חיפוש

חיפוש לפי מילות מפתח

פוליטיקאים, בואו לבדוק את הכוח הפוליטי של האתר שלנו

ארכיון

כוח לעובדים – ארגון עובדים דמוקרטי

מחאת האוהלים – האתר הרשמי

מגזין חברה

אירועים בשבוע הקרוב

אומרים לנו שיש מס אחר

דיור בר-השגה, מהר יותר ובלי חוק הוד"ל

נושאים מכתבים, שיכון ושלטון מקומי, תכנון ובניה ב 25.08.11 1:56

שמואל גלבהרט, אדריכל ומתכנן ערים וחבר מועצת עירית חיפה, היה בעבר יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה בעיר חיפה.  לאור נסיונו הרב הוא מציע לו. טרכטנברג הצעות לשיפור המערכת בלי להזדקק לחוק הוד"לים

לכבוד:
מר אייל גבאי, מנכ"ל משרד רה"מ
יו"ר ועדת משנה לנושא דיור בר השגה
בהמשך לפנייתי 9.8 ולבקשת מזכירתך, להלן תקציר עיקרי הצעתי:

קידום דיור בר-השגה, וקיצור הליכי תכנון.

א. מכרזי מחיר למשתכן ומחיר לשוכר: השיטה מוכרת, ולא אפרט. אוסיף רק שתכננתי אלפי יח"ד, כולל בשיטה זו, והן שווקו ואוכלסו בהצלחה רבה.  השיטה מחייבת רגולציה מוקפדת לגבי עמידה בלו"ז שנקבע מראש, איכות התכנון, הביצוע והחמרים, וכו'.

משבר הדיור העירוני - תוצאה של תכנון לקוי

 מרבית הערים בישראל מתוכננות באופן לקוי שאינו מאפשר לתושביהן הזדמנויות כלכליות, חברתיות ותרבותיות למימוש הפוטנציאל הגלום בהם כפרטים או כקהילה. המשבר הנוכחי הוא תולדה של מצב זה. להלן נייר עמדה של מרחב לפתרון משבר הדיור העירוני בישראל

לקריאה נוספת

כמו כן ברוח דרישות מוצדקות בעת הזו – הגמשת הקריטריונים והרחבת מעגל הזכאים לדירות אלו.

ב. התפלגות גדלי דירות: כך שיתאימו לכיס ולצרכים של מירב הזכאים בכלל, והצעירים בפרט.

ג. תחבורה ציבורית יעילה: כחלק מובנה ומחייב לאישור תב"עות חדשות, בהתאמה לריכוזי דיור לצעירים והנגשתם לקמפוסים האקדמיים, כולל שרות לפרברים, ואף ליישובי לוויין.

במקביל צמצום תקן החניה. בחיפה למשל נדרשים 2.25 מקומות חניה לכל יח"ד, רובן תת-קרקעיות, ולכן מייקרות כל דירה בקרוב ל-100 אלף שקל!  תחבורה ציבורית יעילה מייתרת רכב משפחתי שני, ולפעמים אפילו ראשון.

עד כאן ספק אם חידשתי לכם, מעבר לכך אוסיף:

ד. דרבון ייזמים "רדומים": לממש אתרי וזכויות בניה, בשיטת המקל והמקל, ע"י מיסוי כבד על מגרשים בלתי ממומשים, קביעת מועדים לפקיעת תוקף של תב"עות והיתרים שלא מומשו, וכו'.

ה. קידום מייזמי פינוי-בינוי: ו/או בינוי פינוי, בוואריינטים שונים, כולל סיבסוד, שהוא הכרחי בפריפריה. בכוחות עצמם לא יגיעו לכלכליות.  בשכונת נוה-דוד למשל, בחיפה, הבאתי לאישור פינוי בנייני 4 קומות, ובינוי 18 קומות, בידיעה מראש שלא ימומשו, כי הוחלט על כך לפני כהונתי. ואכן יזמים אינם מתפתים. (העיקר שהחברה המנהלת קיבלה את הכסף)….

מה ואיך לחדש שכונות בכל זאת – זהו תו"ל שלם, אשמח להציג עיקריו.

ו. השלמת ועידכון תכניות מיתאר יישוביות: זהו קיצור הליכים היעיל ביותר!

מיזמים תואמי מיתאר פטורים מ"עונשה" של ועדה מחוזית, הפז"מ שלהם נחתך משנים – לחודשים.

בהערת סוגריים: חוששני שהוטעיתם לתמוך בוד"לים. במשך עשרות שנים כמתכנן, לא נתקלתי ב"סחבת", מאחר ונמנעתי מחריגות והקלות, עבדתי "לפי הספר", ואם יורה לי להוסיף – במקצועיות ובמיומנות. לעומת זאת, כיו"ר

וכחבר ועדות תכנון, הופתעתי כל פעם מחדש מהתכניות הלקויות שהוגשו לנו, גם ע"י בכירי המתכננים, שנשלחו שוב ושוב למיקצי שיפורים, והוסיפו, רק באשמתם, שנים ארוכות ומיותרות לסטטיסטיקה.

כאשר יזם מתעקש לבנות 40 קומות, בצפיפות 1008%, היכן שמותרות6  קומות בצפיפות 120%, אל ילין אח"כ בעזות מצח על סחבת של 15 שנה!

סיכומו של קטע זה: תכנית מיתאר עדכנית, ותכנון שאינו חורג ממנה  -זו הדרך לקיצור דרסטי של ההליך הסטטוטורי, ללא פגיעה באיכותו.

ז. רויזיה בשיטת התסקירים, ע"י הפרטה מבוקרת: חשוב שאסביר בפניכם שיטה זו, לאחר ש"מכרתי" אותה בהצלחה לכמה שרי פנים ומנכ"לים, הבעיה היא שכל אחד מהם התחלף בתורו, לאחר שהבין והשתכנע…

כידוע נדרשים תסקירי סביבה, תחבורה, ניקוז וכו' לרוב התכניות. במצב היום:

 – היזם מעביר למשרד הממשלתי הרלוונטי את נתוני הפרוייקט.

–  המשרד מכין באמצעות מומחים שלו הנחיות להכנת התסקיר.

–  היזם מכין באמצעות מומחים משלו את התסקיר עצמו.

–  המשרד לא סומך על מומחי היזם, ובודק, באמצעות מומחים אחרים, את התסקיר.

–  מומחי היזם מקבלים הערות ממומחי המשרד, מתקנים, ומגישים שוב.

–  הליך זה נמשך חודשים וגם שנים, הלוך ושוב, ומסתיים בדרך כלל לא כאשר מגיעים  לרמה הנדרשת, אלא כאשר אחת הקבוצות מותשת…

 – וכאשר התכנית כבר מופקדת, על תסקיריה, רק מתחילה סאגת ההתנגדויות…

כמובן זהו כר הפעולה ל"מאכרים" ושתדלנים, ולא ארחיב. הדברים ידועים.

הצעתי: המשרד יגבה אגרה מהיזם, וישלם בעצמו לעורכי התסקיר. כך יבטיח נאמנותם למשרד ולא ליזם, ויחתוך את הכפילות והזיגזוג בין מומחי "שני הצדדים".

כולם מרויחים, ובראשם – היזם! מבחינתו זמן חשוב ויקר מכסף. וממילא יעדיף לשלם פעם אחת אגרה למשרד, מאשר שעות מצטברות למומחים "שלו" על כל התיקונים.

זו שיטה הנהוגה ברשות העתיקות, ויש לה יתרונות נוספים שמוטב לא לפרט בכתב…

ח. שטחים פתוחים – גם לפיתוח! למען גילוי נאות, הנני נמנה על הארגונים הירוקים. בכל זאת מציע לשקול הפשרה מבוקרת של שטחים פתוחים, צמודי דופן בלבד, לפיתוח שכונות מגורים חדשות בבניה רווייה, ללא כל פגיעה בערכי טבע ונוף.

מותר לוותר על פרומילים בודדים מתוך השטחים הפתוחים, במקום לצופף לדעת שכונות קיימות בתוך הערים. גרים בהן למעלה מ-90% מתושבי המדינה, וחייבים להקצות להם שצ"פים, עפ"י מכסות שנקבעו בהחלטת ממשלה מינואר 2000, לפי  10-12 מ"ר לנפש, לא כולל ואדיות, מדרונות, שטחי חניה, וכו'. איכות חיים עירונית – תנאי למניעת לחצי פירבור ופגיעה פרועה בשטחים פתוחים (ראה הוראות תמ"א 35).

ט. איתור שטחי בניה: בחיפה זיהיתי מתחמי בניה פוטנציאליים זמינים מעל קניונים, מגרשי חניה, בסיסי צבא מתפנים, ועוד. פיתוחם לא יגרע משטחי איכות ומרחב ציבורי הנחוצים לא פחות. לבטח ניתן לאתר שטחים כאלה גם בערים אחרות.

י. איכות התכנון: בכל מקרה אין להיסחף בעקבות תחושת הדחיפות, ואין להתפשר על איכות הליכי התכנון ושיתוף הציבור. מנסיוני המוכח, השקעה נכונה של חודש בשיתוף אמיתי של הציבור, חוסכת שנה של התנצחות בועדות ובערכאות.

כמובן אין להתפשר גם על איכות התוצאה התכנונית. הדורות הבאים צופים עלינו!

בברכה, שמואל גלבהרט
אדריכל ומתכנן ערים

חבר מועצת עירית חיפה

נערך על ידי לקסי
תגיות: , , , , ,

2 תגובות

  1. ל רפי :

    יופי של רשימה, אבל...

    80% מהדברים המפורטים בה ניתנים לביצוע בכל רשות מקומית ובעיר כחיפה בוודאי ובוודאי, ללא תלות בממשלה וללא עזרה ממשית ממנה. אם הכל כל כך יפה, מדוע לא נעשים כךף הדברים במשך כל השנה, במשך כל השנים??
    מה שאפשר לעשות בלי הממשלה, אין צורך לבלבל את המוח ולפנות בגינו לממשלה או לוועדת טרכטנברג – צריכים הפרנסים המקומיים, בראש וראשונה ראשי הערים עצמם להתניע ולבצע.
    "צריך"… זו מילה חשובה; אבל "צריך" מבלי צלהגיד מי צריך, מי אחראי ומדוע מי שצריך אינו עושה, זו השחתת מילים לריק.
    כל הכותבים והמציעים שוכחים שהבעיה אינה רעיונות, אלא מבצעים!!! שיודעים מה לעשות ואיך לעשות, טוב מהר, איכותי, במחיר מטרה סביר, תוך שמירה על לוחות זמנים ותקציב עם פועלים שיודעים לעבוד ועובדים.
    יזמים הם אנשים שמבקשים להרוויח כסף, בדיוק כמו "טייקונים", רק קצת או הרבה יותר קטנים. גם אותם, כמו את "מנהיגי" המחאה לא קונים בהבטחות אלה ב"צ'קים" שבהם ניתן לקנות במכולת. מצאתי במאמר אזכורים רבים של יזמים, אבל עבור יזם שרוצה לבנות 40 קומות במקום 6זו אינה גחמה, זהו שיקול של כדאיות כלכלית. מה מציע לו הכותב כתחליף? ומדוע הוא עצמו אינו יזם?!
    חברים, רדו מהסיסמאות. הבעיה אינה רק עדיפויות, היא בעיה מערכתית, ולא תיפתר אלא כאשר המערכת כולה תשנה את דפוסי החשיבה והעבודה המהווים בה כיום נורמה.
    אבל מעל לכל, אתם מתעלמים מהמסר העיקרי של "צדק חברתי אמיתי" – פתרונות לנצרכים ביותר קודמים לפתרונות לצרכנים הגדולים ביותר!!
    ומדינה אינה חיה ונושמת רק במרכז ת"א וגוש דן. דומני שבין המתנגדים העיקריים לוועדת טרכטנברג נמצאים כאלה שסבורים שהמלצותיה תהיינה ברוח ה"צדק החברתי האמיתי" וזה לא "מתאים" להם.

  2. לקסי :

    נורמות עברייניות

    בתחום הנדל"ן השתררו נורמות עברייניות.
    לתכנית מתאר יש מעמד של חוק. תכנית מנוגדת לתכנית מתאר היא הצהרה על כוונה עבריינית. הגשמת תכנית כזו (בנייה בניגוד לתכנית מתאר) היא עברה.
    אישור תכנית המנוגדת לתכנית המתאר היא עברה שעושה מוסד התכנון המאשר אותה.
    אלה נורמות עברייניות שאילו היו מוגשמות כלפי יחיד זה או אחר היו חושפות את העבריין לכתבי אישום.
    אחד משרשי הרע הוא שהעברות האלה הן כלפי הכלל, כלפי הציבור וכאן "כאילו" אין מי שרכושו נגזל.

    ולשם פתיחת כל המחסומים ושחרור כל הרסנים הביא ראה"מ את החוק החדש שמוטב לקרוא לו "חוק האין-תכנון ויש-בנייה".

השארת תגובה

חשוב: בקרת תגובות מופעלת ועלולה לעכב את תצוגת תגובתכם. אין סיבה לשלוח את התגובה שנית.

עקב תקלה טכנית האתר נופל וקם לסירוגין.

אנו ממליצים להעתיק תגובות (קונטרול+סי) לפני שליחתן, כדי למנוע מפח נפש אם האתר נופל בדיוק אחרי שהשקעתם בתגובה ארוכה.