן, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר "אנחנו בעד בנייה להשכרה, כי זה הפתרון האמיתי להפחתת הביקושים לקניית דירות".

מצד שני אנו רואים איך כולם שבויים בחשיבה בתוך ה'קופסה' הכלכלית הניאוליברלית והשוק הפרטי. אף אחד לא שואל מדוע בכלל צריך את 'יזמי הנדלן' כאשר צריך לתת להם את כל ההטבות המפליגות האלו. שהרי למעשה מדובר על 'מכירת' הקרקע בחינם. (הנחות של 70% ואשראי ממשלתי למספר שנים). יתרה מזו, מדוע צריך בכלל לעזור במקום להקשות על רכישת קרקעות ספקולטיבית "במטרה להתחיל בבנייה רק בעוד מספר שנים", בעוד שבעיית הדיור הינה כאן ועכשיו?

אפשר לפתור את בעיית הדיור ולבנות עשרות אלפי דירות להשכרה בדמי שכירות סבירים לכל נפש ולטווח ארוך, בלי השקעות ממשלתיות מסיביות, בלי לחלק קרקע בחינם או בחצי חינם ליזמי נדלן ולספקולנטים בנדל"ן, ותוך הצעת אפיק השקעה בטוח לחוסכים לפנסיה ולגמלאות במקום השקעות כושלות בנדל"ן בחו"ל ובפרויקטים אחרים שאת תוצאותיהם אנו רואים היום.

הקרקעות הנדרשות לבינוי זה תישארנה בבעלות המדינה, אשר תבנה עליהן דירות להשכרה במחיר המשקף כ-6% מעלות הבניה. המימון יושג ע"י הנפקת אג"ח לקרנות הפנסיה ולמשקיעים מוסדיים כאשר הבטוחה לתשלום אג"ח אלו תהיה שכר הדירה. הפרויקט ינוהל בידי חברות פרטיות או ממשלתיות המתמחות בכך, ובכלל זה בנית הדירות שתעשה באמצעות חברות בניה פרטיות, השכרת הדירות ותחזוקתן.

הרקע להצעה – פתרונות השוק החופשי כשלו והביאו לקטסטרופות.

הדיור בישראל יקר כי הממשלה יצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור, והפסיקה לשלוט בשוק הדיור.  את בעיית הדיור יצר השוק החופשי (חופשי מהתערבות ממשלתית), שאינו מסוגל לתת מענה למצוקת הדיור. לכן בתחום הדיור, השוק החופשי אינו הפתרון – השוק החופשי הוא הבעיה.

השוק החופשי וכלכלת השוק בנדל"ן הכניסו את ספרד למשבר נוראי עם אבטלה אדירה בקרב הצעירים, הפילו את אירלנד לקרשים, ובשלוב עם הפקרות פיננסית הכניסו את ארה"ב למשבר שעדיין לא יצאה ממנו.  בישראל השוק החופשי וכלכלת השוק בנדל"ן הביא לעלית מחירי הדיור ולמשבר הדיור הנוכחי בארץ.

כדי לפתור את בעיית הדיור יש לשנות את התפיסה. יש לחשוב על קרקע ובעיקר על דיור לא כסחורה, לא כמוצר בשוק הנמכר לכל המרבה במחיר, אלא כדבר שהוא חלק ממחויבות הממשלה לספק לאזרחיה. דיור, כמו שירותי רפואה וחינוך, הוא חובת המדינה לאזרחיה, ועליה ליישם תוכניות מקיפות של דיור ציבורי. מדינת ישראל צריכה לספק דיור לכל, לא רק לנזקקים ולאוכלוסיות חלשות אלא לזוגות צעירים, לסטודנטים ולכל האזרחים. דיור בר השגה לבעלי יכולת, ודיור ציבורי להשכרה למי שאין לו.

למי שעדיין מאמין במנטרה השחוקה ש"השוק יודע לעשות טוב מהממשלה", כדאי לשים לב למה שקורה מעבר לקו הירוק, שם הדירות זולות ובישראל הן יקרות.  בהתנחלויות לא הפריטו את הדיור, המדינה מעורבת שם באופן ישיר בתחום התשתיות לדיור, היא מפקחת על הכול, יוצרת את התשתיות על חשבונה, ומחירי הקרקע שם אפסיים. בנוסף הממשלה תומכת בדיור בשטחים במענקים, במשכנתאות בתנאים נוחים לרוכשי הדירות, כמו גם בשיטות גלויות וסמויות אחרות.

יש לטפל גם בבעיות המבניות בשוק הדיור בו מעורבים מוסדות שלטוניים רבים. משרדי הממשלה, עיריות ומועצות מקומיות, מנהל מקרקעי ישראל, ועדות מחוזיות שלא מתפקדות, כל אלו הם חלק מה'ג'ונגל המערכתי. וכפי שכתב מרכז המחקר והמידע של הכנסת "בהעדר "בעלבית" שלטוני בשוק הבתים, משרדי ממשלה מושכים לעתים בכיוונים מנוגדים".

פתרון מקיף לבעיית הדיור מחייב הקמת ארגון ייעודי. על ממשלת ישראל להקים גוף לאומי לניהול משק הדירות הלאומי, רשות לאומית לדיור, לדיור בר השגה ולהתחדשות עירונית.

הרשות תקבל סמכויות ברורות בנושאים כמו הסמכות להעביר אליה מקרקעין מהמנהל ולפעול בשמו (המקרקעין ישארו משפטית בבעלות המנהל), סמכות לחייב את הועדות המחוזיות להתכנס כל שבוע, סמכות לחייב את ראשי השלטון המקומי לאשר הקמת דירות קטנות ולממש פרויקטים של פינוי-בינוי, סמכות להביא עובדי בנין מקצועיים מחו"ל, וסמכויות אחרות ההכרחיות לקידום פרויקטים של דיור בישראל.

הרשות תהייה אחראית, באמצעות המשרדים הממשלתיים הרלוונטיים, לקבלת תסקירי סביבה, תחבורה, ניקוז וכו' הנדרשים לרוב תכניות הבניה. המשרד יגבה אגרה מהיזם, וישלם בעצמו לעורכי התסקיר. כך יובטח תסקיר חסר פניות, יבוטלו הכפילות והדיונים בין מומחי המשרד והיזם, יקוצצו העלויות, ויקוצר הזמן לאישור התוכנית.

להלן עיקרי ההצעה:

מתווה לפתרון בעיית הדיור למעמד הבינוני

בנית דירות להשכרה לטווח ארוך ובמחירים שווים לכל נפש כפי שנהוג במספר מדינות בצפון מערב אירופה ובארה"ב. הממשלה והשלטון המקומי צריכים לחדול מלהציע את נכסי המקרקעין הרבים שלהם למכירה כפי שנעשה עד היום, אלא להחזיק בנכסים וליצור מאגר דירות ולהשכירן. העיריות צריכות לפעול בדומה לערים בעולם ולהקים מאגר דירות משלן – כמו פאריז, שמחזיקה ב-35 אלף דירות להשכרה המיועדות לסטודנטים ולזוגות צעירים, ואינה מוכרת אותן.

הממשלה תיזום בנייתן של כ-10,000 דירות כל שנה למשך שש עד עשר שנים, בכל רחבי הארץ. הדירות יהיו בגדלים שונים: בנות 2 חדרים (60 ממ"ר), 3 חדרים (80 ממ"ר), ו-4 חדרים (100 ממ"ר).  עלות בניה של 10,00 דירות אלו, לפי כ-4,000 שקל לממ"ר ובתמהיל מתאים, תהייה כ- 3 מיליארד שקל.  הדירות תישארנה בשלב הראשון בבעלות הממשלה או העירייה. (כך תנוטרל שאלת ערך הקרקע).

בהערכה ראשונית, שכר הדירה יהיה כ-6% מערך הדירה עם הצמדה למדד המחירים. לדירה של שני חדרים, שעלותה כ-240,000 שקל כאמור, שכר הדירה יהיה כ-14,400 שקל לשנה, כ-1,200 שקל לחודש, ולדירה של שלושה חדרים, שעלותה כ-320,000 שקל, יהיה כ-19,200 שקל לשנה, כ-1,600 שקל לחודש.

ניתן יהיה לגייס את הכסף הנחוץ לפרויקט על-ידי הנפקת אג"ח בריבית של  3.5% -4% (צמודה) לקרנות פנסיה וגמל או בשוק ההון, כאשר רוב דמי השכירות ישמשו כבטוחה לתשלום הריבית. כשני שליש משכר הדירה (4% מערך הדירה), יממנו את תשלומי הריבית לאג"ח, ומהיתרה, חלק יוקצה לניהול הפרויקט וחלק לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש. תנאי האג"ח ובעיקר הריבית ייקבעו במדויק לפי תנאי השוק.

שכר הדירה המצרפי מהפרויקט יהיה כ-180 מיליון שקל, מתוך זה כ-120 מיליון שקל ישולמו כריבית למחזיקי האג"ח, כ-30 מיליון שקל יעברו לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש ולפרויקטים עתידיים, וכ-30 מיליון שקל יוקצו לניהול הפרויקט, ובכלל זה תכנון והקמת הפרויקט, גיוס ההון, גביית שכר הדירה, ניהול תשלומי הריבית, אחזקה וכו'.  ניהול הפרויקט יכול להיעשות על-ידי חברה פרטית שתיבחר במכרז, והבניה תיעשה באמצעות חברות הבניה הפרטיות.

בשלב השני, ניתן יהיה למכור את הדירות לשוכרים במחירים שונים בהתחשב באזור, במשך השכירות וכו'. אפשר יהיה גם למכור דירות אלה לחברות השקעה, לקרנות, ולחברות ביטוח שתתחייבנה להמשיך ולהשכיר את הדירות במחירים המוגדרים ולא למכור אותן.

הקרקעות הנדרשות לבניה זו נמצאות בידי מנהל מקרקעי ישראל והעיריות. בנוסף ניתן וצריך:

  • להפסיק מכירת קרקעות עירוניות, כולל קרקע עם תושבים,  למרבה במחיר.

יש לאסור על הרשויות המקומיות למכור קרקעות עירוניות למרבה במחיר, הרשויות בגוש דן מכרו קרקעות ציבוריות בהיקפים נרחבים,  שהיה ניתן לבנות בהם אלפי יחידות דיור לציבור הרחב, ולא רק לבעלי היכולת.

  • להפשיר לבניה קרקעות חקלאיות בנמצאות בשולי הערים תוך התניות ומגבלות חזקות התואמות את עקרונות ההצעה.  בשנות 1970, כאשר המדינה רצתה לבנות מהר, היא הפשירה לבניה קרקעות כאלו.
  • לאסור על שימוש בדירות מגורים למטרות עסקיות (אלא של המתגורר בהן) ולפנות משרדים הנמצאים בדירות מגורים בערים.

כאמור, זהו מתווה ראשוני שיכול לתת תוצאות כבר בתוך שנתיים-שלוש. המספרים יכולים להשתנות, אך להערכתי במנעד קטן יחסית. יתרון נוסף הוא שההורדה במחירי השכירות הצפויה עם גמר בניית הדירות להשכרה, תוזיל גם את מחירי הדירות שכן היא תקטין את כדאיות רכישת הדירות כהשקעה, והשפעה זו תחל עוד קודם לגמר הבניה.

ההצעה פורסמה לראשונה בתחילת ספטמבר בבלוג עבודה שחורה.

http://www.blacklabor.org/?p=37360

אמנון פורטוגלי מלמד במכללה החברתית כלכלית

http://www.themarker.com/realestate/1.1567092

הנחות של 70% על מחיר הקרקע לבנייה להשכרה והטבות נוספות. אלו ייצרו לדבריו ודאות למשקיעים ותשואות גבוהות לטווח ארוך. השוכרים אף הם יהנו מוודאות, כאשר ייקבע מראש שהמחיר לא יעלה מעבר לעליית המדד ושהמשכיר לא יוכל להוציא אותם מהדירה כל עוד הם משלמים למשך 10 או 20 שנה.

http://www.themarker.com/realestate/1.1574813

נראה כי הפתרון לא יסתכן במתן ערבויות, אלא ישלב פתרונות אחרים שחלקם יסופקו דרך תקציב המדינה. אחד הפתרונות, שכבר נוסה בעקבות המלצת ועדת טרכטנברג, הוא דחיית תשלומים של ענף הנדל"ן למדינה. למשל, במקרים בהם רוכשים קבלנים קרקעות במטרה להתחיל בבנייה רק מספר שנים לאחר מכן – המדינה תדחה את חובותיהם בגין רכישת הקרקע בכמה שנים.

באוצר אומרים, לאחר כמה ישיבות בנושא, כי נראה שיהיה צורך בסט של פתרונות תקציביים, ולא רק במתן ערבויות, כפי שביקש שר השיכון והבינוי אריאל אטיאס. סך כל הערבויות שהמדינה רשאית לתת מגיע ל-15% מתקציב המדינה, 5 מיליארד שקל, ואותן האוצר צריך לייעד לשורה של נושאים, כמו חברת חשמל ואשר"א (ביטוח סיכוני סחר חוץ). זאת כאשר האשראי לנדל"ן מגיע ל 200 מיליארד שקל.

http://www.themarker.com/realestate/1.1574139?%253D1464635%253FhideOthers%253D7.2650890%253FhideOthers%253D7.299%253FhideOthers%253D7.291=

למגורים

שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, פנה באחרונה לאגף התקציבים באוצר וביקש ממנו להעניק ערבויות למערכת הבנקאות, כדי שזו תגדיל את סך האשראי שהיא נותנת לבנייה למגורים.

הפנייה של אטיאס לאוצר באה לאחר שבקשה קודמת שלו מנגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, שלפיה הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל יסיר את החסם המונע מהבנקים המסחריים מתן של יותר מ-20% מסך האשראי שלהם לבנייה למגורים, נענתה בסירוב.

האוצר אישר בוועדת טרכטנברג דחיית תשלומים מקבלנים עבור קרקע, כך שהתמורה שהמדינה תקבל תהיה כעבור 180 יום, דבר שיקל על יכולת המימון של הקבלנים".

ככל הידוע באוצר שוקלים לפתור את הפער הזה באמצעות שני צעדים מרכזיים: הנחות משמעותיות במחיר הקרקע לקרקעות שייועדו להשכרה לטווח ארוך; והנחות במיסוי לגופים מוסדיים וחברות גדולות שישתתפו במימון ובהקמת פרויקטים כאלה, שישפרו את התשואות.

http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000700682#Fromelement=MoreArticles

נערך על ידי לקסי
תגיות: , , , , , , , , , ,

4 תגובות

  1. תמר בן-יוסף :

    עוד דוגמא לממשלה לא-מעורבת

    כתבת נכון. הממשלה יצאה לגמרי משוק הדיור. אין לה מושג איך הוא עובד. ולכן, כל האמצעים המוצעים הם שוב בדמות הטבות לקבלנים, כשלאיש אין מושג איך, ואם בכלל, תתגלגל הטבה כזו בסופו של דבר לידי הנזקקים, ואיך היא תשפיע על כל שוק ספציפי כגון השוק לזוגות צעירים או השוק למחוסרי דיור-מעוטי הכנסה.

  2. לקסי :

    מה שתמר כתבה. בהשמטות...

    הממשלה יצאה לגמרי … אין לה מושג איך… עובד. ולכן, כל האמצעים המוצעים הם שוב…
    כשלאיש אין מושג איך… בסופו של דבר … היא תשפיע …

  3. איתי :

    השלם את החסר בתגובה מס' 2:

    א. החינוך
    ב. הבריאות
    ג. הרווחה
    ד. התחבורה
    ה. כל התשובות נכונות

  4. דקל-דוד עוזר :

    לקסי ואיתי – אחלה תגובות (-:

    יש בעיה אחרת – ישראל השעינה את הפנסיות שלה על הבורסה הישראלית, שבתורה השעינה את הערך הריאלי של החברות על הנדל"ן בישראל.

    לפחות 30-40% מערך החברות הריאלי בישראל הוא ערך הנדל"ן, כולל הבנקים.

    המשמעות היא שבמידה ורוצים להחזיר שפיות למחירי הנדל"ן, המשמעות היא לרסק את השוק ולהפיל את הבורסה ב-30% ואת הבנקים בהתאם.

    מכך משתמע פגיעה בפנסיות והסדרי רשת ביטחון לחיסכון עד סכומים מסויימים.

    לי באופן אישי – אין בעיה עם זה, זה אומר שמי שיש לו עודפים, ושם כסף בבורסה, יממן את הירידה של שוק הנדל"ן, כולנו נשלים רשת ביטחון מינימלית (בתמורה כמובן להסדרים חדשים בשווקי הפנסיה) – נהדר.

    אלא שברור לכל מי ששכל בראשו שנתניהו לא יסכים בשום פנים ואופן להתחיל את השרשרת הזאת, אז מה שיקרה זה שיימשך המחלוקות בין ציר נתניהו-פישר לציר יחימוביץ-אטיאס והשאלה היחידה היא מה ההשלכות הפוליטיות של המשך המדיניות הזו ואם יהיו.

השארת תגובה

חשוב: בקרת תגובות מופעלת ועלולה לעכב את תצוגת תגובתכם. אין סיבה לשלוח את התגובה שנית.

עקב תקלה טכנית האתר נופל וקם לסירוגין.

אנו ממליצים להעתיק תגובות (קונטרול+סי) לפני שליחתן, כדי למנוע מפח נפש אם האתר נופל בדיוק אחרי שהשקעתם בתגובה ארוכה.