מנוי דוא"ל
RSS
בפייסבוק
בטוויטר
מחירי הנדל"ן: הפתרון הוא בנייה ציבורית
כל איום על הרווח של הקבלנים מוביל אותם לנופף באיום של עליית מחירי הדיור. במקום להיכנע לדרישות הקבלנים, על הממשלה לדאוג לדירות סבירות בגודלן ובמחירן ואפילו למסות רווח מופרז של קבלנים. דווקא אז, מחירי הדירות ירדו
מאת: ק. טוכולסקי
אחת לכמה חודשים מאיימים קבלני ישראל להעלות את מחירי הדירות. בכל פעם הסיבה אחרת: פעם עולים מחירי החומרים ופעם יש פחות מידי עובדים זרים, פעם החורף גשום מדי ולא עובדים, ופעם דורשים מהם לעמוד בתנאי מכרזים. לא משנה מה יקרה, התגובה של הקבלנים תמיד זהה: "מחירי הדירות יעלו". מעניין שכאשר אין גשם בחורף ומחירי הברזל יורדים, עדיין מחירי הדירות עולים.
לאחרונה כפי שכבר כתבתי כאן נערך קרב מאסף בין הקבלנים והמדינה בשאלת קיצוץ מכסת העובדים הזרים. הקבלנים חתמו לפני מספר שנים על מתווה לקיצוץ המכסה, אבל כמו כל שאר מעסיקי העובדים הזרים, גם הם לא מוכנים לוותר על העבדים שמטילים ביצי זהב. וכרגיל האיום הקבוע נשלף, אם ייקחו את העובדים הזרים הדירות יתייקרו – ולא סתם התייקרות, אלא מגה התייקרות של 10% עד 15% !.
לא פשוט יהיה להוכיח את הקשר בין עליית מחירי הדירות לגורם מסוים, כי מחירי הדירות עולים כבר מזה שלוש שנים ברציפות. כולם מאשימים את כולם, ומי שנהנים הם כרגיל מי שיש להם, בעלי נכסים, בנקים, קבלנים. הקבלנים מנצלים את הירידה בבנייה הציבורית, בחסות קיצוצי משרד האוצר והמדיניות הניאו ליבראלית של ממשלות ישראל כדי לצמצם את מספר התחלות הבנייה, ולהתמקד באזורים מסוימים ובבניית יוקרה, התוצאה- פחות דירות ומחירים עולים. זה לא חדש, תלות זאת הוצגה לדוגמא במחקר של מרכז מחקר ומידע של הכנסת מדצמבר 2008, (1). מחבר המסמך הגיע כבר אז למסקנה שצמצום הבנייה הציבורית של משרד השיכון תורם למחסור בהיצע הדירות בכלל. מאז לא השתנתה המדיניות, קיימת ירידה בבנייה הציבורית ופחות בנייה ציבורית רלבנטית לצרכים של האוכלוסייה, התוצאה – הפקרת ציבור רוכשי הדירות לחסדיו הלא קיימים של השוק החופשי, לבעלי נכסים וקבלנים, שרשאים לגרוף כל רווח על מכירת דירות, ובנקים ששמחים למכור לנזקקים משכנתאות יקרות ומנופחות.
הרשו לי להמר. אם מחר תעשה מדינת ישראל ניסוי בפתח תקווה או ירושלים לדוגמא, ותבנה בעצמה (בנייה ציבורית באמצעות קבלנים) שכונות שלמות של מבנים לא גבוהים משמונה קומות (אחזקה זולה יותר וניצול אנרגטי טוב יותר), ובהם דירות של לא יותר מארבעה חדרים, ובכל שכונה שכזו יקצו מקום למבני ציבור כמו, גני ילדים, ספריה ובית כנסת, ולא יבנו רק גורדי שחקים לגובה – הבנייה תהיה מהירה ואיכותית יותר מהבנייה הפרטית, גם אם לא יהיו עובדים זרים ומחירי תשומות הבנייה יעלו. אני מרשה לעצמי הימור נוסף, אם המדינה תודיע שבכל מקום שבו הרווח על בנייה ומכירה של דירה עולה על אחוז מסוים יגבה מס של 75% על הרווח, או לחילופין באותו אזור המדינה תבצע בנייה ציבורית במטרה להוריד את המחיר, גם אז מחירי הדירות ירדו.
שוק הנדל"ן הוא שוק קלאסי שדורש התערבות תקיפה של המדינה, של הפיקוח והיוזמה הציבורית. את מחיר הכשל המובנה בשוק הנדל"ן משלם כל אחד מאיתנו, שנאלץ להוציא סכומים גדולים יותר ויותר על השגת דיור. שנאלץ לשלם דמי שכירות גבוהים, או לקנות נכס בהלוואות משעבדות לבנקים. הקבלנים מאיימים שוב ושוב באקדח ריק. נכון – עובד זר שעובד שתים-עשרה שעות ביום, שישה ימים בשבוע, ומרוויח עד 5,500 ש"ח בחודש זה עסק מצוין לקבלנים. אבל בתכלס, באמצעות מעורבות של המדינה בשוק הזה, גם כשיעסיקו עובד ישראלי שיעבוד שמונה שעות ביום, חמישה ימים בשבוע, ניתן יהיה לשמור על מחירי הדירות.
(1)ראו: http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m02166.pdf
עורך הטור: נגה תדמר
תגיות: בועת נדל"ן, בנייה-ציבורית, דיור-בר-השגה, מיסוי, נדל"ן, ק.-טוכולסקי, קבלנים
קישור קבוע
13 תגובות
Email This Post
30 ביוני, 2010 בשעה 11:56
זה כבר מתחיל לעייף, אבל צריך להמשיך לטעון, כי מחירי הדירות אינם נגזרים מעלויות ייצורן אלא מהסכומים שאנשים מוכנים לשלם.
שוק הדירות ומחיריהן "נסחבים" כלפי מעלה בהשפעת המצב שיש במשק ובחברה הישראלית הרבה כסף (לא אצל כולם, כמובן), בנוסף לכך זורם ארצה כסף רב של תושבי חוץ עשירים הקונים כאן את הדירות היקרות.
דירות "יוקרה" נמכרות לתושבי חוץ (כבר אמרתי)
דירות "יוקרה" נמכרות לעשירים ישנים וחדשים
דירות "יוקרה" משמשות גם לא ולא רק למגורים הן "נכסי השקעה".
כל אלה הם כשלים הגורמים לכך שלמי שאינו עשיר אין כסף לדירה.
הפתרון של טוכולסקי – בנייה ממשלתית – הוא פתרון ראוי, אבל בשביל ליישם אותו צריך להחליף את הממשלה.
(או כמו שאמרו חברי ראה"מ בפעם הקודמת שהיה בתפקיד הזה, להחליף את הדיסקט, עכשו הם התקדמו לדיסק-און-קי)
30 ביוני, 2010 בשעה 12:16
אם הקבלנים כל כך מאוחדים עד כדי פגיעה בתחרות ביניהם, זה לא עניין לממונה על ההגבלים העסקיים?
בניה ממשלתית נראית לי פרוייקט מאוד יקר ביחס לתועלת הצפויה שהיא הורדת מחירי הדיור, לא עדיף לחשוב קודם על אופציה אחרת? במיוחד כשלוקחים בחשבון את העובדה שמנגנון ממשלתי שהוקם- כמעט אין סיכוי לפרק אותו, כך שגם כאשר תושג המטרה הרצויה ומחירי הדירות ירדו עדיין יהיו מקורבים למנגנון שיטענו שהמחירים לא ירדו מספיק או משהו כזה ושעכשיו צריך את המנגנון הזה ואסור לפטר כי הם יהיו מסכנים וכאלה.
ואם מדובר רק במכרז לקבלן פרטי- ידוע שמכרז הוא נקודת התחלה של משא ומתן חדש. ברגע שקבלן כלשהו יזכה במכרז הוא יסחוט מהמדינה תנאים טובים יותר, בנוהל הרגיל של זוכי מכרזים, ואין לדעת אם התוכנית תצא אל הפועל בעלויות הגיוניות או בכלל.
30 ביוני, 2010 בשעה 13:43
לקסי
כל דבר בשוק החופשי נגזר לא מעלויות יצורו אלא מהמחיר שמוכנים לשלם עבורו.
השאלה היא איפה ומתי מתערבים בשוק החופשי.
היות ודירה בשכירות או מגורים זה לא מוצר מותרות שאנשים אומרים וואלה שלא יהיה לי, אני מאמין שיש מקום למעורבות ממשלתית. זה יוריד את המחיר.
אפשר גם לחוקק שלכל מוצר יש שיעור רווח ומחיר נקוב אבל אני מאמין שמעורבות ממשלתית תעשה את העבודה גם בלי פגיעה בקדושת עגל הזהב של השוק החופשי.
30 ביוני, 2010 בשעה 23:43
ק.ט. יקירי,
כתבת: "… אני מאמין שמעורבות ממשלתית תעשה את העבודה גם בלי פגיעה בקדושת עגל הזהב של השוק החופשי."
ביוונית זה נקרא אוקסימורון.
1 ביולי, 2010 בשעה 5:14
1. לא, זה לא עניין לממונה על ההגבלים. אין הבדל בין התאגדות של עובדים לקידום האינטרס שלהם (למשל העלאת השכר שהם מקבלים מהמעסיק) ובין התאגדות של מעסיקים לקידום האינטרס שלהם (למשל הורדת השכר שהם משלמים לעובדים). כל הקבלנים מעדיפים להעסיק סינים ולחסוך עלויות, ולשם כך הם מניחים לרגע בצד את התחרות ביניהם.
2. הכוונה איננה לפרוייקט אד-הוק שישתדל להצדיק את עצמו אלא לכך שהממשלה תקיים באופן קבוע זרוע של דיור ציבורי, כפי שיש במדינות מערביות רבות (ושאריות גם בישראל)
http://www.knesset.gov.il/MMM/data/docs/m00050.doc
הרציונל – כאשר קיים "עוגן" ממשלתי, הבנייה הפרטית לא משתוללת – לא רק במחירים אלא גם בבנייה מפוארת יחסית המיועדת לאמידים ולעשירים (ירושלים: ארנונה, מרכז העיר, משכנות האומה, כפר דוד, רמת בית הכרם, הולילנד…) שמשאירה את הזוגות הצעירים מהמעמד הבינוני חסרי יכולת לקנות דירה.
באותו הגיון – אם הממשלה מציעה משכנתאות בריבית נמוכה, הבנקים לא משתוללים עם ריבית רצחנית, כי אנשים לא ייקחו (גם זה מנגנון קיים בישראל, אך מנוון – מכיוון ש"זכאות משרד השיכון" מספקת סכום קטן יחסית, ובריבית שאינה מותאמת אוטומטית להיות נמוכה מריבית הבנקים).
3. עם זאת יש לזכור שיש חסרונות לבנייה ציבורית בהיקף נרחב, כמו שנעשה בארץ בשנות ה-50-60 ובשבדיה בשנות ה-60-70 http://en.wikipedia.org/wiki/Million_Programme
הרצון של הממשלות בשבדיה ובישראל לבנות הרבה דירות כדי להגדיל מאוד את ההיצע יצר בלוקי ענק מכוערים שהיוו כר פורה להתפתחות תרבות של עוני.
יש לזכור כי תושבי שכונות הבלוקים הללו וצאצאיהם הם אלה שהקימו את הפנתרים השחורים והם אלה שהפילו לאחר מכן את שלטון מפאי-המערך והעלו את הליכוד וש"ס.
הסוציאליזם של מפאי, למרות כוונותיו הטובות, לא שכנע אותם אלא גרם להם לניכור ושנאה – שבוערת עד היום, גם אחרי שרבים מדיירי הבלוקים המקוריים שדרגו את עצמם ומכרו את הדירות לחרדים / אתיופים / קווקזים וכו'
1 ביולי, 2010 בשעה 6:41
1. אמרת שזה כל פעם סיבה אחרת שגורמת לאיום. אם הם כל כך מאוחדים לכל מטרה זה נראה חוסר תחרות ולא אינטרס מקרי משותף.
בצורת מחשבה הפוכה- למה אי אפשר להגיד שזה אינטרס משותף של חברות הפלאפונים או הבנקים להגדיל את מתח הרווחים על ידי העלאת מחירים משותפת ולכן התערבות הממונה על ההגבלים העסקיים מיותרת גם שם? רק בגלל שאין תירוץ שמקורו בתשומות?
2.3. איך אפשר לשכנע קבלן לעבוד בבניה ציבורית כשהוא יודע שבבניה פרטית יש יותר כסף, ואיך אפשר למנוע ממנו להעלות מחירים בדיעבד?
1 ביולי, 2010 בשעה 7:37
לאפרת
קבלן באופן פרדוקסלי ירוויח מבניה ציבורית ביתרון בולט של ביטחון. כשהוא בונה בבנייה ציבורית הבנק נותן אשראי בלי בעיה כי יש ערבות מדינה ויקנו ממנו את כל הדירות,
או הציבור או המדינה. לכן קבלנים תמיד שמחים לקבל מכרזים של בנייה ציבורית. חוץ מזה שהרחבת הבנייה הציבורית תבוא על חשבון בנייה פרטית והקבלנים רוצים להמשיך לבנות.
5 ביולי, 2010 בשעה 19:51
זהו. שבאותן שנים שבנו בלוקים בדרום ת"א, בבת ים, בעיירות פיתוח, בנו גם בלוקים ברמת גן וברמת אביב. וראה זה פלא. הבלוקים אותם בלוקים, אבל בר"ג וברמת אביב, נראים אחרת לגמרי, מבחינת התחזוקה וטיפוח והמראה הכללי, אף על פי שזה אותו בניין עצמו.
בשנות ה-80 בנו בניינים זהים. זהים! ביד אליהו וברמת אביב ג'. אבל משום מה, ברמת אביב ג' הם נראים יותר טוב, ועולים יותר, אפילו שזה אותו הבניין ממש.
אגב, אני מתגוררת כיום בבלוק. בר"ג. לא רע כל כך.
21 בנובמבר, 2010 בשעה 15:15
×‘×œ×•×§×™× ×”× ×‘×›×œ×œ ×œ× ×—×ž×ž×” ×œ×¢×•× ×™
אין קשר בין בלוקים לעוני. פעם רבים וטובים גדלו בבלוקים, ולא יצאו משם פושעים. האוכלוסיה שגרה שם והורכבה מעולים חדשים, ניצולי שואה, ופליטים, גידלה דור חדש למופת. הדשא היה מטופח, והנקיון היה סביר למדי. לא צריך לכרוך איזורים לא טובים עם המילה בלוקים. ממש אין קשר!!!
17 בינואר, 2011 בשעה 15:28
אם לא יהיה פתרון בעזרת דיור ציבורי לכל אותם אנשים שמשלמים שמונים אחוז ממשכורתם לשכר דירה
המאהלים ישובו לצוץ במרכזי הערים
ומהפיכה אזרחית סגנון תוניס תוריד את שילטון החונטות של ביבי
13 במרץ, 2011 בשעה 5:51
[…] ישראל צריכה לבנות דיור לכל, דיור בר השגה לבעלי יכולת ודיור ציבורי להשכרה למי שאין לו. כפי שקבע ז'בוטינסקי: על מדינה לספק חמישה […]
29 באוגוסט, 2011 בשעה 8:22
[…] לסטודנטים ולכל האזרחים. דיור בר השגה לבעלי יכולת, ודיור ציבורי להשכרה למי שאין לו. באופן פרקטי ובתמצית, כיום, הממשלה צריכה […]
17 ביולי, 2012 בשעה 18:13
[…] לסטודנטים ולכל האזרחים. דיור בר השגה לבעלי יכולת, ודיור ציבורי להשכרה למי שאין לו. בתמצית: יש לבדל בין דיור לאוכלוסיות […]