התייקרות הדירות בישראל – השלכות ודרכי התמודדות

נושאים כלכלה ותקציב, עלו ברשת, שיכון ושלטון מקומי ב 16.12.09 6:00

המחלקה לפיקוח תקציבי במרכז המידע והמחקר של הכנסת הגישה לועדת הכלכלה את ממצאי המחקר שבכותרת. בדו"ח נחשפת מגמה של עליה בשיעור רכישת דירות להשקעה וירידה בשיעור הרכישה למגורים. בדו"ח יש גם פילוח רווחת הדיור והבעלות על פי עשירוני הכנסה
מאת: תמיר אגמון

1. ניתוח שוק הדיור
1.1. מחירי הדיור

שוק הדיור מתנהג באופן מחזורי, ובעשור האחרון התנהגותו מנוגדת למחזוריות העסקים של כלל המשק.
חלקו של ענף הדיור בתוצר העסקי ירד מ-9.3% בראשית העשור עד שפל של 6.9% בשנת 2005 . בשנת 2006 חלה תפנית, ותוצר הענף גדל עד כ-7.3% בשנת,2008 אולם הגידול בהשקעות בבנייה למגורים לא בא לידי ביטוי במספר הדירות שבנייתן החלה, אלא בגידול בשטח דירה ממוצעת. בתרשים 1 שלהלן מוצג מדד מחירי הדיור הריאליים במחזור העסקים האחרון, אשר החל בשנת 1988, עם תחילת גל ההגירה מברית-המועצות לשעבר, הגיע לשיא ביוני 2002 וכנראה הסתיים ביוני 2008, עם תחילת מחזור עסקים חדש.
…
…

לשם הבנת ההתפתחות בשוק הדיור, להלן ניתוח צד הביקוש וצד ההיצע.

1.2. צד הביקוש

ריבית. מאז שנת 2003 חלה ירידה בריבית על המשכנתאות, מכ-7% לפחות מ-5% במחצית העשור ועד כ-7%בספטמבר 2009. הירידה בשיעור הריבית נגרמה בעיקר עקב הקטנת הגירעון הממשלתי שהביאה לירידה בריבית לטווח הארוך במשק. התפתחות זו הביאה לגידול בביקוש לרכישת דירות.

כוח קנייה. בשנים 2004 – 2008 חלה במשק צמיחה מהירה יחסית, ועקב כך חל גידול בשכר הריאלי הממוצע, שיעור האבטלה ירד משיא של 10.9% בינואר 2004 לשפל של 5.9% במחצית 2008. שיעור ההשתתפות בכוח העבודה גדל וחלה עלייה ניכרת בשווי נכסי הציבור. התפתחויות אלה הביאו להגדלת כוח הקנייה של הציבור ולגידול בביקוש לדירות.

אוכלוסייה. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, האוכלוסייה גדלה מדי שנה בכ-1.7%, ומספר משקי
הבית גדל מדי שנה בכ-2% (כ-40,000 משקי בית). בעשור האחרון חלה ירידה במספר העולים לישראל והשתנה הרכב העלייה – פחות עולים מגיעים מחבר המדינות ומאתיופיה ויותר מארצות המערב.

סיוע ממשלתי. בשנים האחרונות חלה ירידה ניכרת במעורבות הממשלה בשוק הדיור, ולמשל בשנת 2003בוטלו מענקי המקום. מדיניות זו הובילה להקטנת הביקוש לדיור בחלק מהאוכלוסייה.

3. צד ההיצע

מחירי תשומות הבנייה. ענפי תשומות הבנייה בישראל, לרבות מלט, בטון ועוד, הם ריכוזיים יחסית, והדבר תורם לעלייה הריאלית המתמשכת של מדד מחירי תשומות הבנייה. מאוקטובר 2002 ועד ספטמבר 2009 חלה עלייה ריאלית של 16.3% במדד מחירי התשומה בבנייה למגורים, לעומת ירידה ריאלית של 5.4% במדד מחירי הדיור. השחיקה ברווחיות הקבלנים מובילה להקטנת ההיצע.

זמינות האשראי. שוק הבנייה בישראל מתאפיין ברמות מינוף גבוהות, כלומר מימון הבנייה מבוסס על הון עצמי נמוך יחסית ועל אשראי בנקאי וחוץ-בנקאי גבוה. רגולציה במערכת הבנקאית (כמו מגבלת אשראי ענפית) ומשבר האשראי החוץ-בנקאי לאחרונה מביאים להקטנת זמינות האשראי לחברות הבנייה, ולהקטנת ההיצע.

שיווק קרקעות. מינהל מקרקעי ישראל שולט בכ-93% מכלל הקרקעות בישראל. בדרך כלל המינהל משווק קרקעות באיטיות ומביא לשיא את המחיר בכל אזור, ולכן מחירי הקרקע בישראל גבוהים יחסית. יש לציין כי בחודשים האחרונים החליטה הממשלה ליישם רפורמה נרחבת במינהל מקרקעי ישראל, ותוצאותיה עשויות להשפיע בעתיד. נוסף על כך, בשנים האחרונות החלו קבוצות רכישה לרכוש קרקע ולבנות בעצמן, וכך לחסוך חלק מהמס (כמו מע"מ בגין רכישת הקרקע) ומהרווח היזמי. בשל החיסכון הכלכלי קבוצות הרכישה יכולות להציע מחיר גבוה יותר בעבור הקרקע, ועל כן התוצאה עשויה להיות ייקור הקרקעות במכרזים של מינהל מקרקעי ישראל.

ביורוקרטיה בהליכי התכנון. תוכניות הבינוי מאושרות בוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות בקצב איטי יחסית, המלווה בביורוקרטיה מסורבלת שמייקרת את הבנייה. נוסף על כך, ביישובים רבים אין שוק קרקעות משוכלל, ובעלות פרטית מפוצלת על הקרקע מקשה לאשר תוכניות בנייה בהיקף גדול.

בנייה ביוזמה ציבורית. בשנים האחרונות חלה ירידה חדה בבנייה ביוזמה ציבורית, וגם עקב זאת הצטמצם היצע הדירות בישראל.

להמשך קריאה…