חיפוש

חיפוש לפי מילות מפתח

פוליטיקאים, בואו לבדוק את הכוח הפוליטי של האתר שלנו

ארכיון

כוח לעובדים – ארגון עובדים דמוקרטי

מחאת האוהלים – האתר הרשמי

מגזין חברה

אומרים לנו שיש מס אחר

הצעות וכלים להתערבות בשוק הדיור

נושאים דעות, שיכון ושלטון מקומי, תכנון ובניה ב 6.09.11 6:05

את בעיית הדיור יצר השוק החופשי ממעורבות הממשלה בתחום. כדי לפתור את הבעיה על הממשלה להתערב כדי לספק לאזרחיה את הזכות לדיור. להלן הצעות וכלים להתערבות בשוק הדיור, שהוגשו לצוות הדיור בקבוצת יונה-ספיבק  המייעצת למחאת האוהלים

מאת: אמנון פורטוגלי

מבוא

דרישות המחאה צריכות להיות מבוססות על צדק, מוסר, והגינות, הן צריכות להיות על-סקטוריאליות, ואוניברסאליות. כוחו של המאבק הנוכחי הוא בין השאר, בשילוב של מחאה נגד התפיסה הכלכלית השלטת עם היותו פרגמאטי ומפורט. בהתנתקות מהמנטרות הרגילות, במחאה נגד דברים פרוזאיים המשותפים לרוב המכריע של האזרחים, הברורים לכול, במאבק המתמיד ביוקר המחיה.  בבסיסו של דבר, גל המחאות נובע מכך שמעמד הביניים, ועוד יותר מכך השכבות הנמוכות, לא מצליחים 'לגמור את החודש' בגלל יוקר הדיור, החינוך, הבריאות, וכו'.  אלו הן בעיות המשותפות לרוב המכריע של האוכלוסייה: לחילוניים ולחרדים, ליהודים ולערבים, לאשכנזים ולמזרחיים, לתושבי הפריפריה ותושבי המרכז, למתנחלים ולגרים בתחומי הקו הירוק.

על בסיס שני העקרונות המובילים: הכרה בדיור כזכות, ועקרון האינטגרציה או עקרון השוויון, ההצעות והכלים המוצעים להתערבות בשוק הדיור צריכים להיות ענייניים, וניתנים ליישום. והכול בשפה פשוטה שתהייה ברורה לרוב הקוראים.  אסור שהמסמך ייתפס כנייר של אקדמאים המקדמים את האידיאולוגיה שלהם, ומקדמים פתרונות התלושים מהמציאות.  כך ניתן וחשוב להדגיש כי מדינות שונות באירופה המערבית שבהן כלכלה קפיטליסטית, מנהלות מדיניות דיור ציבורי, לעיתים אף מקיפה יותר מזו המוצעת כאן.

מסמך זה יתמקד בהצעות ובכלים המוצעים להתערבות בשוק הדיור.

בתחום הדיור אפשר לזהות שלשה כשלים עיקריים:

  • שוק חופשי בתחום הדיור.  'שוק חופשי' במובן של שוק שהממשלה אינה פעילה בו באופן ישיר ואקטיבי, בהבדל ממעורבות ממשלתית 'ברקע' בחקיקה ברגולציה ובפיקוח.
  • הטבות מס המטות את הכף לטובת בעלי ההון הרוכשים דירות להשקעה, לעומת אלו המעוניינים בדיור למגורים.
  • מעורבות של מוסדות שלטוניים רבים ללא תאום, הביאה ל'ג'ונגל מערכתי'.

כשלים אלו אינם סטיות ממערכת שיכולה לתפקד בצורה חלקה, אלא שהם עצם מהותה, חלק אינטגראלי של מערכת השוק החופשי ממעורבות ממשלתית והכלכלה הניאו ליברלית הנהוגה בישראל.  לכן הפתרונות המוצעים כיום ע"י גורמים ממשלתיים ואחרים לבעיית הקרקעות והדיור לא יצליחו שכן הם מחמיצים את הבעיה הבסיסית.

הבעיה הבסיסית היא נקודת המוצא של המערכת הכלכלית-חברתית בישראל: הכול נמדד בכסף,  הכול עובר לסוחר, ובכלל זה דיור, חינוך ובריאות, ובעיית הדיור תיפתר בתוך השוק החופשי.  אבל קרקעות אסור שתהיינה סחורה עוברת לסוחר, דירה אינה מצרך, ודיור זה בית.

בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור אין סיכוי למעמד הבינוני ולאוכלוסיות מוחלשות. בשוק חופשי ובכלכלת שוק לדיור 'הכסף מדבר וקובע'. בשוק כזה אין סיכוי למעמד הבינוני, לזוגות צעירים,  ולאוכלוסיות מוחלשות הזקוקים לדיור למגורים, להתחרות בעשירון העליון, ובבעלי הון מהארץ ומחו"ל הרוכשים דירות להשקעה. מסמך מרכז המחקר והמידע של הכנסת מציין כי "אין מספיק בידול בין רוכשי דירות לראשונה (או משפרי דיור שהם בעלי דירה יחידה) לבין רוכשי דירות לצרכי השקעה"[1]. בעלי ההון והרוכשים דירות להשקעה יכולים ומוכנים לשלם מחירים גבוהים יותר עבור דירות בתוצאות הרסניות:  מחירי הדירות עולים עם עליה תואמת ברווח ליזמי הנדל"ן, חלק ניכר מבנית הדירות החדשות הן דירות גדולות הנבנות עבור בעלי יכולת פיננסית, במחירים הולכים וגדלים ליחידת שטח הדירה. אנשי המעמד הבינוני הקונים דירות במחירים הגבוהים, גם מעבר ליכולתם, מתוך תפיסה ש'מחירי הדירות רק עולים' מכניסים עצמם לעבדות חוב ולסיכון שלא יוכלו לעמוד בתשלום החוב ויאבדו את ביתם.

כאילו כדי להחמיר את המצב, יש בארץ הטבות מס משמעותיות המטות את הכף לטובת בעלי ההון הרוכשים דירות להשקעה. כך למשל המס המרבי על שכר דירה הוא 10% ויש פטור ממס על רווחי הון ממכירת דירות למגורים. הקלות אלו מעודדות רכישת דירות להשקעה’ כתוצאה מכך עולה הביקוש לדירות ועולה מחירן.

פתרונות של השוק החופשי כשלו והביאו לקטסטרופות.

הדיור בישראל יקר כי הממשלה יצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור, והפסיקה לשלוט בשוק הדיור.  את בעיית הדיור יצר השוק החופשי) חופשי מהתערבות ממשלתית(, לכן בתחום הדיור, השוק החופשי אינו הפתרון – השוק החופשי הוא הבעיה.  השוק החופשי וכלכלת השוק בנדל"ן הכניסו את ספרד למשבר נוראי עם אבטלה אדירה בקרב הצעירים, הפילו את אירלנד לקרשים, ובשלוב עם הפקרות פיננסית הכניסו את ארה"ב למשבר שעדיין לא יצאה ממנו.  בישראל השוק החופשי וכלכלת השוק בנדל"ן הביא לעלית מחירי הדיור ולמשבר הדיור הנוכחי. כפי שכתב פרופ' יוסי יונה במאמרו "רקוב פה: מחאת הדיור היא רק סימפטום"[2], השוק החופשי אינו מסוגל לתת מענה למצוקת הדיור.

כדי לפתור את בעיית הדיור יש לשנות את התפיסה. יש לחשוב על קרקע ובעיקר על דיור לא כסחורה, לא כמוצר בשוק הנמכר לכל המרבה במחיר, אלא כדבר שהוא חלק ממחויבות הממשלה לספק לאזרחיה. דיור, כמו שירותי רפואה וחינוך, הוא חובת המדינה לאזרחיה, ועליה ליישם תוכניות מקיפות של דיור ציבורי. מדינת ישראל צריכה לספק דיור לכל, לא רק לנזקקים ולאוכלוסיות חלשות אלא לזוגות צעירים, לסטודנטים ולכל האזרחים. דיור בר השגה לבעלי יכולת, ודיור ציבורי להשכרה למי שאין לו. בתמצית: יש לבדל בין דיור לאוכלוסיות מוחלשות, למעמד הבינוני לבעלי היכולת ולרוכשי דירות להשקעה.

למי שעדיין מאמין במנטרה השחוקה ש"השוק יודע לעשות טוב מהממשלה", כדאי לשים לב לאלו שאינם משתתפים במחאת הדיור – המתנחלים.  בתחומים שמעבר לקו הירוק, הדירות זולות ובישראל הן יקרות.  בהתנחלויות לא הפריטו את הדיור, המדינה מעורבת שם באופן ישיר בתחום התשתיות לדיור, היא מפקחת על הכול, יוצרת את התשתיות על חשבונה, ומחירי הקרקע שם אפסיים. בנוסף הממשלה תומכת בדיור בשטחים במענקים, במשכנתאות בתנאים נוחים לרוכשי הדירות, כמו גם בשיטות גלויות וסמויות אחרות.

יש לטפל גם בבעיות המבניות בשוק הדיור בו מעורבים מוסדות שלטוניים רבים. משרדי הממשלה, עיריות ומועצות מקומיות, מנהל מקרקעי ישראל, ועדות מחוזיות שלא מתפקדות, כל אלו הם חלק מה'ג'ונגל המערכתי. וכפי שכתב מרכז המחקר והמידע של הכנסת[3] "בהעדר "בעלבית" שלטוני בשוק הבתים, משרדי ממשלה מושכים לעתים בכיוונים מנוגדים".

פתרון מקיף לבעיית הדיור מחייב הקמת ארגון ייעודי. על ממשלת ישראל להקים גוף לאומי לניהול משק הדירות הלאומי, רשות לאומית לדיור, לדיור בר השגה ולהתחדשות עירונית.

הרשות תקבל סמכויות ברורות בנושאים כמו הסמכות להעביר אליה מקרקעין מהמנהל ולפעול בשמו (המקרקעין ישארו משפטית בבעלות המנהל), סמכות לחייב את הועדות המחוזיות להתכנס כל שבוע, סמכות לחייב את ראשי השלטון המקומי לאשר הקמת דירות קטנות ולממש פרויקטים של פינוי-בינוי, סמכות להביא עובדי בנין מקצועיים מחו"ל, וסמכויות אחרות ההכרחיות לקידום פרויקטים של דיור בישראל.

הרשות תהייה אחראית, באמצעות המשרדים הממשלתיים הרלוונטיים, לקבלת תסקירי סביבה, תחבורה, ניקוז וכו' הנדרשים לרוב תכניות הבניה. המשרד יגבה אגרה מהיזם, וישלם בעצמו לעורכי התסקיר. כך יובטח תסקיר חסר פניות, יבוטלו הכפילות והדיונים בין מומחי המשרד והיזם, יקוצצו העלויות, ויקוצר הזמן לאישור התוכנית.

הפתרונות והנקודות המוצעים להלן עלו בעקבות רעיונות ושיחות עם קובי דהאן, דניאל ונה, ניסן זכריה, שמואל גלבהרט, שמואל גרואג, מיכאל רועה ואחרים.

1.פתרונות לדיור לנזקקים.

אחת הבעיות האקוטיות שצפה במחאת האוהלים היא מתן פתרונות דיור לנזקקים.

המדינה מחויבת לעזרה לנזקקים לדיור, אך הממשלה הפסיקה משנת 1986, לבנות דיור סוציאלי ויצרה בעיית דיור חמורה עם פוטנציאל חברתי הרסני. כיום יש בעיה קשה ביותר לעשרות אלפי משפחות שמשרד השיכון אישר להם זכאות לדירות ואין דירות להקצאה.  משפחות אלה או ששוכרות דירה או שמתגוררים עם ההורים.

במקום לספק דיור לנזקקים, הממשלה מסתפקת במתן אישור זכאות זמני לנזקקים, כאילו שהאישור או הנייר הינו קורת גג נאותה. הליך בחינת הזכאות לקבלת דירה בשיכון הציבורי כרוך בהנפקת תעודת זכאות, אבל המשרד אינו מחויב לאכלס את הזכאים בתקופת הזכאות אלא בכפוף למלאי הדירות המתפנות. אלא שאת הדירות הזמינות מחלקים למקורבים ולאנשי שלומנו. כך כאשר שר השיכון הוא מש"ס העדיפות או הבלעדיות היא לחרדים, והאחרים הממתינים לתורם מזה כמה שנים, לא מקבלים כלום.

בעיית הדיור לאוכלוסיות מוחלשות היא תוצאה של רשלנות וחוסר תכנון לאומי ומקומי נאות, לכן הפתרון חייב להיות משולב, הקצאת משאבים ממשלתיים לבניית דיור סוציאלי, ניהול משק הדיור הלאומי, ופיקוח על הבנייה ברשויות.

  • ·        רשויות מקומיות – בנית דירות 'קטנות'

לחייב את הרשויות לבנות דירות של 60 מ"ר ו- 80 ממ"ר בכל פרויקט חדש שנבנה. כיום העירייה מונעת/אוסרת על קבלנים לבנות דירות קטנות. הרשויות המקומיות כמדיניות מנעו/אסרו על קבלנים פרטיים לבנות דירות לזוגות צעירים של 60 מ"ר , ובכך יצרו לחץ על שוק הדירות לזוגות צעירים "ותרמו" לעליית מחירים של דירות קטנות.  לדוגמא בחולון ב 15 שנים האחרונות לא נבנתה אף דירה אחת לזוג צעיר ( 60 מ"ר) לעומת זאת נבנו כ 15,000 יחידות דיור גדולות, בנות 4 חדרים ויותר.  על הממשלה לחייב בהוראת שעה, שבכל בניין שיבנה 20% מהדירות בבניין תהיינה בנות 60 מ"ר (שני חדרים), ו- 20% דירות נוספות תהיינה בנות 80 מ"ר (שלשה חדרים).

  • ·        רשויות מקומיות – התחדשות עירונית (פינוי – בינוי)

לחייב רשויות לאפשר תוכניות להתחדשות עירונית (פינוי-בינוי). לתוכניות אלו כאשר הן נעשות בשיתוף מלא של הקהילה המקומית, מספר יתרונות, שיפור באיכות חייהם של הדיירים, הגדלת היצע הדירות בשוק החופשי, וכו'.

בכל עיר יש אזורים ושכונות שלמות שנבנו בשנות ה 50 וה-60, אזורים אלה חייבים לעבור תוכנית להתחדשות עירונית, קרי פינוי-בינוי.  אבל הרשויות המקומיות מערימות קשיים על יזמים ואזרחים המעוניינים בפינוי בינוי.  לדוגמה, בראשון לציון עצרו תוכניות פינוי-בינוי מוכנות המוסכמות עם הדיירים, בחולון יש אלפי יחידות דיור לפינוי בינוי שהעירייה מונעת מימוש שלהן.

מיזמי התחדשות עירונית (פינוי-בינוי) בפריפריה מחייבים ככל הנראה טיפול ספציפי כולל סבסוד.

(על השפעת השלטון המקומי ואחריותו למשבר הדיור העירוני בהמשך).

  • פתיחת צווארי בקבוק בהליכי התכנון והרישוי להתחדשות עירונית
  • הקמת מוסד לאומי לבוררות חובה בנושאים כלכליים הנובעים מתוכניות להתחדשות עירונית (פינוי-בינוי). במקביל, איסור הוצאת פרויקטים בתחום פינוי-בינוי למכרזים לפני שעברו בוררות מחייבת לקביעת הזכויות.

המוסד ימצא את שביל הזהב בין האינטרס הציבורי כמקדם התכנון ובין אינטרס הרווח של היזם הפרטי. בין הנושאים שמוסד זה יקבע יהיה יחס הבנייה ליזם, לדוגמא היתר לבניית  X  דירות על כל דירה שתפונה, פיצויי לתושבים באזור התחדשות ושילובם בפרויקט החדש, זכויות דיירות מוגנת, קריטריונים למכירת הדירות או חלקן לאוכלוסיות מוגדרות (זוגות צעירים, נזקקים, וכו'), גודל הדירות ותמהיל גודלן, אפשרות לבניית שטחי מסחר ומשרדים, בניית הסכמות ומתווים להתנהלות רמות השיתוף של התושבים במהלכי התכנון והפיתוח וכו'.

  • לחילופין, הועדה המקומית תקבע את עקרונות תכנון הפרויקט של התחדשות עירונית מראש, לפני הוצאת המכרז.
  • רכישה חוזרת של קרקעות שהמנהל מכר ליזמים. מדובר על מכירת קרקע עם תושבים שהפכו לתלויים בחסדיו של הרוכש. לדוגמא שכונת הארגזים ,עג׳מי ביפו…ומקומות אחרים.  לעסקאות אלו הייה אפקט הרסני הן לתושבים והן לפוטנציאל התחדשות.  באזורים אלה אפשר לפעול באמצעות חברות ממשלתיות-עירוניות (כמו חלמיש).
  • לאפשר לחברות העירוניות לבנות דיור בר-השגה בהיקפים נרחבים.

חלמיש, חברה ממשלתית-עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב-יפו בע"מ עשתה ועושה פרויקטים כאלו בתל-אביב במשך שנים רבות.  חברות אלו יכולות ל'שחרר את הפקק' וליצור פתרונות שצדק כלכלי חברתי במרכזן.

  • לאפשר לעמידר לבנות במסגרת תמ"א 38.

במסגרת זו ניתן יהיה לעמוד בתקן עמידה ברעידות אדמה, לשפר את איכות חייהם של הדיירים, ולהגדיל היצע הדירות להשכרה או לרכישה בשוק החופשי.

  • לאשר תקציב לבניה מסיבית של דירות לזכאים על בסיס  סוציאלי.

מדובר על בנית כ- 8,000 דירות לשנה במשך חמש שנים.

  • ·          דיור נייד

רכישת דיור נייד (קראווילות, קראוונים וכו') לפתרונות מיידיים לאלו הממתינים בתור מעל שנה.  פתרון זה נעשה בתקופת העלייה מחבר העמים בתחילת שנות התשעים וכפתרון למפוני גוש קטיף. אפשר להשתמש במבנים המתפנים עם העברת תושבי גוש קטיף לשעבר למגורי קבע.

השלטון המקומי ומשבר הדיור העירוני

לשלטון המקומי השפעה מכרעת בתחום הדיור העירוני, ומכאן גם האחריות הישירה שלו למצוקה ולמשבר הנוכחי . העיריות הן הגורם העיקרי הקובע את תכנון הבנייה, קצב הבנייה, את תמהיל הבנייה, גודל הדירות, את ההעדפות בפיתוח ועוד. השלטון המקומי מחזק אזורים באמצעות בניית מוסדות ציבור, סל השירותים, ומנווט את פרויקטי הממשלה והתקציבים המיועדים לרשות. מבנה השלטון המקומי,מאפשר לראש הראשות יכולות החלטה והעדפות תכנון עם עוצמה שלטונית כמעט ללא גבול.

בכל הארץ יש שכונות מוחלשות כולל שכונות עם יחוד תרבותי ולאומי של מיעוטים.  בתיכנון נכון, פרויקטים של התחדשות עירונית או פינוי–דיור בשכונות אלה, יכולים לשפר את איכות חיי התושבים הקיימים ומהווים פוטנציאל גדול של קרקע לבנייה ללא פגיעה בשטחים הפתוחים החסרים ברוב הערים. אבל רוב ראשי הרשויות העדיפו את המגזר העסקי, אוכלוסיות חזקות,  ופרויקטים תקשורתיים על פניי טיפול בדיור של אוכלוסיות מוחלשות, זוגות צעירים, וטיפול ב שכונות מוחלשות אלו.

לדוגמה, בדיון בועדת טרכטנברג ב-25 לאוגוסט 2011, נשמעו תלונות שלפיהן ראשי ערים אינם מאפשרים לבנות דירות קטנות ופרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי). לדברי עופר אורנשטיין חבר מועצת העיר נתניה: "נתניה וערים נוספות אינן מעוניינות באופן גורף באוכלוסייה חלשה. זו מדיניות מתנשאת, ומעמד הביניים והזוגות הצעירים הופכים קורבן לשיטה. כבר שנים לא בנו בנתניה דירות קטנות, ולעומת זאת פרויקטים רבים למגורי יוקרה מקודמים בעיר"[4]. את בעיית הדיור לאוכלוסיה החלשה הם גלגלו לפתחה של הממשלה, ובמקרים רבים אף לא ידעו את גורמי הממשלה לבעיות המתפתחות במקום.

כדי לחייב רשויות מקומיות לעסוק באופן קבוע בתכנון למגורים ומגורים ברי השגה כולל שכירות יש להקים וועדה סטטוטורי בראשות נציג הרשות הלאומית לדיור בכל רשות מקומית. לצורך זה:

1.      יוסיפו בפקודת העיריות, באמצעות חקיקה ראשית בכנסת, הקמת וועדה סטטוטורית בראשות נציג הרשות הלאומית לדיור. החלטות הוועדה יובאו לאישור מועצת העיר, לדיוני הוועדה יוזמנו הגופים האזרחיים בכל ישוב. הוועדה תהיה אחראית להכנת תקציב התכנון למגורים שישולב בתקציב העירוני ויאושר במסגרת אישור התקציב אי מימוש התקציב יחייב הפעלת סנקציות של משרד הפנים.

2.      ועדה מקומית לתכנון ולבניה

חבריי הוועדה המקומית ומחליפיהם יחויבו להשתלם בששת החודשים הראשונים עם כניסתם לתפקיד למניעת כשלים הנובעים מחוסר ידע מקצועי של נבחרי ציבור החברים בוועדה. חברי הוועדה הפועלים כיום ללא תגמול, יתגמלו לפי ההשתתפות בישיבות.

איזורים מוחלשים

למרות שמחויבותה של חברה בריאה לעסוק בעיקר באזורים המוחלשים, ובניגוד לעקרונות של צדק חברתי, המערכת הפוליטית עירונית סירבה לטפל באזורים מדורדרים ובמבנים שאינם ראויים למגורים.  חולשה של נבחרים דחפה מערכות עירוניות לפתח בעיקר קרקע פנויה (המצויה במחסור) לעיתים על חשבון שטחיים פתוחים וראות ירוקות תוך גרימת נזק בלתי הפיך. עם זאת, פוטנציאל הבנייה באזורים המוחלשים משלב הזדמנות לשיקום אזורים מוחלשים, תוך התחדשות אורבאני, כלכלית וצדק חברתי לאוכלוסייה המתגוררת במקום.

קרקע פנויה וקרקע בעלת פוטנציאל בעיר-זמינות קרקע למגורים

איתור שטחי ומתחמי בניה פוטנציאליים זמינים, כמו מגרשי חניה, בסיסי צבא מתפנים, זכויות אויר, וכו'. פיתוחם לא יגרע משטחי איכות ושטחי מרחב ציבורי הנחוצים לא פחות.

2. מתווה לפתרון בעיית הדיור למעמד הבינוני

בנית דירות להשכרה לטווח ארוך ובמחירים שווים לכל נפש כפי שנהוג במספר מדינות בצפון מערב אירופה ובארה"ב. הממשלה והשלטון המקומי צריכים לחדול מלהציע את נכסי המקרקעין הרבים שלהם למכירה כפי שנעשה עד היום, אלא להחזיק בנכסים וליצור מאגר דירות ולהשכירן. העיריות צריכות לפעול בדומה לערים בעולם ולהקים מאגר דירות משלן – כמו פאריז, שמחזיקה ב-35 אלף דירות להשכרה המיועדות לסטודנטים ולזוגות צעירים, ואינה מוכרת אותן.

הממשלה תיזום בנייתן של כ-10,000 דירות כל שנה למשך שש עד עשר שנים, בכל רחבי הארץ. הדירות יהיו בגדלים שונים: בנות 2 חדרים (60 ממ"ר), 3 חדרים (80 ממ"ר), ו-4 חדרים (100 ממ"ר).  עלות בניה של 10,00 דירות אלו, לפי כ-4,000 שקל לממ"ר ובתמהיל מתאים, תהייה כ- 3 מיליארד שקל.  הדירות תישארנה בשלב הראשון בבעלות הממשלה או העירייה. (כך תנוטרל שאלת ערך הקרקע).

בהערכה ראשונית, שכר הדירה יהיה כ-6% מערך הדירה עם הצמדה למדד המחירים. לדירה של שני חדרים, שעלותה כ-240,000 שקל כאמור, שכר הדירה יהיה כ-14,400 שקל לשנה, כ-1,200 שקל לחודש, ולדירה של שלושה חדרים, שעלותה כ-320,000 שקל, יהיה כ-19,200 שקל לשנה, כ-1,600 שקל לחודש.

ניתן יהיה לגייס את הכסף הנחוץ לפרויקט על-ידי הנפקת אג"ח בריבית של  3.5% -4% (צמודה) לקרנות פנסיה וגמל או בשוק ההון, כאשר רוב דמי השכירות ישמשו כבטוחה לתשלום הריבית. כשני שליש משכר הדירה (4% מערך הדירה), יממנו את תשלומי הריבית לאג"ח, ומהיתרה, חלק יוקצה לניהול הפרויקט וחלק לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש. תנאי האג"ח ובעיקר הריבית ייקבעו במדויק לפי תנאי השוק.

שכר הדירה המצרפי מהפרויקט יהיה כ-180 מיליון שקל, מתוך זה כ-120 מיליון שקל ישולמו כריבית למחזיקי האג"ח, כ-30 מיליון שקל יעברו לקרן להוצאות בלתי נצפות מראש ולפרויקטים עתידיים, וכ-30 מיליון שקל יוקצו לניהול הפרויקט, ובכלל זה תכנון והקמת הפרויקט, גיוס ההון, גביית שכר הדירה, ניהול תשלומי הריבית, אחזקה וכו'.  ניהול הפרויקט יכול להיעשות על-ידי חברה פרטית שתיבחר במכרז, והבניה תיעשה באמצעות חברות הבניה הפרטיות.

בשלב השני, ניתן יהיה למכור את הדירות לשוכרים במחירים שונים בהתחשב באזור, במשך השכירות וכו'. אפשר יהיה גם למכור דירות אלה לחברות השקעה, לקרנות, ולחברות ביטוח שתתחייבנה להמשיך ולהשכיר את הדירות במחירים המוגדרים ולא למכור אותן.

הקרקעות הנדרשות לבניה זו נמצאות בידי מנהל מקרקעי ישראל והעיריות. בנוסף ניתן וצריך:

  • להפסיק מכירת קרקעות עירוניות, כולל קרקע עם תושבים,  למרבה במחיר.

יש לאסור על הרשויות המקומיות למכור קרקעות עירוניות למרבה במחיר, הרשויות בגוש דן מכרו קרקעות ציבוריות בהיקפים נרחבים,  שהיה ניתן לבנות בהם אלפי יחידות דיור לציבור הרחב, ולא רק לבעלי היכולת.

  • להפשיר לבניה קרקעות חקלאיות בנמצאות בשולי הערים תוך התניות ומגבלות חזקות התואמות את עקרונות ההצעה.  בשנות 1970, כאשר המדינה רצתה לבנות מהר, היא הפשירה לבניה קרקעות כאלו.
  • לאסור על שימוש בדירות מגורים למטרות עסקיות (אלא של המתגורר בהן) ולפנות משרדים הנמצאים בדירות מגורים בערים.

כאמור, זהו מתווה ראשוני שיכול לתת תוצאות כבר בתוך שנתיים-שלוש. המספרים יכולים להשתנות, אך להערכתי במנעד קטן יחסית. יתרון נוסף הוא שההורדה במחירי השכירות הצפויה עם גמר בניית הדירות להשכרה, תוזיל גם את מחירי הדירות שכן היא תקטין את כדאיות רכישת הדירות כהשקעה, והשפעה זו תחל עוד קודם לגמר הבניה.


נערך על ידי דליה
תגיות: , , , , , ,

תגובה אחת

  1. התכנית הכלכלית של מפלגת העבודה – השגות על הפרק הדן בדיור בר השגה :

    […] יותר לבניית דיור ציבורי פורסמה בגרסאות שונות מאז ספטמבר 2011 ובפעם האחרונה לפני כחצי שנה ב'עבודה שחורה'. […]

השארת תגובה

חשוב: בקרת תגובות מופעלת ועלולה לעכב את תצוגת תגובתכם. אין סיבה לשלוח את התגובה שנית.

עקב תקלה טכנית האתר נופל וקם לסירוגין.

אנו ממליצים להעתיק תגובות (קונטרול+סי) לפני שליחתן, כדי למנוע מפח נפש אם האתר נופל בדיוק אחרי שהשקעתם בתגובה ארוכה.