חיפוש

חיפוש לפי מילות מפתח

פוליטיקאים, בואו לבדוק את הכוח הפוליטי של האתר שלנו

ארכיון

כוח לעובדים – ארגון עובדים דמוקרטי

מחאת האוהלים – האתר הרשמי

מגזין חברה

אירועים בשבוע הקרוב

אומרים לנו שיש מס אחר

הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל – ייקור מחירי הקרקעות

נושאים דעות, זכויות עובדים ותעסוקה, כלכלה ותקציב, שיכון ושלטון מקומי ב 14.10.10 6:05

בימים אלו, יוצאת לדרך הרפורמה החדשה במנהל. מטרת הרפורמה היא לסייע לבעלי הון ולעבוד על כל היתר. היא תגרום לייקור במחירי הקרקעות


מתנה שנועדה לבעלי ההון לא לבעלים ובטח לא לעניים

הרפורמה מאפשרת לחוכר בבנייה רוויה (שממילא לא יכול לנצל דבר ברוב המקרים) ולמעטים החוכרים במגרש של רבע דונם הקניית בעלות מאלה. לכל השאר אין כל בשורה.

באתר המנהל, נכתב בנוגע להקניית הבעלות במקרקעין: "הקלה משמעותית על החוכרים שלא יידרשו עוד לקבל את הסכמת המנהל לביצוע פעולות שונות או לּשלם עבורן" דגש על ה"לשלם עבורן".

לפני הרפורמה (היום) חוכר ששילם היוון עבור שטח בנייה בפועל (כמו כולם) ורוצה להרחיב את ביתו נדרש לשלם מחיר מלא על ייתרת המטראז' כל עוד אינו עובר את המקסימום הקבוע בתב"ע.
ניתן גם לשלם (סתם, ללא הצדקה) על היוון על ייתרת כלל הזכויות על הקרקע גם אם אין בכוונתך להוון שטח כה גדול (ניתן, אז מה).
אם עשה כך החוכר, הוא עדיין נדרש לצורך הרחבת ביתו לקבל את אישור הוועדה לתו"ב אבל היא לא תשלח אותו לקבל הסכמה של ממ"י (שהרי כבר שילם עבור מקסימום השטח).

הרפורמה החדשה, מציעה לחוכר לשלם 3-9% מערך הקרקע (תלוי בגודל ובמועד) ובנוסף (דגש ענק על הנוסף) לשלם גם עבור ייתרת הזכויות בתכנית עד מלוא הזכויות בתכנית בעת ההקצאה (כך, על פי החלטת מנהל 1185 סעיף 3.2).

תרגום חפשי:
נניח שאתה רוצה להרחיב את ביתך במאה מטרים והתב"ע מאפשרת להרחיב במאה וחמישים מטרים.

כיום, ניתן לשלם עבור 100 המטרים הנוספים (100,000$ בממוצע במרכז הארץ) או לחילופין לשלם על כל ה150 מטרים ללא סיבה (פעם וחצי).
באה הממשלה ואומרת: הנה מתנה. מהיום אתה יכול גם לשלם את שארית 150 המטרים (ללא כל הנחה – מחיר מלא)ועוד 3-9% מערך הקרקע ואז, אם תרצה בבוא היום להרחיב את הבית תוכל לעשות כן ללא תשלום….

בטח ללא תשלום – כבר שילמת על הכל! כבר שילמת על כל מה שניתן לבנות באופן תאורטי למרות שלא צרכת זאת. למרות שהסיכוי שתנצל בדיוק עד המטר האחרון ולא מטר מעבר לכך אינו ריאלי (אני כבר לא מדבר על ה 3-9% מערך הקרקע).
גם היום מותר לשלם היוון על כל השאר גם אם לעולם לא תצרוך זאת ואז לא תפנה אותך הוועדה לממ"י אם וכאשר תבקש להרחיב.

למה זה כן ייגרום?
לייקור במחירי הקרקעות.
עד היום ניתן היה לרכוש קרקע ולשלם "רק" על שטח הבנייה בפועל ומחר יאלץ כל חוכר לשלם על כלל השטח המותר על פי התב"ע ללא קשר לבנייה בפועל.

איך זה נועד לשרת את בעלי ההון?
התשלום הנדרש עבור הזכויות מדבר על מלוא הזכויות בתכנית בעת ההקצאה.
הפתח נועד לאפשר "קומבינטורים", הקבלנים ובעלי הממון לרכוש מגרש עם זכויות בנייה של 100 במחיר נוח, לאחר מכן (כשהאדמה פרטית) העיריה תשמח להרחיב את הזכויות ל 500 תמורת היטל השבחה נדיב (שהקומבינטור היה משלם גם אם הייתה ההשבחה מתבצעת לפני הרכישה) ועשינו כסף.

זו המשמעות האמיתית! זה יעשיר כמה אזרחים חשובים ויקרים לנו וגם יעודד את השוק בכל מקום בו בוצעה קומבינה.

אז…. שלא יעבדו עליכם

מאת: אליהו

בתגובה (12) של אליהו בפוסט הפרטת קרקעות – המחאה האזרחית גוברת

נערך על ידי דליה
תגיות: , ,

21 תגובות

  1. ק. טוכולסקי :

    אין הפתעות, הרפורמה במנהל לטובת האזרח יכלה להיות פשוטה ויעילה, הגדת סגירת מרפסת כצעדשלא מצריך אישורים. במקום מאחורי סגירת המרפסת סוגרים דיל שיעביר בשיטת הסלמי לאחר הצעד הראשון הכאילו לא מרתיע שבו רק מחלקים מתנות לבעלי רכוש,את אדמות הלאום לידי שלטון ההון. תחלף מצויין להורדת הריכוזיות.

  2. דליה :

    יו"ר איגוד הקבלנים אמר במפורש שאחת הסיבות העיקריות למצוקת הנדל"ן היא המחיר היקר של הקרקע. אם המדינה הייתה מעוניינת באמת להתמודד עם מצוקת הדיור של הצעירים, היא הייתה עושה משהו בעניין מחיר הקרקע. אלא שהיא לא עושה זאת. אז שלא תציג את עצמה כאילו היא מעוניינת לטפל בבעיית המצוקה ולדאוג לדיור עבור הצעירים. זה לא נכון. המדינה אינה דואגת לרווחת הצעירים, אלא לרווחים כספיים של ממ"י.

  3. ק. טוכולסקי :

    דליה זה נכון שמחיר הקרקע הוא בעיה וכאן צריך לזכור שאם המדינה לא הייתה מנסה למכסם רווחים על קרקע ובונה במכרזים ציבוריים הדיור היה יותר זול.
    אבל, יו"ר התאחדות הקבלנים מייצג קבוצת אינטרסים שמייקרת בלי בושה את ענף הבנייה גם היכן שהקרקע זולה. הקבלנים מנפחים את מחירי הנדלן. קחי לדוגמא: בנס ציונה קולגה שלי קנתה דירה במיליון ש"ח. הקבלן שבנה את הבית שלה ולמעשה עוד כמה בניינים בונה עכשיו עוד כמה בניינים. את הקרקע הוא חכר כבר בנגלה הראשונה מחיר הקרקע לא השתנה בין שלב א לשלב ב אבל הוא מוכר דירות זהות לאלו בש-2008 הוא מכר במיליון ב-מיליון ושבע מאות אלף ש"ח. התייקרות כזאת אי אפשר להסביר במחיר הקרקע.
    בכל הארץ קבלנים מעכבים בנייה כי המכירה תהיה שווה יותר עוד כמה חודשים וזה רק מוסיף למחסור בדירות.

    לכן צריך בנייה ציבורית בנייה במכרזים של משרד השיכון בנייה שתתן רווח לקבלן ותוציא את המדינה בלי הפסד אבל לא תהיה מנופחת בעלותה. וזה בדיוק מה שהתאחדות הקבלנים לא רוצה.

  4. יונתן :

    לא כל כך קל לעכב מכירת דירות,הקבלן לא מממן את הקניה ממימון אישי אלא מהלוואות והלוואות צריך להחזיר בפרק זמן נקוב.

    מניסיון אישי,מי שיקנה דירה בתחילת הפרויקט ולא בסופו יקבל אותו במחיר נמוך הרבה יותר.

    יש מצוקת קרקעות,זה לא נובע רק מתאוות בצע.

    לדעתי הדרך הטובה ביותר היא להגדיל משמעותית את מספר הפרויקטים של פינוי – בינוי(אולי אפילו לקבוע שאפשר לעשות פרויקט כזה גם אם יש התנגדויות),אם היו לוקחים את חלק גדול מהשכונות שישי בהם בתי סוכנות או שיכוני רכבת הורסים אותם ובונים שם בניינים גבוהים יותר אפשר היה להגיע למצב שטוב יותר לכולם,גם עוד דירות חדשות למי שצריך לקנות,גם פרנסה לקבלנים ולעובדי בניין וגם מי שגר במקומות האלה יקבל בית חדש(אולי בגודל של הישן אל בית חדש משמע פחות בעיות ושיפוצים,פחות תופעות בית חולה וכו').

    דבר נוסף שאפשר וכדאי לעשות הוא להפסיק לבנות נגישות גבוהה לרכבים,אפשר ללכת 50-100 מטר לרכב וזה יאפשר להגדיל את המרחב למגורים על חשבון מרחב לכלי רכב(ועל הדרך מקבלים עוד יתרון של יצירת מרקם אנושי מורכב ועשיר יותר,כשאתה הולך ליד אנשים ולא נוסע לידם אתה בהכרח מפתח איתם סוג של קשר).

  5. ק. טוכולסקי :

    יונתן לא מעכבים מכירת דירות, מעכבים את בנייתן. הקבלן מחזיק בקרקע ומחכה שהמחירים יעלו, לפעמים הקבלן גם מוכר את הקרקע לקבלן אחר.
    אפשר למנוע את זה באמצעות חיוב רוכש קרקע לבניהי לבנות תוך זמן נקוב או להחזיר את הקרקע לדוגמא.

  6. יונתן :

    גם להחזיק בקרקע זה לא דבר פשוט,אולי מי שירש אותה יכול להחזיק בה אבל מי שקונה גם צריך לעמוד בהתחייבויות כספיות.

    יש אולי מחקר שבדק את הטענה על החזקת הקרקע?

  7. ק. טוכולסקי :

    תפנה לאגף מחקר במשרד השיכון ותבקש את הנתון של קרקעות ששווקו ולא הוחל בבנייה עליהן.

  8. יהושע שופטים :

    במדינה קטנה וצפופה כישראל תמיד הקרקע תהיה יקרה ותמשיך לעלות

    הפתרון: עד ביירות וקהיר ועד דמשק נרחיב את גבולות הארץ ונוריד את מחירי הדיור

  9. לקסי :

    לשאלה של יונתן.
    מידע שאולי התיישן.
    בעבר לא רחוק, 15 – 20 שנה, חברות קבלניות החזיקו מלאי קרקעות גדולים בדיוק מסיבה זו.
    חברות עיבוד שינו ייעוד של קרקעות שבחזקתן מחקלאות למגורים ו"דגרו" עליהן.
    נכון שאין אלה מגרשים בצפון הישן של תל-אביב, אבל גם עיבורי ראשל"צ ונתניה הם לא בדיוק מדרום לבאר-שבע.

    עושי השימוש-הלא-נאות בסטטיסטיקה ובנתונים חלקיים מציגים את מחיר הקרקע כחלק ממחיר הדירה בבניינים החדשים הנבנים באותו ה"צפון הישן" ובמרכזי כפ"ס ורעננה. זה יוצר – בין-השאר – את השת"פ המרושע בין מפריטי המינהל לחומדי הקרקעות.
    מחירי הדירות – כמחירי כל מוצר – נקבעים על-ידי הימצאותו של כסף בידי מי שקונים את הדירות "לצרכי השקעה" ושהם גם בעלי היכולת להשפיע על אי הזלת הדירות.
    הזלת הדירות תתאפשר אם הציבור הישראלי יכיר, חוקית ופוליטית, בכך שדיור הוא צורך בסיסי ומשום כך חובת הציבור היא לדאוג למילוי הצורך הזה בצורה שתאפשר את הנגישות למילויו לכל מי שצריך. במלים אחרות, בנייה ציבורית ומכירה / השכרה במחירי עלות. (אבל את זה טוכולסקי כבר כתב לפני).

  10. עמית-ה :

    אני חושב שהדבר הראשון שכדאי לעשות כשבאים להתמודד עם מחירי הדירות בישראל הוא להתייחס למציאות ולא לאמונות טפלות כמו: "ביקוש גדול מעלה מחיר".
    בשנות החמישים והשישים כשדירה ממוצעת עלתה 20-25 משכורות חודשויות היו בישראל יותר מחפשי דיור באופן יחסי ובאופן מוחלט.
    ההבדל הוא שבימים ההם המדינה החליטה לטפל בבעיה, לכן בנתה ופיקחה על מחירים ועוד. היום היא מטפלת באותה הבעיה ע"י הוצאת הודעה לתקשורת.
    בלעז קוראים לזה אימפוטנציה.

  11. יונתן :

    אם מורידים את מחירי הדירות בצורה משמעותית משאירים הרבה אנשים מול שוקת שבורה,במיוחד כאלו שהשקיעו בדירות כהשקעה סולידית ובטוחה,גם ההורים שלי מחזיקים בדירה להשקעה והם השקיעו את מיטב כספם כדי לרכוש אותה(במונחים של השקעות ההחזר על ההשקעה הזאת לא מתקרב בכלל למחיר העלות והם הצליחו להמנע מהוצאות מימון).

    לקסי מרוב סופרלטיבים לא הבנתי אותך,מחיר של כל דבר נקבע גם לפי העלות שלו למוכר.

    כשקונים קרקע חקלאית ו"דוגרים" עליה עד שהיא מופשרת זה לא בדיוק תכססנות מופלגת לשמור על מאגר קרקע כדי להעלות מחירי דירות,מהמציאות המוכרת לי קרקע חקלאית בדרך כלל מופשרת רק אחרי שבעלי עניין מתחילים ללחוץ על ההפשרה שלה,כלומר אם לא היו קונים אותה גם לא היו מפשירים אותה(ואגב,סביר להניח שחלק גדול המקרקעות שהופשרו הופשרו בדרכים שכללו מעטפות שונות ושונות).

  12. oshri :

    סרטון קומי על הרפורמה

    http://www.youtube.com/watch?v=cgmH2fjAWKE

  13. לקסי :

    ליונתן (11),
    כתבת:
    "לקסי מרוב סופרלטיבים לא הבנתי אותך,מחיר של כל דבר נקבע גם לפי העלות שלו למוכר."
    אז אני אסביר לך.
    סה"כ העלויות הן ה"רצפה" שמתחתיה המוכר לא ימכור, אל אם יידחק לחוסר נזילות ולחשש פשיטת רגל.

    עניין הדירות להשקעה.
    כאן אנחנו נחלקים.
    תאר לך מצב שבו ישראל אכן מתייבשת וכמה בעלי ממון שמים את ידם על מלאי מים "לצרכי השקעה". מכיון שבלי מים אי-אפשר (בכלכלית זה נקרא "ביקוש קשיח לחלוטין"), אותם בעלי הממון (סליחה, "משקיעים מתוחכמים שראו את הנולד") יכולים לקבוע למים כל מחיר שירצו.
    יהיו אנשים שלא יוכלו להרשות לעצמם לרכוש את המים מאותם "משקיעים", אבל זו לא הבעייה של המשקיעים, הם פעלו בשוק לפי האינטרס שלהם. שהאחרים יהיהו צמאים, עד שלא יהיו…

    כיוצא בזה דיור הוא צורך, אמנם לא קריטי כמו מים (אפשר לישון מתחת לגשר, כדברי נביאי ה"לסה פייר" פעם).

    כמי שמחשיב אנשים יותר מממון, אני רואה את מילוי הצורך הבסיסי בדיור כאחד הצרכים שעל החברה להיות אחראית למילוים.

    מילוי צרכים ע"י החברה צריך להיעשות על-ידי מי שהחברה בחרה בהם.

    אם "על הדרך" נפגעים מי ש"השקיעו בנדל"ן", הפגיעה הזו היא לא מה שהחברה צריכה לכסות עליו.

  14. יונתן :

    לקסי,אם המשקיעים שאתה כל כך מוכן לפגוע בהם היו עשירי המשק גם לי לא הייתה בעיה לפגוע בהם,הבעיה היא שמי שרוכש דירה להשקעה הם בד"כ עשירים קטנים מאוד,כאלה שנמצאים בתחום הממוצע של המשכורות שהחליטו להשקיע בדירה במקום באפשרויות אחרות.

    אני לא רואה את החברתיות הגדולה בפגיעה במשקיעים קטנים,רוב אלו שמשקיעים בדירה הם משקיעים קטנים ולא טייקונים(להם יש השקעות רווחיות יותר).

    האמירה שבעיניך אנשים חשובים יותר מממון היא אמירה דמגוגית בהקשר שבו עוסק הדיון,הממון של משקיע קטן מייצג את סך העבודה,החסכונות והסיכונים שלו(ובמידה שירש את אותם הדברים עבודה,חסכונות וסיכונים של הוריו) וסה"כ עיקר הדיון כאן נסוב על ממון מסוג אחד(של מי שרוצה לקנות) מול ממון מסוג אחר(המשקיע),זה לא שמירה על הרווחיות של תשובה מול רעבי המדינה.

    אנחנו לא מדברים כאן על הומלסים שיקבלו דיור.

  15. לקסי :

    השקעה לא לגיטימית

    ליונתן,
    לדידי "השקעה בדיור" היא לא לגיטימית.

    הבניית שוק החסכון – ליצירת לגיטימיות-לכאורה שתראה דיור כאמצעי השקעה – היא תוצאה של פעילות של קבלנים ושותפיהם. פעילות שיעדה היה העלאת הרווחיות של פעילות הנדל"ן תוך יצירת רמות משתנות של מבקשי-דיור שאינם מוצאים אותו: מדרי רחוב דרך חנוקי משכנתאות ועד משפחות צעירות שאחת לזמן-מה חוזרות לחפש את הדירה להשכרה, כי אין להן כל יכולת להיכנס למסלול רכישה.

  16. יונתן :

    השקעה זאת השקעה,בסיכומו של דבר הרבה מאוד אנשים רגילים וממוצעים מחזיקים בדירה נוספת כמקור כספי.

  17. עמית-ה :

    אלטרנטיבה

    ינתן
    מהות האתר הזה היא יצירת אלטרנטיבה מושכלת ועדיפה למציאות הכלכלית בישראל.
    נכון שהיום השקעה בנדל"ן היא לגיטימית, אבל השאיפה היא להגיע למצב בו לא תהיה השקעה כזאת.
    דיור הוא זכות אדם בסיסית על פי האמנות שישראל חתומה עליהן.
    ראה כאן – http://knesset.gov.il/docs/heb/un_dec.htm
    לכן אין סיבה שמדינה או חברה תתמוך בהפקרת הדיור בידי השוק והמהמרים.

  18. אליהו :

    מישהו טרח לקרוא לפני התגובה?

    כל כך הרבה הגיבו לעצמם אבל איש לא טרח להבין את המשמעות של הרפורמה.

    היא ריקה מתוכן.
    היא עשוייה רק לייקר את הקרקעות ולהעשיר בעלי הון.
    למרבית בעלי הדירות אין כל רלוונטיות, לבעלי הבתים אין כל בשורה.
    נהנתם לכתוב ללא כל קשר לכתוב. גם זה משהו.

  19. לא נכון :

    אליהו אתה טועה ואולי גם מטעה.
    היום חוכר של בית קרקעי (ששוויו בפריפריה מחצית עד רבע מדירה בת"א בגודל זהה) נדרש לשלם דמי היתר בעת מכירת ביתו בנוסף להיטל שהבחה עם התב"ע של יישובו הוסיפה לו זכויות בלי שביקש.
    הטרטור והאגרות הכפולות של הועדה וממ"י היו לשם דבר. הרפורמה הזו תוזיל בבודאותצ לבעלי הבתים את העלויות. לא הכל רע בה, תרגיע.

  20. דניאל ר :

    השקעה בדיור היא לגיטימית

    אבל אפיקי ההשקעה שאזרחים בוחרים לא צריכים להגביל את יכולת הממשלה לספק שירותים שנחוצים בעיניה. אף אחד לא יקח מבעלי דירות את דירות ההשקעה שלהם. הילדים שלהם יוכלו לגור שם, הם יוכלו למכור אותן ולהשקיע במניות, כדאיות ההשקעה תרד, זה הכל.

    זה כמו לטעון שאסור לבנות עוד פסי רכבת כי נהגי המוניות ותחנות הדלק יפסידו.

  21. אליהו :

    לא ברור לי על איזה בסיס אתה נשען

    גם לא מזה דמי הירת…

    וגם לא למה אתה משווה בית בפריפריה ודירה בת"א לצורך הנוחות שלך.

    ולעניין:
    כל שאני אומר, הוא שכבל הנוגע לדירה, מסירת הזכויות היא יותר סמנטיקה והיא חלוקת אגוזים למי שאין לו שיניים. לא ברור מה זה באמת נותן.

    בבית פרטי, הטעו את כולם: אתה אמנם יכול מעתה לרכוש את הבעלות המלאה אבל לפני כן (עפ"י החלטת ממ"י 1185) אתה תצריך ראשית להשלים את ההיוון עד מיצוי זכויות הבניה.
    אח"כ, זה מעניין אותך ממש כמו שמעניין את בעל הדירה לשלם ללא סיבה ע"מ לרכוש זכויות שוות לXXX.

    בקיצור, אם רצית להרחיב חדר (תוספת 20 מ"ר) וסיפרו לך שע"י רכישת הזכויות תוכל להפרע מהמנהל, תופתע לגלות שראשית אתה צריך לשלם על 20 המ"ר + לשלם על השטחים שאפילו לא רצית (נניח 80 מ"ר) ורק אז יש לך "זכות" לרכוש את הבעלות המלאה…
    למה זה טוב? בשלב זה, לכלום!

    אין כל קשר לבנייה בפריפריה או במרכז, אין קשר להיטל השבחה וכו' (על כל אלו יש לשלם כרגיל וללא כל קשר).
    תשווה בית בגבעתיים לדירה באותה העיר אבל ממילא לא ברור מה ניסית להשוות ולמה.

השארת תגובה

חשוב: בקרת תגובות מופעלת ועלולה לעכב את תצוגת תגובתכם. אין סיבה לשלוח את התגובה שנית.

עקב תקלה טכנית האתר נופל וקם לסירוגין.

אנו ממליצים להעתיק תגובות (קונטרול+סי) לפני שליחתן, כדי למנוע מפח נפש אם האתר נופל בדיוק אחרי שהשקעתם בתגובה ארוכה.