חיפוש

חיפוש לפי מילות מפתח

פוליטיקאים, בואו לבדוק את הכוח הפוליטי של האתר שלנו

ארכיון

כוח לעובדים – ארגון עובדים דמוקרטי

מחאת האוהלים – האתר הרשמי

מגזין חברה

אירועים בשבוע הקרוב

אומרים לנו שיש מס אחר

הגרלת דירות – פתרון אפשרי לשוק הדיור

נושאים מכתבים, שיכון ושלטון מקומי ב 19.08.10 6:02

דקל דוד-עוזר, חבר עבודה שחורה, מציע לשר האוצר ולשר השיכון נוסחה להתמודדות עם עליות המחירים וכשלי שוק אחרים בתחום הדיור: הסדרת רכישת דירות באמצעות הגרלה תיטיב הן עם הרוכשים והן עם המוכרים, ותעלה את הכנסות המדינה ממסים

לכבוד
שר האוצר – מר יובל שטייניץ
שר הבינוי והשיכון – מר אריאל אטיאס

נכבדיי,

ברצוני להציג בפניכם אפשרות חדשה לפתיחת החסם הקיים כיום בשוק הנדל"ן.

שוק הדיור הוא שוק מיוחד, אשר מתאפיין בעסקאות שסכומם עצום ביחס לסכומי ההשתכרות של הרוכשים והמוכרים.

כשלי שוק פסיכולוגיים וסיבות כלכליות ברורות, לרבות הצורך לסגור את המשכנתא ולהימנע מפשיטת רגל, מחייבים את המוכרים להעלות את מחיר הבית בזמן המכירה. דוגמאות לסיבות אלו הן:

א.      כשל פסיכולוגי צרכני של שנאת הפסד לא יאפשר לאדם למכור בית במחיר נמוך ממחיר הקניה, ובוודאי לא להפסיד סכומים עצומים ביחס למשכורתו.

ב.       אי-עמידה בפרעון המשכנתא גוררת ירידה לנכסיו האישיים של אדם ולרוב לחדלות פירעון, אשר כאמור מסתכמים לרוב בביתו ובנכסים אחרים שערכם נמוך לאין שעור, נוכח משכורתו הנמוכה יחסית לחוב המשכתנא.

ג.        הרצון לשדרג דיור יוצר צורך להרים את מחיר הדירה כדי להתקרב למחיר הדיור החלופי המבוקש.

התוצאה של האמור לעיל היא שוק אשר מגמתו הולכת בכיוון אחד בלבד – למעלה.

לא צריך לשגות, שוק הנדל"ן בהחלט יכול להיעצר, אך כדי שהשוק "ייפגע" ומחירי הדירות ירדו אין די בהפסקת ביקושים, אלא יש צורך בפגיעה אנושה בתזרים המזומנים של בעלי הדירות אשר יגרום להם להתגבר על כל המגבלות האמורות לעיל ולמכור את הדירות בהפסד.

מלבד התוצאה הברורה מאליו שהיא ירידה בכמות האנשים אשר מסוגלים לרכוש דירה, תוצאה נוספת לאמור לעיל היא פגיעה בהכנסות המדינה ממסים אשר נגרמת בשל ירידה בכמות העסקאות

הבעיתיות מצויה,אפוא, במהותו של הליך המשא ומתן – פגמים פסיכולוגיים יוצרים כשל שוק אשר יש לפתור אותו, וזאת על ידי יצירת נתק בין מחיר המכירה, אשר חייב להיות גבוה ממחיר הרכישה, לבין מחיר הרכישה. ניתן להציע מספר פתרונות אפשריים לבעיה זו.

פתרון אפשרי ראשון הוא סיוע ישיר של רכישת דירות לרוכשי דירה ראשונה (זוגות צעירים וכו'), נניח שהמדינה מחזירה לרוכש סכום של 2,000 ₪ מהחזרי המשכתנא. לפתרון זה יש בעיה קשה והיא  שהוא מעודד עליית מחירים. מנגנון המשא-ומתן מתבסס על קביעת מחיר בהתאם להסכמת הרוכש לשלם, בלי שום קשר לעלות הנכס הנרכש, באופן שקובע כי שווי הנכס הוא המוכנות לשלם (באנגלית כלכלית WTP- willingness to pay).  מאחר וכך, המוכר דירה היודע שהרוכש מקבל הטבות מהמדינה יעלה את מחיר הדירה באופן שיבלע את כל הסיוע או לפחות את חלקו הארי, כשאז לא רק שלא חזרנו למצב הראשוני והבעייתי אלא חמור מכך – העלינו את מחירי הדירות, וכאשר ההטבה המוצעת תתבטל המצב רק יוחרף.

האפשרות שאני מבקש להציע בפוסט זה היא לעודד ולהסדיר מכירת דירות ובתים בדרך של הגרלות.

מכירת בית בהגרלה מנתקת את הקשר בין המחיר שמקבל המוכר (סך התמורה מכל הכרטיסים פחות עלות הפרסום) למחיר שמשלם הרוכש (עלות הכרטיס הזניחה).

נניח שייקבע כי כל אדם רשאי למכור את ביתו בדרך של הגרלה מפוקחת בכפוף לתנאים הבאים:

א.      מחיר כרטיס יהיה 100 שקלים.

ב.       כמות הכרטיסים המקסימלית שתוצע למכירה תהיה מחיר הבית כפול 1.5, לחלק ל-100 כך שמוכר הבית ירוויח יותר ממחיר השוק, אך לא יותר מ-50% על מנת להגביל את תאוות הבצע ולהגדיל את סיכויי הזכייה.

נניח שבית עולה 2,000,000 ₪, כמות הכרטיסים שתימכר תהיה 30,000, כשאז סיכויי הזכייה יהיו 1:30,000. לשם השוואה סיכוי הזכייה בלוטו הוא פחות מ-1 ל-2,000,000 !!!

ג.        המשתתפים יוכלו להיות אך ורק מחוסרי דיור; יש אפשרות לתת עדיפות לבני העיר.

ד.       ייאסר על המשתתף למכור את הבית במשך 3 שנים; יש טעם לשקול אף לאסור על השכרתו.

במקרה כזה התוצאה תהיה שרוכש הדירה מוכר את ביתו תוך כדאיות כלכלית. המוכר פטור ממס.

הרוכש יקבל את הדירה במחיר הכרטיס בתוספת מס בסכום של 25% משווי הדירה – בפועל הוא ישלם על בית ששוה 2,000,000 ₪ סכום של 600,000 ₪.

התוצאה של מהלך כזה יהיה לעשות re-start  במחירי שוק הנדל"ן אשר יסייע הן לאיזון השוק סביב מחירים סבירים יותר, שבהם זוגות צעירים יוכלו לעמוד, והן להגדלת הכנסות המדינה ממסים, בנוסף התחרות שתיווצר בין מנגנון המשא ומתן למנגנון ההגרלה תהפוך את השוק לשוק הרבה יותר משוכלל.

החשש מפני "התמכרות להגרלות" שקיים בהגרלות והימורים אחרים אינו משמעותי לדעתי מאחר ומדובר בהגרלות בעלות סיכויים גבוהים בהרבה מההגרלות הקיימות בשוק, ההגרלות מוגבלות ביותר הן במחיר הכרטיס והן בכמות הכרטיסים. לכל היותר ניתן יהיה לקבוע כי היתר המכירה בהגרלות יהיה לתקופה של שנתיים.

אני מוצא בהצעה זו רעיון שיכול לתת פיתרון מיידי לזוגות צעירים במדינת ישראל וקורא למחוקקי ישראל לעשות כדי לקדמו. אודה לכם על תגובתכם לאחר קריאת המכתב.

בכבוד רב,

דקל דוד עוזר.

נערך על ידי רביב נאוה
תגיות: , , , , , ,

תגובה אחת

  1. יונתן קרוביצקי :

    מדהים

    אין מילים בפי.

השארת תגובה

חשוב: בקרת תגובות מופעלת ועלולה לעכב את תצוגת תגובתכם. אין סיבה לשלוח את התגובה שנית.

עקב תקלה טכנית האתר נופל וקם לסירוגין.

אנו ממליצים להעתיק תגובות (קונטרול+סי) לפני שליחתן, כדי למנוע מפח נפש אם האתר נופל בדיוק אחרי שהשקעתם בתגובה ארוכה.