חיפוש

חיפוש לפי מילות מפתח

פוליטיקאים, בואו לבדוק את הכוח הפוליטי של האתר שלנו

ארכיון

כוח לעובדים – ארגון עובדים דמוקרטי

מחאת האוהלים – האתר הרשמי

מגזין חברה

אירועים בשבוע הקרוב

אומרים לנו שיש מס אחר

משה גפני ועמיר פרץ, קדמו אפשרויות שיכון נאותות ללא עשירים

נושאים מכתבים, שיכון ושלטון מקומי ב 18.08.11 5:32

י.ש. – מהנדס, שאף שרת בצבא הקבע פונה אל ח"כ משה גפני, יו"ר ו. הכספים ואל ח"כ עמיר פרץ, חבר ו. הכלכלה, בדרישה להקל על מי שאין להם על-חשבון מי שיש להם.  עוד הוא תובע למסות דירות להשקעה

לכבוד ח"כ משה  גפני –  יו"ר וועדת הכספים
לכבוד ח"כ עמיר פרץ – חבר ועדת הכלכלה

 שלום רב

ברצוני להעלות שתי נקודות אותן אשמח לראות בדיונים בנושא יוקר המחיה:

אני נמנה על מעמד הביניים. שירתתי בצבא כקצין ואף בקבע, הלכתי ללמוד הנדסה באוניברסיטה ועדיין איני רואה אור בקצה המנהרה.  זוג שמצליח לחסוך 2000 ש"ח בחודש שזה לא פשוט, יוכל להגיע להון העצמי של 40% שנדרש לטובת לקיחת משכנתא מערך דירה פשוטה תוך 33 שנים ואז הוא יוכל לבקש משכנתה על יתרת הסכום (חושב לפי דירה של 800 אלף ש"ח כאשר הבנק דורש 40% הון ראשוני).

1. על פי מה שאני, כאזרח מהשורה, מוזן בעיקר מהתקשורת, עיקר המאמץ בנושא הנגשת דיור בר השגה הם סביב מענקים בפריפריה וסביב האצת התחלות הבניה ורפורמה במנהל מקרקעי ישראל.

1.1.  בעיה ראשונה – גם בהנחה שמחירי הדירות ירדו כתוצאה מהנקודות לעיל, הרי שמי שיוכל ליהנות מזה זה הם אנשים בעלי הון שירצו לרכוש דירות נוספות להשקעה. אם דירת 4 חדרים פשוטה, נניח בנתניה, תושג במחיר של  600-700 אלפי שקלים הרי שמי שירכוש אותה כנראה יהיה מי שיכול כבר היום לקחת אותה ללא משכנתא או מי שיש לו הון עצמי וזה הרבה לפני שזוג צעיר יוכל להתמודד על הדירה הזו. זה יגדיל את ההון של מי שיש לו כבר דירות וכסף. – לעניות דעתי חייבים למסות באופן משמעותי רוכשי דירות שניות ומעלה.

1.2.  בעיה שניה – אין ברפורמה או בהפשרת קרקעות להביא את הקבלנים לכדי הורדת המחירים לצרכן הסופי. אין להם סיבה כרגע להוריד מחירים.  יש לחייב אותם בחוזה לא רק לבנות דירות קטנות, אלא אף למחיר סופי לצרכן ברמה החוזית. אחרת הם לא יזכו במכרז.

1.3.  בעיה שלישית – אפילו במחירים של היום, דירות מניבות תשואה גבוהה עבור הכסף של המשקיע. דירות הפכו למוצר להשקעה ולא למצרך בסיסי (מעניין לראות כמה מרוכשי הדירות השנה – זו דירתם השניה או יותר). – אסור לאפשר שדירה תהיה נכס להשקעה. יש למסות באופן משמעותי את כל מי שרוצה דירה שניה ומעלה ומאידך לתת הקלות למי שיוכיח שזו דירתו הראשונה ואין לו נכסים מעבר.

2. ההטבות שמוצעות כיום – הטבה גם למי שלא בהכרח צריך.

2.1.  על פי מה שאני שומע, רוב ההצעות שעולות מדברות על מתן מענקים והטבות ללא הבחנה מי הוא המוטב. נניח שאני מסבסד דירה בדרום, או מוריד מיסים ישירים/עקיפים או מוזיל חשמל/מים/דלק/חינוך חינם מגיל שלושה חודשים וכו' – כל הפתרונות האלו מעניקים הטבה כספית גם לאנשים אמידים ואולי בעלי דירה או שתיים. יש לעניות דעתי בכל הטבה שתיבחר להגדיר קריטריונים כגון למשפחה עם הכנסה משותפת עד גובה X לקבל Y אחוזי הנחה וכו' ולא לתת – לצורך הדוגמא, לזוג עם פנטהוז בתל אביב שקיבלו אותה מההורים – הטבה במיסים/דלק/חשמל וכו' – המדינה מעבירה כסף בדרך זו לאנשים שיש להם מספיק.

3.  הצעה שלא שמעתי עליה בסדר היום – מתן הלוואה מסובסדת לזוגות שמראים עקביות בעבודה ויכולת החזרה. העלות למדינה שווה לעלות הכסף או לאלטרנטיבה שהיא תרוויח על הריבית מהכסף. לאזרח, זה אומר לקחת פחות משכנתא כי האזרח משלם לבנק לפי מפתח של 1:1.6 בערך כלומר על כל שקל הוא מחזיר שקל ושישים ולפעמים יותר.

אעריך אם נציג ממשרדך ישלח אליי התייחסות לנושא

תודה רבה ושבת שלום

י.ש. (הפרטים שמורים במערכת)

נערך על ידי לקסי
תגיות: , , , , , , , ,

8 תגובות

  1. אמנון פורטוגלי :

    שוק הנדל"ן הוא שוק קלאסי שדורש התערבות תקיפה של המדינה, של הפיקוח והיוזמה הציבורית.

    ש. מעלה מספר נקודות המאפיינות את מצוקת המעמד הבינוני, כולן קשורות לבעיית הדיור. הוא לא מתייחס כלל למחירי פעוטונים, משפחתונים וגני ילדים טרום חובה, כנראה שהוא ואשתו זוג צעיר ללא ילדים (עדיין).

    הנקודות שהוא מעלה כולם נכונות: תחרות עם בעלי הון שירצו לרכוש דירות נוספות להשקעה, אין ברפורמה או בהפשרת קרקעות להביא את הקבלנים לכדי הורדת המחירים לצרכן הסופי, ודירות הפכו למוצר להשקעה ולא למצרך בסיסי, שכן דירות מניבות תשואה גבוהה עבור הכסף של המשקיע.

    את מחיר הכשל המובנה בשוק הנדל"ן משלם כל אחד מאיתנו, שנאלץ להוציא סכומים גדולים יותר ויותר על השגת דיור. שנאלץ לשלם דמי שכירות גבוהים, או לקנות נכס בהלוואות משעבדות לבנקים.

    אבל הפתרונות הפרטניים שש. מציע לא יענו לבעיית מחירי הדיור, ולדעתי אינם רצויים.
    כדי לפתור את בעיית הדיור יש לשנות את התפיסה. יש לחשוב על דירה לא כסחורה, כמוצר בשוק, אלא כדבר שהוא חלק ממחויבות הממשלה לספק לאזרחיה. מדינת ישראל צריכה לספק דיור לכל, לא רק לנזקקים ולאוכלוסיות חלשות אלא לזוגות צעירים, לסטודנטים, לאנשי צבע הקבע, ולכל האזרחים. דיור בר השגה לבעלי יכולת, ודיור ציבורי להשכרה למי שאין לו.

    בתחום הדיור יש שתי בעיות בסיסיות: דירות כמוצר להשקעה רווחית, ומרכיב מחיר הקרקע במחיר הדירה.
    כיום, המדינה תומכת דרך המיסוי ברכישת דירות כהשקעה. דיני המס מעניקים הטבות מס משמעותיות לבעלי דירות להשקעה. הטבות אלה באות לידי ביטוי בשני מישורים – מיסוי נמוך של דמי השכירות, ופטור נדיב ממס בעת מכירת דירות ההשקעה, פטור שאין לו (כמעט) אח ורע בעולם. הטבות המס גורמות לגידול בביקוש לדירות כהשקעה, והגידול בביקוש לדירות ההשקעה גורם לעליית מחירי הדיור. עליית המחירים – באדיבות מחוקק המס. ניתן בקלות רבה לפתור בעיה זו ע"י ביטול הטבות אלו.

    מרכיב הקרקע הוא בעיה וכפי שכותב ש. אין ברפורמה או בהפשרת קרקעות להביא את הקבלנים לכדי הורדת המחירים לצרכן הסופי. 'הצפת' השוק במקרקעין זול, תביא לכך שקבוצה קטנה יחסית של טייקונים, אוליגרכים ישלטו ברוב המקרקעין הרלבנטיים לבניה, כשהם משתמשים בכספי הציבור, יווסתו את הבנייה לפי שיקולי רווח שלהן, ומחירי הדיור לא ירדו.

    הפתרון הנכון הוא לנטרל את מחיר הקרקע להוריד את מרכיב הקרקע בדיור לאפס.
    הורדת מחירי הקרקע מחייבת שהיא תישאר בידי המדינה. כל פתרון אחר יביא לכך שהיזם או כל מי שיקבל את הקרקע ישאיר בכיסו את החלק הארי של ההפרש בין ערך הקרקע בשוק לזה שהממשלה קבלה.
    הורדת מחירי הקרקע מחייבת גם שהדירות יישארו בבעלות המדינה, כלומר בנית דירות להשכרה. שכן אם הדירות תימכרנה במחיר נמוך (עלות קרקע מינימאלית) הרי שהרוכשים יוכלו למכור או להעביר את הבעלות במחירי השוק ולהרוויח את ההפרש.

    פרויקט הדיור כולו יישאר לכן בבעלות המדינה, בעוד שהביצוע יימסר במכרז, לחברת ניהול ולחברות בניה פרטיות. אציין כי הממשלה והעיריות מנהלות כיום פרויקטים דומים כמו 'עתידים' הבונה ומשכירה שטחים לתעשיית ההי-טק בבעלות עירית ת"א, והבניה בחריש, בהתנחלויות, בשיכוני צבא הקבע ברעות, ביבנה ובפרויקטים אחרים שיוזמו ונוהלו ע"י הממשלה.

  2. שאול :

    אני רק שאלה

    לא הבנתי מה רע בדירות להשקעה? הרי את הדירות להשקעה ישכירו, וזה יגדיל את היצע הדירות לשכירות, לא? וכשיורד מחיר השכירות, בגלל ששכירות היא התחליף הטבעי (גם אם רחוק מתחליף מושלם) לקניה, זה יפעיל לחץ כלפי מטה על המחירים של דירות למכירה.
    שוק הדירות להשכרה הוא אחד השווקים המשוכללים ביותר שיש, ומאד לא סביר שבעל דירה הוא בעל כוח מונופוליסטי. כאשר המצב הוא תחרותי יחסית, כמו בשוק הדירות להשכרה, הטבות מס אמורות להתרגם להורדת מחיר לשוכר. הסרתן, יכולה להביא לעליית מחירים, לא?

    כל החלק השני של התגובה תלוי במידת התחרותיות בשוק הבניה. נראה לי על פניו שהפחד הקמאי מפני מיקסום רווחים הוא אולי לא כל כך במקום. הרבה מאוד ממקסמי רווח בארץ ובעולם מוכרים במחירים נמוכים כאשר יש תחרות. אין לי מושג עד כמה הנתון הזה רלוונטי, אבל בהתאחדות הקבלנים חברים 2500 חברים. גם אם רק עשירית מהם אשכרה מסוגלים לבנות בניינים, זה נראה לי שוק די תחרותי. אם יש סיבות שלא ידועות לי לדאוג מרמת התחרות – אשמח לדעת עליהן.

  3. שאול :

    וכמובן - ההערה המתודית הרגילה

    כאשר מנתחים – ואני חושב שזה נעשה בצורה טובה ורצינית, את כשלי השוק הרבים בתחום, ומציעים מעורבות ממשלתית, נראה לי חשוב להתייחס גם לאפשרויות של כשלי ממשלה.
    חשוב לכתוב מה הם כשלי השוק. בוודאי שחשוב. אבל כל עוד האלטרנטיבה לשוק איננה המלאך גבריאל, אלא ממשלות בשר ודם, צריך להתייחס גם לבעיות והכשלים הפוטנצילאיים של הממשלה.

  4. אמנון פורטוגלי :

    תגובה לשאול,

    יש להבדיל בין דירות להשקעה לבין דירות להשקעה שישמשו להשכרה (לא כל הדירות להשקעה מושכרות או יושכרו), ובעיקר לבין דירות הנרכשות למגורים.
    חלק מהדירות להשקעה מושכרות. חלק נרכש משיקולים של מקום מקלט למקרה חרום (יהדות צרפת והחשש מהאיסלאם הקיצוני באמצע העשור הקודם), חלק נרכש כדירות נופש וחלק נרכש משיקולים של רווח מעליית מחירי הדירות ואין להם עניין בהשכרתן. נזכיר שהמדינה נותנת פטור נדיב מהרווח בעת מכירת דירות, פטור שאין לו (כמעט) אח ורע בעולם. בתנאים אלו כדאי לבעלי הון לרכוש דירות ולהשכירן במחיר השווה או הכסה את הריבית על תשלומי המשכנתא.

    דירות כאלו הנרכשות להשקעה כמו גם דירות להשקעה שישמשו להשכרה, נרכשות ע"י בעלי הון מישראל ומחו"ל, וכן ע"י חברות להשקעה בנדל"ן, ולזוגות צעירים בתחילת דרכם אין כל סיכוי להתחרות איתם בשוק החופשי על המחיר.

    בניגוד לדבריך, שוק הדירות להשכרה כיום אינו שוק משוכלל, בין השאר בגלל עודפי הביקוש ובגלל האסימטריה בין המשכיר והשוכרים (השוכרים 'חייבים' למצוא מקום מגורים, וכו'). בתנאי שוק הדירות להשכרה היום, כל הטבות מס יישארו בידי המשכירים ולא יתורגמו להורדת מחיר לשוכר. בנוסף, בגלל כוחם של המשכירים, חלק מהדירות מושכרות בתנאים שאפשר לכנותם מנוולים. האפשרות לפנות את השוכר בהתראה קצרה של מספר חודשים הנהוגה כיום הינה מצב בלתי אפשרי לזוגות עם ילדים, כך שהן חייבות להיכנע לדרישות המשכיר להעלאת שכר הדירה באופן שוטף במהלך החוזה. גם לבודדים ולזוגות ללא ילדים זה מצב בלתי נסבל לחיות בפחד שמחר תקבל התראה לפינוי הדירה המושכרת.

    אין פה שום פחד או פחד קמאי מפני מקסום רווחים. העובדות ברורות וגלויות. הדיור בישראל יקר כי הממשלה יצאה ממעורבות ישירה בתחום הדיור, מכרה את חברות השיכון הציבוריות והפסיקה לשלוט בשוק הדיור. בתחומים שמעבר לקו הירוק, הדירות זולות ובישראל הן יקרות. בגדה המערבית לא הפריטו את הדיור, המדינה מעורבת שם באופן ישיר בתחום הדיור, היא מפקחת על הכול, קובעת את המחיר, יוצרת את התשתיות על חשבונה, ומחירי הקרקע שם אפסיים.

    לחסידי השוק החופשי ממעורבות ממשלתית. אציין שממשלת סינגפור, שהיא מדינה קפיטליסטית למהדרין, מנהלת מדיניות דיור מקיפה, ומדיניות דומה קיימת במדינות אירופה המערבית.

  5. שאול :

    תודה על התגובה המעניינת. אני בהחלט לומד. אפשר להמשיך לשאול?

    ראשית, בעוד שאני חושב שיש טיעון חזק שמעורבות ממשלתית תוכל להוריד את מחירי הדיור בעתיד, אני מתקשה לראות איך הנתונים תומכים בטענה שהדיור התייקר כי הממשלה יצאה ממעורבות ישירה. תוואי מחירי הדיור לאורך זמן לא נראה כאילו מידת המעורבות הממשלתית הישירה היא זו שקובעת אותו. היא אולי משפיעה, יחד עם עוד גורמים רבים, אבל קשה לראות תמיכה לרעיון שהיא גורם משמעותי במיוחד:
    http://www.bankisrael.gov.il/press/heb/091007/091007h.htm
    האם המעורבות הממשלתית קטנה במיוחד מאז 2007?

    שנית – בקשר לדירות להשקעה. אני מבין שיש את הבעיה של דירות לצריכה בזמן חירום, או רק בקיץ שעומדות ריקות. אבל אלו לא דירות להשקעה. בנוגע לדירות להשקעה, קשה לי להבין מדוע מישהו, בעל הון או כל אחד אחר יקנה דירה ויעדיף שהיא תעמוד ריקה. הוא יכול להינות גם מעליית המחירים (שכאמור, בעשור האחרון לא הייתה איאיאי), וגם מעשרות אלפי שקלים בשנה מדמי שכירות. מדוע שמישהו יעדיף לא לקבל את ההכנסה הזו?! מי שמחזיק נניח חמש דירות ולא משכיר אותן זורק לפח מאות אלפי שקלים מדי שנה.
    על התחרות של זוג צעיר מול חברות נדל"ן: בוודאי שהזוג לא יכול להתחרות, אבל מדוע שחברת הנדל"ן תרצה להתחרות? חברת הנדל"ן או בעל ההון לא תסכים לשלם כל מחיר. אני משער שהמחיר שהיא תסכים לשלם מושפע מהתחזיות שלה לגבי עליית מחיר הנכס בעתיד, ולגבי המחיר שתוכל לגבות כשכירות. שני השיקולים האלו דומים מאוד לשיקולים של זוג צעיר, ולכן לא ברור לי מדוע חברת הנדל"ן, למרותש אין ספק שהיא יכולה לשלם יותר, תרצה לשלם יותר מזוג צעיר. אפילו מנוולים גדולים לא מוכנים לשלם כל סכום רק כדי לעשות דווקא לזוג צעיר.

    באשר לשלל הבעיות בשוק הדיור – שוק הדיור, כמו כל שוק איננו מושלם. אבל באותו שוק, עם אותן בעיות, המחירים ירדו או נתקעו במקום במהלך העשור וקצת בין 96 ל 2007. כך שבעוד שאין ספק שהבעיות שהעלית הן בוודאי אמיתיות וקשות, אני לא רואה סיבה לחשוב שהן החמירו בשלוש השנים האחרונות. לכן, אינני רואה מדוע הן צריכות לגרום בהכרח לעליית מחירי הדיור. הבעיות האלו היו שם באותה המידה בעשור של ירידת מחירים.
    http://www.cbs.gov.il/shnaton61/diag/13_03.pdf

    אשמח להפנייה לקריאה נוספת על הנושא של מעורבות ממשלתית בבנייה בשטחים, תחום שאני בהחלט לא מצוי בו, ולכן מקבל את מה שאתה אומר.

    תודה.

  6. יונתן כ. :

    צר לי לחלוק על הניתוחים המלומדים אבל מעולם לא שמעתי על דירה להשקעה שאינה מושכרת,הסוג היחיד שאני יכול לתאר לעצמי הן דירות שלא ראויות למגורים ובגלל כל מיני כשלים בירוקרטיים או משפטיים לא מצליחים לעשות בהן פינוי -בינוי.

    כל הקטע עם צרפתים שקונים דירות,מישהו בכלל יודע כמה דירות כאלה יש?זה נראה לי מספר מאוד נמוך.

    הרבה אנשים ממעמד הביניים קונים דירות להשקעה כהשקעה סולידית לפנסיה,זה לא מעיד על היותם "בעלי הון".

  7. שאול :

    הדיון תם או שהוא נדחק מפני נושאים אחרים?

    חבל. היה לי מעניין…

  8. עמיר פרץ הציג תכנית לדירות להשכרה טרם המחאה :

    […] למכתב בקשר לבניית דירות ללא עשירים, חבר הכנסת עמיר פרץ מזכיר לנו את תכנית כיפת ברזל חברתית […]

השארת תגובה

חשוב: בקרת תגובות מופעלת ועלולה לעכב את תצוגת תגובתכם. אין סיבה לשלוח את התגובה שנית.

עקב תקלה טכנית האתר נופל וקם לסירוגין.

אנו ממליצים להעתיק תגובות (קונטרול+סי) לפני שליחתן, כדי למנוע מפח נפש אם האתר נופל בדיוק אחרי שהשקעתם בתגובה ארוכה.